REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01855 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MVPV

AFFAIRE : S.D.C. SDC [Adresse 7] C/ S.A.S. TALENTS GROUP

Le : 08 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL [Localité 6]-[Localité 5] MANGIONE

Copie à :

S.A.S. TALENTS GROUP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 08 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC LE BOURG NEUF agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice SAS CABINET HEURTIER, immatriculée sous le n°383 791 274, dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. TALENTS GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 30 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 20 Novembre 2025 ;

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 08 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS TALENTS GROUP est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 3].

Par acte du 08 septembre 2025, il lui a été fait commandement de payer la somme de 3 036,48 € au titre d’un arriéré de charges.

Ce commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, a fait assigner la SAS TALENTS GROUP devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des somes de :

6 741,44 € représentant l’arriéré de charges (3 648,40 €), les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1 029,20 €) et les provisions devenues exigibles (2 x 997,31 € + 2 x 34,61 €) ;1 000 € pour résistance abusive et injustifiée ;1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, la SAS TALENTS GROUP, qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le relevé de propriété de la SAS TALENTS GROUP établissant qu’elle est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 7],Le contrat de syndic, Un courrier de mise en demeure daté du 13 mai 2025, sans preuve d’envoi et mentionnant uniquement un arriéré global sans détail précis des sommes le composant, Un courrier de mise en demeure daté du 10 juin 2025, non distribué (pli avisé et non réclamé), ne mentionnant lui aussi qu’un arriéré global sans détail précis des sommes le composant, Le commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 08 septembre 2025 comportant un décompte détaillé, Un extrait de compte arrêté au 13 octobre 2025, comportant le détail des provisions réclamées,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, Les demandes de provisions pour la période d’octobre 2024 à septembre 2025, Le décompte des charges de copropriété de l’exercice 2023/2024.

Les comptes ayant été approuvés pour l’exercice clos au 30 juin 2024 et le budget prévisionnel ayant été adopté pour l’exercice 2025/2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

Alors qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention en application de l’article 9 du code de procédure civile, il n’est toutefois justifié d’aucun vote au titre de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Par conséquent, les sommes relevant de cet exercice seront déduites du montant réclamé (1 390,75 €).

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi du premier courrier de mise en demeure du 13 mai 2025. Par ailleurs, le second courrier de mise en demeure du 10 juin 2025 mentionnant uniquement un arriéré global sans détail précis des sommes qui le compose ne peut pas fonder une action en recouvrement.

Par conséquent, le coût de 2 x 90 € qui est associé à ces courriers ne relève pas des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera donc déduit du montant réclamé.

Seront également déduits les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice (240 €) qui ne sont pas justifiés par les diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic (et diffèrent par ailleurs du montant prévu par ce dernier), tout comme les frais de transmission du dossier à l’avocat (350 €).

C’est donc la somme totale de 2 160,75 € (1 390,75 € + 2 x 90 € + 240 € + 350 €) qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, la SAS TALENTS GROUP sera condamnée au paiement des sommes de 2 257,65 € au titre de l’arriéré des charges échues au 13 octobre 2025, 259,20 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (acte de commissaire de justice du 08 septembre 2025) et de 2 063,84 € au titre des provisions devenues exigibles (n° 3 et 4 – exercice 2025/2026), soit un total de 4 580,69 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de la SAS TALENTS GROUP, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

La SAS TALENTS GROUP, qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SAS TALENTS GROUP à lui verser la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS TALENTS GROUP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER, les sommes de :

2 257,65 € au titre de l’arriéré des charges échues au 13 octobre 2025, 259,20 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (acte de commissaire de justice du 08 septembre 2025) et de 2 063,84 € au titre des provisions devenues exigibles (n° 3 et 4 – exercice 2025/2026),

Soit un total de 4 580,69 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne la SAS TALENTS GROUP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER, la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS TALENTS GROUP aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD