ORDONNANCE DU : 11 AVRIL 2025

DOSSIER : N° RG 24/00587 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SR5N

OBJET : 76E Demande en nullité, en radiation ou en réduction d’une sûreté mobilière0A Sans procédure particulière

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

ORDONNANCE DU 11 Avril 2025

Monsieur SINGER, Juge de la mise en état

Madame RIQUOIR, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 4 mars 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance est rendue .

DEMANDERESSE

S.C.I. [R], RCS [Localité 8] 424 208 247., dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sylviane VASSAL de l’AARPI CHTIOUI-ELKIESS-VASSAL, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 320, M^e Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 35

DEFENDERESSES

S.D.C. MASSENET représentée par son syndic, la SARL MARTIN GESTION, RCS [Localité 10] 339 824 963, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 349

Syndic. de copro. MARTIN GESTION, ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence MASSENET sise [Adresse 2] (RCS [Localité 10] 339 824 963)., dont le siège social est sis DOMICILE ELU CHEZ CHEZ MAITRE [Localité 5] JEROME – [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 349

Vu l’exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2024, par lequel la SCI [R] a assigné la SARL MARTIN GESTION, ès-qualité de syndic du [Adresse 9] [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de juger que l’opposition du 30 novembre 2023 au paiement du prix de vente du lot de copropriété est irrecevable, que les demandes de la SARL MARTIN GESTION, ès-qualité de syndic du [Adresse 9] [Adresse 6], sont forcloses, d’ordonner la mainlevée de l’opposition ;

Vu l’exploit de commissaire de justice du 17 juillet 2024, par lequel la SCI [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL MARTIN GESTION, devant le tribunal judiciaire aux fins de déclarer commun et opposable à l’encontre du [Adresse 9] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL MARTIN GESTION le jugement à intervenir ;

Vu l’ordonnance de jonction prise le 24 septembre 2024 ;

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024 par la SARL MARTIN GESTION et le [Adresse 9] [Adresse 6] aux termes desquelles, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 19, 19-1 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ils demandent au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la SCI [R] de ses demandes à l’égard de la société MARTIN GESTION et à l’égard du [Adresse 9] [Adresse 6] et de la condamner à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Vu les observations au soutien de la demande selon lesquelles :

— la SCI [R] a vendu le lot de copropriété n° 175 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] ;

— par acte d’huissier du 23 novembre 2023, le syndic formait opposition au paiement du prix de vente, au nom et pour le compte de son mandant, le syndicat des copropriétaires, lequel est créancier de différentes charges de copropriété impayées à hauteur de 12.556,37 euros,

— par acte du 30 novembre 2023, délivré à Madame [T] “ayant élu domicile en l’office Maître [P]”, une opposition au paiement du prix de vente était de nouveau formée, annulant la précédente,

— l’assignation visant à contester l’opposition réalisée au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doit en réalité mettre en cause ce dernier et non son syndic,

— la SCI [R] sera déboutée de ses demandes en raison de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à l’égard de la société MARTIN GESTION dont la responsabilité personnelle n’est en aucun cas mise en cause,

— le syndicat des copropriétaires n’a été assigné que le 17 juillet 2024, c’est à dire bien après le délai de trois mois impartis par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formées par la SCI [R] à l’égard du syndicat des copropriétaires seront déclarées irrecevables car prescrites.

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 février 2025 par la SCI [R] aux termes desquelles, au visa des articles 18 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, elle indique qu’il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SARL MARTIN GESTION et le [Adresse 9] [Adresse 6], de déclarer ses demandes recevables et de condamner solidairement la SARL MARTIN GESTION et le [Adresse 9] [Adresse 6] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les observations au soutien de ces demandes selon lesquelles elle expose que ce n’est pas la SARL MARTIN GESTION en tant qu’entité propre ou en tant que syndic mais la SARL MARTIN GESTION ès-qualité de syndic du [Adresse 9] [Adresse 6]. Elle rappelle que le syndic est à l’initiative des démarches à l’origine des oppositions, ès-qualité de représentant du syndicat des copropriétaires et que l’assignation est dès lors bien dirigée contre le syndicat de copropriétaire de la résidence et que la contestation des oppositions n’est donc pas prescrite. Elle indique que ce n’est qu’à titre superfétatoire que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a été assigné.

Vu les débats à l’audience d’incident du 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

[…].”

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas notamment mentionnés à l’article 15, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

Selon l’article 20 de cette loi, “lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé”.

En application de ces textes, il convient donc de retenir que si l’action d’opposition est exercée par le syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, c’est en revanche le syndicat des copropriétaires qui doit être assigné aux fins de contestation de ladite opposition en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic pouvant représenter ledit syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’exploit d’huissier du 24 janvier 2024 que la SCI [R] a contesté les oppositions effectuées par le syndic du [Adresse 9] [Adresse 6], la SARL MARTIN GESTION en assignant ce dernier, “ès-qualité de syndic du [Adresse 9] [Adresse 6]”, l’assignation ayant été ensuite délivrée au siège de la SARL MARTIN GESTION. A travers les termes utilisés dans l’assignation, la SCI [R] a attrait devant la justice la SARL MARTIN GESTION en sa qualité de syndic et non en qualité de représentant du [Adresse 9] [Adresse 6].

Le juge de la mise en état constate d’ailleurs que c’est à la suite des conclusions d’incident de la SARL MARTIN GESTION transmises le 24 juin 2024 soulevant l’irrecevabilité des demandes de la SCI [R] à l’égard de la société MARTIN GESTION que la SCI [R] a par exploit de commissaire de justice du 17 juillet 2024 assigné le [Adresse 9] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL MARTIN GESTION aux fins non pas de contester l’opposition effectuée par la SARL MARTIN GESTION mais de déclarer commun et opposable le jugement à intervenir à l’encontre du [Adresse 9] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL MARTIN GESTION.

La formulation de ces deux assignations démontre ainsi que la SCI [R] a, dans un premier temps, attrait devant la justice la SARL MARTIN GESTION en sa qualité de syndic, puis, dans un second temps, le [Adresse 9] [Adresse 6]. Les demandes formées à l’encontre de la SARL MARTIN GESTION en sa qualité de syndic sont en ce sens irrecevables en raison du défaut d’intérêt à agir à l’encontre du syndic, sa responsabilité personnelle ne pouvant être mise en cause par le vendeur à l’acte.

Il convient également de constater que la contestation de l’opposition a été faite à l’encontre du [Adresse 9] [Adresse 6] le 17 juillet 2024 soit au-delà du délai de trois mois prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 rendant ainsi irrecevables les demandes formées par la SCI [R] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]

Partie perdante au procès, la SCI [R] sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI [R] à payer à la SARL MARTIN GESTION et au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 272 du code de procédure civile, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI [R] à l’encontre de la SARL MARTIN GESTION et à l’encontre du [Adresse 9] [Adresse 6] ;

CONDAMNE la SCI [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI [R] à payer à la SARL MARTIN GESTION et au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge de la mise en état