COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C. SCCV [6] c/ [D] [L], S.C.P. [9], S.C.P. [8]

MINUTE N° 25/

Du 11 Mars 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/02774 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAOQ

Grosse délivrée à

M^e Emmanuel PARDO

M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024 en audience publique , devant

Président : Madame GILIS, rapporteur

Assesseur : Madame VELLA

Greffier : Madame KACIOUI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Anne VELLA,

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 le prononcé du jugement a été fixé au 4 février 2025 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé parMadame GILIS,Présidente et Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C. SCCV [6]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Maître [D] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. [9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. [8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 03 juin 2020 par Maître [D] [L] avec la participation de Maître [F] [C] aux intérêts du bénéficiaire, la société SCCV [6] a promis de vendre aux époux [U] un terrain à bâtir sis à [Localité 10] moyennant un prix de 205.000 euros.

La promesse de vente consentie devait expirer le 30 décembre 2020 à 16 h00.

Il y était stipulé que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, d’une somme correspondant au prix stipulé, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai précité.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, il était prévu que le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du dit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposerait alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

Il y était également stipulé que le bénéficiaire devrait déposer au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les 10 jours de la signature de la promesse à la comptabilité du notaire la somme de 10.250 euros.

En cas de réalisation de la vente promise, cette somme s’imputerait sur le prix et reviendrait intégralement au promettant devenu vendeur ; et qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, elle resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble.

Diverses conditions suspensives ont été stipulées, parmi lesquelles :

— L’obtention par les époux [U] d’une offre définitive de prêt bancaire au plus tard le 17 juillet 2020, d’un montant maximal de 350.000 euros sur une durée de 20 ans moyennant un taux nominal d’intérêt maximal de 1,50 % hors assurance.

— Le transfert au plus tard le 17 septembre 2020 aux époux [U] du permis de construire purgé de tous recours, délivré à la société SCCV [6] le 2 mai 2018 par la mairie de [Localité 10] sous le numéro PC 06122 17 R0021, dont une copie a été annexée à l’acte, ce dernier reprenant le contenu du permis relatant notamment son retrait par arrêté du 16 février 2018, le recours gracieux du 12 mars 2018 et la décision définitive.

Enfin il était précisé page 17 :

« Le notaire soussigné informe le bénéficiaire (…) que les travaux doivent être entrepris dans un délai de trois ans à compter de la notification et, passé ce délai, ces travaux ne doivent pas être interrompus plus d’un an. Ce délai est prorogeable deux fois pour une durée d’un an sous certaines conditions…. ».

Monsieur [U] a déposé une demande de transfert du permis de construire à son profit le 16 septembre 2020, alors qu’il n’avait pas encore obtenu d’offre définitive de prêt, le délai pour ce faire ayant expiré le 17 juillet 2020.

Suivant courriel du 30 décembre 2020, Maître [L] a sollicité auprès de Maître [C], notaire des époux [U], la prorogation de la promesse de vente, demande demeurée vaine, si bien que suivant courriel du 19 avril 2021, il a réclamé paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 20 mai 2021, la Mairie de [Localité 10] a informé Monsieur [U] que le permis de construire transféré le 17 novembre 2020 était atteint de caducité depuis le 03 mai 2021, en vertu de l’article R 424-17 du code de l’urbanisme, les travaux n’ayant pas été entrepris dans les 3 ans de sa notification.

Monsieur [U] a alors indiqué qu’il ne souhaitait plus acquérir le bien.

C’est dans ce contexte que par actes de Commissaire de justice des 13 et 18 juillet 2023, la Société civile de construction vente SCCV [6] a assigné Maître [D] [L], la Société Civile Professionnelle [X] [R] et [D] [L] notaires associés et la société [9] devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir réparation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la Société civile de construction vente SCCV [6] demande au Tribunal de :

— Juger que les parties requises doivent réparer l’entier préjudice causé;

En conséquence, et en tout état de cause,

— Condamner in solidum

Maître [D] [L], Notaire Associée de la Société Civile Professionnelle « [X] [R] et [D] [L] notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial »,

La Société Civile Professionnelle « [X] [R] et [D] [L] notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial »,

La Société Civile Professionnelle « [9] d’une Société Civile Professionnelle, titulaire d’un Office Notarial à [Localité 2] » à régler à la Société SCCV [6] la somme de 217 900 majorée des intérêts légaux à compter de la date de la signification de l’assignation, soit le 13 juillet 2023 au titre de l’indemnisation du préjudice subi par celle-ci.

— Condamner in solidum

Maître [D] [L], Notaire Associée de la Société Civile Professionnelle « [X] [R] et [D] [L] notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial »,

La Société Civile Professionnelle « [X] [R] et [D] [L] notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial »,

La Société Civile Professionnelle « [9] d’une Société Civile Professionnelle, titulaire d’un Office Notarial à [Localité 2] » à verser à la Société SCCV [6] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au entiers frais et dépens de l’instance distraits au profit de Maître PARDO sur son affirmation.

La société civile de construction vente SC. SCCV [6] expose que les notaires ont commis une faute en ne préservant pas ses intérêts et notament en ne l’ayant pas mise en garde quant aux conséquences d’un transfert de permis de construire sans que soit préalablement levée l’option d’achat et en ne l’ayant pas suffisamment informée quant au délai de caducité du permis.

Plus précisément, elle reproche aux notaires :

— Le mauvais choix de l’acte juridique de cession et, notament, l’absence de mention quant à l’articulation de l’acte de transfert du permis de construire au bénéficiaire et quant à celui tenant à l’obtention du prêt,

— Le défaut de toute clause pour assurer véritablement les intérêts du promettant en cas du refus du bénéficiaire d’acquérir le bien et ses conséquences,

— Une inertie voire un désintérêt profond pour le dossier qui revêtait un caractère délicat du fait d’un permis de construire en cours dont la validité était liée au PLUM adopté,

— L’absence de diligence et de prudence à compter du 30 décembre 2020, période cruciale pour le propriétaire du terrain.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024 Maître [D] [L], la SCP [X] [R] et [D] [L] et la SCP [8] demandent au Tribunal de :

— Juger que Maître [D] [L] et Maître [F] [C] n’ont commis aucun manquement fautif ayant causé le préjudice invoqué par la société SCCV [6] ;

— Juger que la société SCCV [6] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de Maître [D] [L] et Maître [F] [C] ;

— Débouter la société SCCV [6] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [D] [L], de la SCP [R]-[L] et de la SCP EDME-AZOULAY-D’ANGELO ;

— Condamner la société SCCV [6] à payer à Maître [D] [L], à la SCP [R] – [L] et à la SCP[8]O la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit;

— Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Maître [D] [L], la SCP [X] [R] et [D] [L] et la SCP [8] exposent sur la question du mauvais choix de l’acte juridique de cession que les époux [U] ne pouvaient acquérir le bien sans financement et que de ce fait l’insertion d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt était inéluctable et ce quelque soit l’avant contrat envisagé.

S’agissant de l’articulation de l’acte de transfert de permis avec l’acte d’obtention du prêt, ils indiquent que la promesse de vente a été établie suivant un calendrier cohérent, le transfert du permis de construire devant avoir lieu postérieurement à l’obtention du financement par les époux [U], calendrier que la société [6] n’a pas respecté en procédant au transfert du permis de construire de sa propre initiative sans demander conseil alors même que les bénéficiaires n’avaient pas obtenu leur financement.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2024, la clôture étant fixée au 5 novembre 2024 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est constant que cette disposition exige pour celui qui l’invoque d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs, la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

La société [6] soutient que les notaires en cause n’ont pas préservé ses intérêts en ne l’ayant pas mise en garde quant aux conséquences d’un transfert du permis de construire sans qu’auparavant l’option d’achat ne soit levée et pour ne pas l’avoir suffisamment informée du délai de caducité du permis.

Contrairement à l’argumentation de la demanderesse, quand bien même le terrain, bien essentiel de la vente, se trouvait en classé en zone agricole pouvant avoir une incidence sur sa constructibilité dans le temps, celui-ci était constructible à la date du 3 juin 2020, lors de la signature de la promesse de vente intervenue entre les parties, puisqu’elle était garantie par l’obtention d’un permis de construire opérationnel, délivré au promettant le 2 mai 2018 par la mairie de [Localité 10] (Alpes-Maritimes), dont le contenu a été expressément rappelé dans l’acte authentique figurant en pages 11 et 12 de la promesse.

En page 17 de l’acte, il est indiqué que “les travaux doivent être entrepris dans un délai de trois ans à compter de la notification et passé ce délai, ces travaux ne doivent pas être interrompus plus d’un an. Ce délai est prorogeable deux fois pour une durée d’un an sous certaines conditions.”

Les notaires justifient ainsi avoir informé tant le vendeur que l’acquéreur de ce que le permis de construire avait une validité limitée dans le temps, tenant au délai d’exécution des travaux.

En l’espèce, selon l’acte, les acquéreurs devaient obtenir une offre de prêt définitive le 17 juillet 2020, le permis de construire devait leur être transféré au plus tard le 17 septembre 2020 et la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 30 décembre 2020.

Il ressort des pièces et des différents échanges produits aux débats qu’il existait dans les mois qui ont suivi la promesse de vente une volonté claire et non équivoque des parties de signer l’acte authentique de vente.

[O] [U] a ainsi transmis un accord de principe pour le prêt de sa banque le [7], en date du 29 juillet 2020. Il est rappelé à cet égard que l’accord de principe d’une banque n’établit pas pour autant la volonté réelle de la banque de le mener à bien.

Il résulte d’un mail subséquent du 15 septembre 2020 que la collaboratrice de Maître [F] [C], a écrit un mail à [B] [S] le 15 septembre 2020, collaboratrice de Maître [L], pour lui indiquer qu’elle demeurait dans l’attente de l’accord de prêt de ses clients, en demandant “de voir” avec le vendeur les démarches accomplies en vue du transfert du permis de construire. A l’évidence cette simple demande de renseignements n’est en rien une injonction de faire, contrairement à ce que soutient la demanderesse, mais au surplus un tel reproche est sans incidence, puiqu’à cette date l’étude de Maître [F] [C] ignorait que la société [6] avait déjà sollicité dès le 13 août 2020, soit un mois plus tôt, le transfert du permis de construire au profit de ses clients.

C’est ainsi que le transfert du permis de construire a été autorisé le 16 septembre 2020 au bénéfice de [O] [U] , et que ce tranfert a été effectif dès le 17 novembre 2020, avant même que les acquéreurs aient obtenu un prêt.

En effet, il est établit que les époux [U] n’ont pas obtenu le prêt nécessaire à l’opération et que de ce fait les travaux de construction n’ont jamais pu débuter et que le permis de construire est devenu sans surprise caduc, le 11 mai 2021, par décision de péremption de la mairie de [Localité 10].

La SCCV [6] se plaint de cette situation et donc, selon elle, des insuffisances de l’acte notarié qui n’a pas protégé ses intérêts; toutefois l’acte rédigé par Me [D] [L], avec la participation de Maître [F] [C], n’est pas sérieusement critiquable, s’agissant d’une promesse de vente classique, avec une condition suspensive, permettant aux époux [U] de renoncer à l’acquisition en cas de non obtention de financement. Le calendrier mis en place dans l’acte pour la réalisation de l’opération avec transfert du permis de construire n’est pas davantage critiquable, celui-ci laissant ainsi que prévu suffisamment de temps entre chaque opération pour préserver les intérêts des parties. La clause “de retour” que la SCCV [6] fait grief au notaire de ne pas avoir prévue dans l’acte prévoyant la restitution du permis n’a aucun intérêt puisqu’il n’était pas supposé y avoir de transfert du permis avant que l’acquéreur obtienne le prêt ; que de surcroît les critiques par rapport à l’acte sont sans lien de causalité direct avec le préjudice évoqué par la SCCV [6] qui, tel qu’il a été caractérisé, soit la baisse de valeur du terrain résultant de la caducité du permis, résulte de ce que les travaux n’ont pas été engagés dans le délai de 3 ans.

La SCCV [6] fait encore grief aux notaires de ne pas avoir proroger la promesse de vente à compter du 30 décembre 2020, mais ce reproche est inopérant puisque l’obstacle à la réalisation définitive de la vente n’était pas le refus des époux [U] de réitérer la promesse, mais l’impossibilité de trouver le financement et qu’ainsi la condition suspensive ne pouvait pas être levée.

L’erreur initiale réside dans le fait que la SCCV [6], qui avait acquis le terrain en 2016, a mis du temps a trouvé un acquéreur pour ce terrain dangereux et situé en très grande partie en zone rouge, tel que cela résulte du courrier de la mairie du 28 janvier 2021, de sorte que titulaire du permis de construire depuis le 2 mai 2018 et donc sans avoir fait réaliser de travaux depuis plus de 2 ans au jour de la signature de la promesse, celle-ci a cru devoir faire dans la précipitation toutes les demarches nécessaires au transfert du permis de construire,le 13 août 2020, en pleine période estivale, sans avoir consulté au préalable l’étude de Maître [D] [L] pour solliciter son intervention et ses conseils sur l’oportunité d’amorcer, à cette date, la procédure de transfert et sans prendre en compte qu’à cette date les époux [U] n’avaient pas obtenu le prêt pour l’acquisition du terrain, condition suspensive à la réitération de l’acte, qu’elle n’ignorait pas; que la faute commise par la SCCV [6] est caractérisée.

De leur côté les notaires ont fait bénéficier en amont les parties des conseils utiles, par le rappel dans l’acte des conditions relatives à l’exécution des travaux pour que le permis de construire devienne définitif, dont les éléments ont été retranscrits intégralement et par la mise en place d’un calendrier des opérations de nature à préserver les intérêts de chacune des parties; que les demandes formées contre eux au titre de divers manquements seront dans ces conditions rejetées.

En conséquence, en l’absence de toute faute démontrée de la part des défendeurs, alors que l’intervention des notaires n’est nullement à l’origine de la caducité du permis de construire, toutes les demandes de la SCCV [6] doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande d’accorder une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de 2000 € aux défendeurs.

Les dépens doivent être mis à la charge de la SCCV [6].

Rien ne justifie que l’exécution provisoire de droit dont est assorti le jugement en application de l’article 514 du code de procédure civile, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe

Déboute la SCCV [6] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SCCV [6] à payer à Maître [D] [L], à la SCP [R]-[L] et à la SCP [8] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCCV [6] aux dépens dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire,

En foi de quoi, la présidente a signé avec la greffière.

LE GREFFIERE LA PRESIDENTE