REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01817 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MVYC

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic C/ [K]

Le : 26 Février 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Madame [U] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 26 FEVRIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic SAS FONCIA AGDA dont le siège social est [Adresse 3], dont le siège social est sis l’agence FONCIA AGDA située [Adresse 3]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 24 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 27 Novembre 2025 ;

A l’audience publique du 27 Novembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026 puis prorogé au 26 Février 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [K] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2]

Par courrier recommandé du 08 août 2025, présenté le 13 août 2025 et revenu non délivré (pli avisé et non réclamé), le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure d’acquitter la somme de 3 435,26 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AGDA, a fait assigner Madame [U] [K] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

3 842,24 € représentant l’arriéré de charges (3 435,26 €) et les provisions devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2025 ;1 200 € pour résistance abusive,900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,Le tout avec capitalisation des intérêts.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [U] [K], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le contrat de syndic, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 août 2024 comportant approbation des comptes pour les exercices clos au 30 juin 2023 et au 30 juin 2024 ; ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 décembre 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2020 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2020 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2021/2022,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2019 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2019 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021,La mise en demeure du 08 août 2025, présentée le 13 août 2025, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », Un extrait de compte arrêté au 07 août 2025,Le relevé de propriété de Madame [U] [K] établissant qu’elle est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1],Un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 25 mai 2022 par la présente juridiction (n° RG 22/00704).

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos jusqu’au 30 juin 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des décomptes produits est néanmoins particulièrement difficile, les sommes allouées dans le jugement du 25 mai 2022 et les paiements qui ont été effectués pour son exécution n’étant pas distingués des sommes devenues exigibles depuis ce jugement, et l’imputation des paiements excédant la seule exécution de ce jugement (qui n’a pas accordé au syndicat l’intégralité des sommes réclamées) n’étant pas clairement exposée. Il convient de rappeler que le jugement ayant autorité de la chose jugée, le syndicat ne peut pas réclamer à nouveau des sommes antérieures qui auraient été écartées par le tribunal.

Pour autant, en se fondant sur le décompte arrêté au 1er octobre 2025 (première page de la pièce n° 4), qui reprend les sommes appelées depuis le 1er avril 2022, et un excédent de 733,80 € (dont le calcul n’est pas précisé) ensuite de l’exécution du jugement, mais sur lequel les paiements effectués depuis le 1er avril 2022 ne figurent pas (ce qui laisse entendre qu’ils sont inclus dans l’excédent), il apparaît que le montant total des charges appelées et non payées s’élève à 1 271,03 €. En effet, le solde affiché de 1 912,92 € comprend une somme de 641,89 € à la date du 22 mai 2023 « M^e Reynaud huissier / saisie rémunérations [K] » sans aucune explication ni aucun justificatif, et qu’il convient donc de déduire, puisqu’il ne s’agit à l’évidence pas de charges.

C’est donc une somme de 1 271,03 € qui est due, arrêtée à la date du 1er octobre 2025, comprenant les appels de provisions sur charges et la cotisation pour fonds de travaux 2/4 de l’exercice 2025/2026.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 8 août 2025, ainsi que du coût qui y est associé de 54 € conformément à l’article 9.1 du contrat de syndic. Pour le surplus, la mise en demeure du 10 novembre 2023 (40 €), celle du 30 août 2024 (54 €), et la relance du 12 janvier 2024 (30 €) ne sont pas produites et seront donc écartées. De la même manière les frais de constitution des dossiers transmis à l’huissier puis à l’avocat (2x350 €) ne sont pas justifiés par des diligences d’une particulière complexité telles qu’exigées par l’article 9.1 du contrat de syndic.

Dans ces conditions, Madame [U] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 1 271,03 € au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 avec capitalisation des intérêts par année entière, ainsi que d’une somme de 54 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Madame [U] [K], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [U] [K], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [U] [K] à lui verser la somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS FONCIA AGDA, les sommes de :

1 271,03 € au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 ;54,00 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS FONCIA AGDA de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Madame [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS FONCIA AGDA, la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [U] [K] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD