— N° RG 24/04899 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV7S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 Février 2025

Minute n°25/672

N° RG 24/04899 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDV7S

le

CCC : dossier

FE :

— M^e TESLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025,

GREFFIER

Lors des débats : Madame KILICASLAN, Greffière et du délibéré : Madame CAMARO, greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [T] est propriétaire des lots n°7 et 17 correspondant à une place de stationnement intérieur et à un appartement au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] placé sous le statut de la copropriété et dont le syndic est la SAS LAMY.

M. [T] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

Par jugement du 15 septembre 2022, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a condamné Monsieur à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) 2049,99 € au titre des charges impayées arrêtées au 11 avril 2022 selon décompte arrêté du 11 avril 2022, 954,48 € au titre des frais, 80 € à titre de dommages-intérêts et 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [T] n’a pas réglé régulièrement les charges de copropriété suivantes.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de le voir condamner à payer :

« – 7035,34 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, 4ème appel de provision de charges 2024 et 4ème cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

— € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343- 2 du Code civil à compter du 19 février 2024, date de la sommation de payer.

Rejeter toute demande de délai ;

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir

Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître [X] [F] à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile »

Les syndicats des copropriétaires se fonde sur les dispositions des articles 10 et 19 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme 7035,34 euros au titre des charges de copropriétés impayées attachées aux lots n°7 et 17.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en ne payant pas les charges de copropriété lui incombant, M. [T] a occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement qui justifie l’octroi de dommages intérêts à hauteur de 3000 €.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assigné, M. [T] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La clôture est intervenue le 10 février 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du17 juin 2025, et mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022, réajustant et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ;

— les appels de fonds du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, de l’année 2023 ;

— le relevé de compte de copropriétaires du 29 décembre 2020 au 1er octobre 2024 ;

— un décompte de charges arrêté au 1er octobre 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges et les appels de fonds travaux ont été approuvés par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 26 juin 2023 et 16 mai 2024 et que ces sommes correspondent aux appels de charges et travaux produits aux débats.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [T] correspondant aux lots n°7 et 17 pour la somme de 7035,34 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appels de charges et fonds travaux quatrième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires sur M. [T] est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7035,34 euros.

Par conséquent il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [T] sera condamné à lui payer la somme de 7035,34 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appels de charges et fonds travaux quatrième trimestre 2024 inclus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [T] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande capitalisation des intérêts

L’article 768 du code de procédure civile dispose :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne demande pas au dispositif de ses conclusions que les sommes dont elle réclame le paiement à M. [T] soient assorties des intérêts au taux légal.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer leur capitalisation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] partie perdante, sera condamné aux dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [T] sera par conséquents condamné à lui payer la somme de 2000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY la somme de 7035,34 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appels de charges et fonds travaux quatrième trimestre 2024 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY de sa demande de condamnation de M. [B] [T] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [T] aux dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY la somme de 2000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE