TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 25/06808 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MY52

NC/PR

Copie exécutoire

et copie

délivrées le :16/03/26

à :

Maître François-xavier LIBER-MAGNAN de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN

Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 16 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [X] [A]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [A]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. [W] [A], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE substitué et plaidant par maître MOUSSEAU-SWIERCZ, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Madame [Y] [O] née [A]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître François-xavier LIBER-MAGNAN de la SELARL COUTTON GERENTE LIBER MAGNAN, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, tenue à juge unique par Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par statuts signés en date du 9 Avril 2005, a été constituée une société civile immobilière [W] [A] entre Madame [Z] [L] veuve [A] et ses deux filles, Mesdames [Y] [A] mariée [O] et [J] [A].

Chacune des associées susmentionnées détient 100 des 300 parts constituant le capital social.

Madame [Z] [L] veuve [A] a été désignée gérante de ladite société.

Par acte en date du 2 juin 2005, la SCI [W] [A] a acquis pour la somme de 85.370,00 € un appartement sis [Adresse 4], lot n°26, d’une surface de 43,63 m2, comprenant une cuisine, un séjour, une salle de bain, un WC, une chambre et une mezzanine.

Par acte en date du 19 août 2005, la SCI [W] [A] a acquis pour la somme de 45.735,00 € un studio sis [Adresse 4], lot n°22, d’une surface de 18,23 m2, comprenant une cuisine, une salle de bain, un WC et une mezzanine.

L’acquisition de ces deux biens immobiliers a nécessité la souscription de deux prêts bancaires auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, le premier d’un montant de 91.570,00 €, le second d’un montant de 50.935,00 €.

Depuis 2020, les relations entre Madame [Z] [X] [L] veuve [A], Madame [J] [A] et Madame [Y] [O] se sont dégradées.

Madame [L] veuve [A] a, par courrier recommandé adressé le 9 mars 2022, à Madame [J] [A] et à Madame [Y] [O], fait part de son intention de vendre les deux biens immobiliers composant la SCI [W] [A] qu’elle a fait évaluer.

Mme [J] [A] a manifester son souhait d’acquérir le studio en contrepartie de la somme de 85.000€, son conjoint, Monsieur [S] [U], a manifesté sa volonté d’acquérir l’appartement en contrepartie de la somme de 125000€. Ils ont ainsi respectivement régularisé, le 9 novembre 2022, deux promesses d’achat par acte authentique enregistré au rang des minutes de l’étude notariale de maître [E].

Un courrier recommandé a été adressé à Mme [Y] [O] afin de l’aviser de cette proposition, le 27 janvier 2020.

Celle-ci s’est opposée à la vente des biens.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, une assemblée générale ordinaire a été convoquée en date du 27 février 2023, avec pour ordre du jour l’autorisation de cession des 2 biens immobiliers de la SCI.

Par exploit d’huissier délivré le 23 février 2023 , Madame [Y] [O] a fait assigner Maître [E], la SCI [W] [A], Mme [X] [A] et Mme [J] [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble, afin d’obtenir la suspension de toute action tendant à la cession des actifs immobiliers de la SCI, la communication sous astreintes des documents nécessaires à l’information des associés, une expertise de gestion de la SCI, la révocation de la gérance de la SCI et la désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance, en date de 19 octobre 2023, le juge des référés a débouté Mme [O] de l’ensemble de ses demandes.

Par un arrêt en date du 4 juillet 2024, la cour d’appel de Grenoble a confirmé l’ordonnance déférée, sauf en ce qui concerne la demande tendant à voir ordonner une expertise complète pour la SCI [W] [A].

L’expertise de gestion portant sur le compte de la SCI en cours de réalisation par mention [H] [K].

Une nouvelle offre d’achat a été régularisé par Mme [T] et Monsieur [I] le 6 août 2019.

Par courrier recommandé du 25 août 2025, Madame [P] a convoqué les associés de la SCI [W] [A] à une assemblée générale le 11 septembre 2025 aux fins de voir autoriser la cession du studio.

Le 11 septembre 2025 Mme [O], lors de l’assemblée générale de la société, a voté contre la résolution visant à autoriser la cession du studio.

Par requête en date du 18 novembre 2025, Mesdames [A] et la SCI [W] [A] ont demandé au tribunal judiciaire de Grenoble de les autoriser à assigner à jour fixe Madame [Y] [O].

Ils ont été autorisés à l’assigner à jour fixe par ordonnance du 1er décembre 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, madame [X] [A], madame [J] [A] et la SCI [W] [A], ont assigné madame [B] [O] devant le tribunal judiciaire de Grenoble, afin de voir reconnaître que son vote contre Ia résolution proposant de vendre le bien immobilier lot n°22, situé [Adresse 5] à GRENOBLE, au prix de 88.000 euros, est abusif en ce qu’il constitue un abus de minorité.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées le 15 janvier 2026 par voie électronique, demandent au tribunal, au visa de l’article 1849 du code civil, de :

— ORDONNER la désignation de tel mandataire ad hoc qu’il lui plaira, chargé de représenter Madame [O], associée défaillante, lors d’une nouvelle assemblée générale des associés de la SCI [W] [A], et de voter en son nom, dans le sens des décisions conformes à l’intérêt social, sur la vente des biens immobiliers de la société ;

— DEBOUTER Madame [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Madame [O] à payer à Madame [L] veuve [A], Madame [J] [A] et à la SCI [W] [A], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, et notamment de la désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter madame [O] lors d’un vote sur la vente des biens immobiliers de la société, Les demandeurs exposent que lorsque les statuts de la SCI ne mentionnent pas expressément la possibilité de vendre les biens détenus par la société dans l’objet social, la vente doit être autorisée par une décision collective des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts. Ils précisent que l’article 2 des statuts n’inclut pas la vente des biens dont la SCI est propriétaire et qu’aux termes de l’article 15, la majorité des trois-quarts des parts sociales est nécessaire lors du vote collectif. Il en résulte que la vente des biens est impossible en cas d’opposition de l’une seule des trois associées.

Mesdames [A] en concluent que l’opposition de Mme [O] à ses ventes, à deux reprises, constitue un abus de minorité.

S’agissant de l’abus de minorité, Mesdames [A] rappellent qu’il se définit comme le comportement d’un associé minoritaire contraire à l’intérêt général de la société en ce qu’il interdit la réalisation d’une opération essentielle pour celle-ci dans l’unique but de favoriser les intérêts de l’associé minoritaire au détriment de l’ensemble des autres associés. Elles estiment que la désignation d’un administrateur ad hoc permettrait de contourner cet abus dans la mesure où la valeur des biens a été évaluée par des tiers, précisant que la mésentente entre les associés paralyse totalement le fonctionnement de la SCI et qu’il est de l’intérêt de tous que les biens soient vendus et la société dissoute. Elle affirme que madame [O] n’a jamais fait connaître les motifs de son opposition et que sa défaillance à l’assemblée générale suffit à caractériser l’abus, puisque son abstention a rendu caduques les promesses de ventes, alors même qu’elle s’est également opposée à la résolution visant à autoriser un appel de fond justifié par les besoins de trésorerie qu’implique l’interdiction de louer les biens en raison de leur diagnostic énergétique, ceux-ci, devenant une charge pour la société. Mesdames [A] soulignent qu’il y a urgence, dans l’intérêt de la société et des associées, à autoriser les ventes, au regard de la hausse des taux d’intérêt et de taxes foncières qui impactent très fortement le marché immobilier, outre que les auteurs de l’offre patientent déjà depuis plusieurs mois. Elles ajoutent que Madame [O] est défaillante dans l’administration de la preuve à démontrer que les ventes sont contraires à l’intérêt social. Concernant le fait pour Madame [O] d’accepter finalement cette vente, elles estiment que c’est par pure opportunité, pour échapper à l’urgence de la désignation de l’administrateur ad hoc.

S’agissant de la demande reconventionnelle de Madame [O], elles demandent de constater qu’elle est faite par représailles contre sa mère et qu’elle est infondée sur le fond, puisque la procédure n’est pas abusive.

Dans ses dernières écritures notifiées le la société 13 janvier 2026 par voie électronique, madame [B] [O], demande au tribunal, au visa de l’article 840 du code civil, de :

— A TITRE PRINCIPAL, JUGER irrecevable l’action engagée à l’encontre de Madame [O]

— A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER mal fondée l’action engagée à l’encontre de Madame [O]

— EN TOUT ETAT DE CAUSE,

* DEBOUTER Mesdames [X] et [J] [A] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

* CONDAMNER Madame [X] [A] à verser à Madame [Y] [O] la somme de 5.000,00 € au titre de l’indemnisation des préjudices moraux et matériels qu’elle a subi du fait de l’action illégitime et abusive intentée contre elle,

* CONDAMNER Madame [X] [A] à verser à Madame [Y] [O] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER Madame [X] [A] aux entiers dépens de l’instance.

À l’appui de sa position, Mme [O] sollicite, à titre principal, que les demandes formulées soient jugées irrecevables en raison de l’absence d’urgence justifiée.

Elle fait valoir que la gérante de la SCI s’est opposée aux visites des appartements afin de constater leur état et de vérifier la réalité des dépenses qui ont conduit à l’inscription de 50.000€ à son compte courant, alors que les appartements ne seraient en réalité plus louables. Elle affirme que cette situation justifie son refus des ventes puisqu’en cas de cession, les preuves des actes contraires à l’objet social de la SCI et aux intérêts des associés, probablement commis par la gérance ces dernières années, auraient disparu. La situation actuelle n’étant que la conséquence directe des carences, voire des stratagèmes adoptés par de gérance, il n’y aurait, selon Madame [O], aucun abus de minorité ni de faute de sa part, mais uniquement une attitude de défense de ses intérêts et de ceux de la SCI.

Elle estime qu’il y a d’autant moins urgence que l’expert et son sapiteur n’ont pu œuvrer utilement et que les éléments utiles à l’arbitrage des questions posées ont pu donner lieu à certaines réponses, ce qui permet à Madame [O] d’autoriser désormais la vente des biens immobiliers, en sorte que l’action à jour fixe est irrecevable puisque dépourvu de l’urgence exigée.

A titre subsidiaire, madame [O] estime les demandes infondées, affirmant qu’elle n’a en rien entravé une opération essentielle à la société, rappelant que la cour a indiqué que les statuts de la société n’empêchaient nullement la gérante de vendre ou céder les biens de la société puisqu’il n’y était prévu aucune restriction à son pouvoir sur ce point, d’où il suit que cette dernière n’avait pas besoin du vote de la concluante.

Elle ajoute que la situation de la SCI étant bénéficiaire, la cession du bien immobilier n’est aucunement indispensable. Elle fait valoir que la gérante veut vendre en réalité en raison de la mésentente entre elles, alors que la seule vente de studio ne peut conduire à la dissolution de la SCI puisqu’il restera un second bien. Elle souligne d’ailleurs qu’elle dénonce cette situation, puisqu’elle ne cesse de réclamer depuis de nombreuses années des informations quant à la gestion de la société qu’elle n’obtient pas. Elle précise d’ailleurs qu’elle n’ait convoquée aux assemblées générales que depuis l’initiation du contentieux judiciaire. Elle relève notamment que sa signature ne figure pas dans les listes d’émargement des procès-verbaux d’assemblée générale, malgré la mention de sa présence, ceux-ci étant toujours rédigés de la même manière, avec une date identique au 10 juin, ce qu’a relevé la Cour d’appel et qui constitue une attitude fautive et illégitime de la gérance.

Par ailleurs, madame [O] affirme que son attitude ne va pas à l’encontre de l’intérêt social et ne sert pas que ses intérêts personnels. Elle précise qu’elle s’oppose à une mauvaise gestion de la société, notamment parce que la comptabilité est actuellement effectuée par une personne non agréée, outre qu’elle ne lui a jamais été transmise. Surtout, elle fait valoir que Madame veuve [A] se prévaut d’un compte courant à valoir sur la SCI d’un montant de 109.495€, sans aucun justificatif permettant de savoir à quoi correspond cette somme, ni les éventuelles dépenses financées au bénéfice de la société, à tel point que la cour d’appel a ordonné une expertise. Madame [O] suspecte que la cession des appartements soit le moyen de faire disparaître les preuves des actes contraires à l’objet social de la SCI et aux intérêts des associés qu’aurait commis la gérante, la vérification des travaux allégués devenant alors impossible.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles, Madame [O] estime avoir subi un préjudice moral et matériel du fait du caractère abusif de cette procédure. Elle fait valoir le fait de n’avoir jamais été convoquée aux assemblées générales, de n’avoir jamais réussi à obtenir de la gérance des réponses à ses questions, et enfin le traitement fiscal des revenus de la SCI qui laissent craindre un redressement. Elle invoque également de vraisemblables détournements de la part de la Gérante qui n’a pas fait faire les travaux allégués, les lieux étant en piteux état. Ces dépenses n’ayant jamais bénéficié à la SCI, le compte courant de Madame [A] a été constitué au détriment, selon elle, des autres associés. Elle ajoute qu’elle vit extrêmement mal le faux procès qui lui est fait par sa propre mère.

Par note en délibéré en date du 4 février 2026, Madame [O] indique ne plus s’opposer à la vente des biens immobiliers dans les conditions évoquées à l’occasion des dernières offres communiquées, si et seulement si le prix de vente est séquestré chez le notaire dans l’attente de l’arbitrage des comptes à faire entre les parties.

Par note en délibéré du 5 février 2006, Mesdames [A] indiquent que les conditions des offres précédentes ne peuvent être assurées au regard de la tension actuelle du marché immobilier, mais qu’elles sont favorables au séquestre des sommes qui seront tirées de la vente chez un notaire, dans l’attente du rapport définitif de l’expert judiciaire.

Ecritures auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

De même, la juridiction n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques ; il en est de même des « dire et juger » qui ne sont, en l’espèce, pas des prétentions mais des moyens.

Sur la recevabilité des demandes

Madame [O] s’appuie sur l’article 840 du code de procédure civile pour contester la recevabilité des demandes au motif du défaut de critère d’urgence.

Cependant, pour contester l’urgence, elle allègue de moyens de fond qui relèvent justement de l’appréciation qui peut être faite de la nécessité ou pas de faire droit aux demandes qui, si elles sont fondées, permettent le cas échéant de confirmer le caractère urgent de la situation.

Ce n’est donc qu’à l’aune de la difficulté soulevée que les demandeurs peuvent être autorisés à assigner, au risque d’être déboutés sur le fond. De fait, ils ont fait valoir qu’après deux ventes, une offre d’achat était faite par un tiers, en sorte que la question d’un abus de minorité doit pouvoir être tranchée en urgence puisque s’il est caractérisé, il peut faire échec à la vente au préjudice de la société ou des autres associés.

Dès lors, la demande de désignation d’un administrateur ad hoc sous-tendue par l’existence d’un tel abus, sans considération de la décision qui pourra être prise sur le fond, est parfaitement recevable.

Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc

Sur la nécessité d’un vote en assemblée générale

L’article 1849 du Code civil dispose que « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ».

Il résulte de ce texte que le gérant ne peut engager la société à l’égard des tiers dans des actes excédant l’objet social. Ainsi, lorsque les statuts de la SCI ne mentionnent pas expressément la possibilité de vendre les biens détenus par la société dans l’objet social, la vente doit être autorisée par une décision collective des associés délibérants à la majorité requise.

Ces dispositions sont d’ailleurs rappelées à l’article 14 des statuts de la SCI [W] [A].

En l’espèce, l’article 2 des statuts de la SCI [W] [A] stipule : " OBJET

La Société a pour objet : l’appropriation par tous modes, notamment acquisition, apport, échange … de tous immeubles biens et droits immobiliers, la propriété, la mise en valeur, l’administration et l’exploitation par bail, ou autrement, desdits biens, pour réaliser cet objet ou pour en faciliter la réalisation, la société peut recourir en tous lieux à tous actes ou opérations, notamment, emprunter, constituer hypothèques ou toutes autres sûretés réelles sur les biens sociaux, dès lors que ces actes ou opérations ne portent pas atteinte à la nature civile de la société, et généralement tous actes et toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou – indirectement a l’objet ci-dessus défini ou en faciliter la réalisation pourvu que ces actes et opérations ne modifient pas le caractère civil de la société. "

Il ne peut être considéré aux termes de cet article que la vente des biens détenus par la SCI était prévue dans l’objet social. Par suite, les ventes envisagées ne pouvaient intervenir, au contraire de ce que soutient madame [O], que sur décisions des associées prise à la majorité requise par les statuts.

Sur l’existence d’un abus de minorité

A ce titre, l’article 15 desdits statuts prévoit que les décisions collectives, pour être valablement prises, doivent être adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital si elles ne comportent aucune modification des statuts, tandis que celles impliquant une telle modification doivent être prises à la majorités des associés représentant au moins les trois quart des parts sociales.

Dans la mesure où une vente n’entraîne pas la modification des statuts, il apparaît que le vote de deux des associées détenant chacune un tiers des parts sociales était suffisant pour autoriser cette vente.

Ainsi, dès lors que mesdames [A] avaient la faculté de vendre les biens aux termes de leurs votes représentant 2/3 des voies, soit bien plus que la majorité requise des voies représentant plus de la moitié du capital, l’abus de minorité ne saurait être constitué, la voie de madame [O] n’étant pas bloquante.

En conséquence, elles ne pourront qu’être déboutées de leur demande de désignation d’administrateur ad hoc tendant à ce qu’il vote au nom de madame [O] les décisions tendant à la vente des biens.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, il appartient à celui qui sollicite le versement de dommages-intérêts au titre d’une procédure abusive du demandeur de rapporter la preuve d’une faute caractérisée faisant dégénérer le droit d’ester en justice en abus et d’un préjudice directement causé par cette attitude.

Le simple fait d’être débouté ou d’avoir intenté une action vouée à l’échec ne suffit pas. La faute caractérisée, si elle ne nécessité pas forcément l’intention de nuire, s’apparente malgré tout à la mauvaise foi, au recours manifestement dilatoire ou à des attitudes tendant à l’acharnement procédural.

Si mesdames [A] sont déboutées de leur demande, il apparaît qu’elles recherchaient par cette procédure la possibilité de vendre les biens de la SCI malgré l’opposition de madame [O]. L’erreur de droit ne suffit à caractériser l’abus.

De surcroît, pour justifier du préjudice allégué, madame [O] expose les difficultés liées à l’expertise en cours et à l’impossibilité pendant un temps de visiter les lieux, alors qu’elle soupçonne des fautes de gestion de la part de madame [X] [A], fautes dont les preuves pourraient disparaître en cas de vente des biens. Si de tels éléments pourraient lui être préjudiciables, ainsi qu’à la société, en cas de vente des biens, il n’en demeure pas moins que cet éventuel préjudice n’est pas en lien direct avec la procédure dont le tribunal est saisi et relative à un abus de minorité.

S’agissant du moyen tiré du faux procès qui lui serait fait et du préjudice moral découlant des agissements de sa mère et de sa sœur avec lesquelles elle ne s’entend plus, il convient de relever que les unes et les autres ont intenté des procédures sous-tendues par un conflit familial. Pour autant, Mesdames [A] souhaitaient la vente, par conséquent, il ne peut être retenu qu’elles auraient renoncé à ce projet uniquement pour pouvoir reprocher, de mauvaise foi, à madame [O] de s’y être opposée. Cet état de fait n’est en tout cas pas démontré, ce d’autant que madame [O] indique que les opérations d’expertise viendraient confirmer ses suspicions.

Il s’en suit que la faute alléguée, qui se distingue des fautes de gestion invoquées, n’est pas démontrée. Madame [O] sera donc déboutée de sa demande de réparation.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mesdames [A], parties qui succombent à la demande principale, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Elles seront également condamnées à payer à madame [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par mise à disposition de la décision au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déboute madame [X] [A] et madame [J] [A] de leur demande de désignation d’un administrateur ad hoc pour représenter madame [Y] [O] ;

Déboute madame [Y] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE madame [X] [A] et madame [J] [A] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE madame [X] [A] et madame [J] [A] à payer à madame [Y] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision;

DEBOUTE les parties de toutes les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE