TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/00249 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2L6O

N° de MINUTE : 26/00188

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, SAS

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEURS

Monsieur [D] [T] [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représenté

Madame [Y] [T] [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] sont propriétaires de trois lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à Saint-Denis (93200), représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I], devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner solidairement M. [T] [N] [D] et Mme [T] [I] [Y] au paiement de la somme de 17.444,61 euros en principal, appel de charges du quatrième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 15 décembre 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 18 décembre 2024 pour le surplus ;

— les condamner de même solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par remise à étude, M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 17 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 9 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré préalablement autorisée par le tribunal, transmise par message RPVA le 5 décembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a justifié de l’état civil du défendeur par la production de l’hypothèque légale.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] sur les lots n°2, 3 et 15, représentant respectivement 100/1012e, 32/1012e, et 37/1012e,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 15 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 17.444,61 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2023 et 17 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire, portant sur les lots 562 et 662 représentant respectivement 132 et 37 tantièmes.

Il sera observé que quoique les numéros de lots divergent entre la matrice cadastrale et les appels de fonds qui se trouvent versés aux débats, néanmoins les tantièmes correspondants sont identiques.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins, s’agissant de son montant, de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 665,64 euros correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte. Ces frais ne constituant pas des charges de copropriété, il incombait au demandeur de former une demande à ce titre sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 15 décembre 2024 s’élève donc à la somme de 17.444,61 – 665,64 soit 16.778,97 euros.

De leur côté, les défendeurs, non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge leur en incombe.

Par conséquent, M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 16.778,97 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2022 et le 15 décembre 2024 (appel provisions sur travaux ravalement de façade inclus), suivant décompte arrêté au 15 décembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 18 décembre 2024 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de sa réception par les débiteurs n’étant pas rapportée.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire, le syndicat des copropriétaires ne la motive pas dans ses écritures, tandis que celle-ci ne se présume pas en application de l’article 1310 du code civil. Elle sera donc rejetée, et M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette susvisée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Sur l’absence de demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

En application des articles 4 alinéa 1er et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est constant néanmoins que cet article ne fait pas obligation au juge, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

En l’espèce, force est de constater, à l’examen des écritures du demandeur, que la présente juridiction ne se trouve saisie d’aucune demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – leur compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis 2023 au moins.

Il est en outre établi que les intéressés ont déjà été précédemment condamnés, par un jugement du tribunal de proximité de Saint-Denis du 6 novembre 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Les copropriétaires défaillants étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 1200 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] seront également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 16.778,97 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 31 décembre 2022 et le 15 décembre 2024 (appel provisions sur travaux ravalement de façade inclus), suivant décompte arrêté au 15 décembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 1200 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts, ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [T] [N] et Mme [Y] [T] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 09 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES