République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 23/03219 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EUT7

AFFAIRE : S.A.R.L. MBW / DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE

Nature affaire : 91B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.A.R.L. MBW

3 place du forum

51100 REIMS

représentée par Maître Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS, avocat postulant et de Maître Jordan Thomas WAGNER, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ETDE PARIS

Pôle Juridictionnel judiciaire

5 rue de Londres

75315 Paris cedex 09

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 09 Décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 06 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL MBW exerce une activité immobilière consistant en l’acquisition de tous terrains ou droits immobiliers comprenant le droit de construire, l’aménagement, la construction sur tous terrains ou droits immobiliers de tous immeubles, de toutes destinations et usages, la vente en totalité ou par fraction des immeubles aménagés, construits avant ou après leur achèvement, et accessoirement, la location desdits immeubles.

Par acte notarié du 9 septembre 2014, la SARL MBW a fait l’acquisition pour un montant de 700.000euros d’un terrain à lotir, sis Commune de WARMERIVILLE (51110), Rue du Val et Chemin départemental n° 20 cadastré Section AC 780 et 784, Lieu-dit LA BASSIERE, pour une contenance totale de 1 ha 00 a 21 ca ; la SARL MBW a pris l’engagement visé à l’article 1594-0 du Code Général des Impôts (ci-après « CGI ») de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans aux fins de bénéficier du régime fiscal favorable en matière de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement.

Préalablement, un permis d’aménager a été sollicité par la SOCIÉTÉ MAISONS BROOKS auprès de la mairie de WARMERIVILLE, par le dépôt d’une demande en date du 05 août 2013.

Ce permis a été délivré le 04 novembre 2013 sous le n° PA 05166013 N 0002 à la SOCIÉTÉ MAISONS BROOKS le 4 novembre 2013 sous le n° PA 051 660 13 N 0002, et a fait l’objet d’une demande de transfert au profit de la SARL MBW, suivant formulaire en date du 13 août 2014 déposé en mairie de WARMERIVILLE le 14 août 2014.

En date du 19 octobre 2015, la SARL MBW a déposé une déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité des travaux.

Suivant proposition de rectification modèle 2120-SD datée du 29 octobre 2021, la Société a été informée de l’application à son encontre de rehaussements en matière de droits d’enregistrement, et ce en application de la procédure contradictoire prévue aux articles L.55 et L.57 du Livre des Procédures Fiscales.

Par un courrier du 29 décembre 2021, la SARL MBW a contesté dans leur intégralité les rehaussements proposés par le service vérificateur.

Le service vérificateur du 25 avril 2022, ayant maintenu la totalité des rehaussements initialement notifiés, un avis de mise en recouvrement (AMR) daté du 15 juin 2023 et référencé sous le n°20230600056 a en conséquence été émis par le Service des Impôts des Entreprises de REIMS et fait état d’une somme totale à payer de 37.777 €, dont 2.272 € d’intérêts de retard.

Par une réclamation précontentieuse établie en date du 12 juillet 2023, la Société contestait à nouveau les suppléments d’imposition mis à sa charge et sollicitait ainsi le dégrèvement de la somme totale de 37.777 €, laquelle a été rejetée.

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—  2 -

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, la SARL MBW a fait assigner la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de Paris devant le Tribunal judiciaire de Reims à qui elle demande au terme de ses dernières conclusions signifiées en date du 25 avril 2025, de :

— Déclarer la demande de la Société MBW recevable et bien fondée ;

— Prononcer le dégrèvement des suppléments de droit de mutation à titre onéreux pour l’année 2018 mis à la charge de la Société MBW pour un montant de 37.777 € dont 2.272 € d’intérêts de retard,

— Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de Paris à payer une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure ;

Dans ses dernières conclusions signifiées en date du 4 mars 2025, la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et de Paris demande au Tribunal de :

— Juger régulière la procédure de contrôle de l’administration ;

— Confirmer le rappel de l’administration ;

— Confirmer la décision de rejet du 31 juillet 2023 ;

— Débouter la SARL MBW de toutes ses demandes, en ce compris celles afférentes aux frais irrépétibles ;

— Condamner la SARL MBW aux dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 9 décembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la prescription du droit de reprise de l’administration

La SARL MBW sollicite le dégrèvement du supplément de droit de mutation à titre onéreux pour l’année 2018 mis à sa charge pour un montant de 37.777€, dont 2.272€ d’intérêts de retard.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance à titre principal que l’administration fiscale ne pouvait pas procéder à la rectification des droits de mutation, dès lors qu’elle ne disposait que d’un délai de trois ans à compter de la date de l’acte de vente.

Elle expose en effet que l’acte d’acquisition ne contenait pas un engagement régulier d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ; qu’en conséquence, la rectification ne pouvait être effectuée que dans le délai de trois ans à compter de la date de l’acte d’acquisition.

L’article L180 du Livre des procédures fiscales dispose que pour les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou de l’accomplissement de la formalité fusionnée définie à l’article 647 du Code général des impôts […].

Toutefois, ce délai n’est opposable à l’administration que si l’exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité ou, pour l’impôt sur la fortune immobilière, par le dépôt de la déclaration et des annexes mentionnées au même article 982, sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures.

L’article 186 dispose quant à lui que lorsqu’il n’est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt.

Par ailleurs, il est de droit constant que la prescription, quelle que soit sa durée, doit être décomptée à partir du fait générateur de l’impôt et ce jusqu’au 31 décembre de la troisième ou de la sixième année qui suit le fait générateur selon le cas considéré ; qu’en outre, la condition suspensive prévue dans une convention suspend la perception des droits proportionnels et progressifs, de sorte que la prescription ne court, en pareille circonstance, qu’à la date de réalisation de cette condition suspensive.

Or, au cas d’espèce, par acte notarié du 9 septembre 2014, la SARL MBW a fait l’acquisition d’un terrain à lotir ; qu’en outre, elle a pris l’engagement visé à l’article 1594-0 du Code Général des Impôts de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans aux fins de bénéficier du régime fiscal favorable en matière de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement.

La SARL MBW fait valoir néanmoins que l’engagement n’a pas été régulièrement formulé faute de précision quant à l’objet et la consistance dudit engagement.

Néanmoins, force est de constater que les stipulations de l’acte authentique « Informations générales – Aménagements et transformations », de même que le renvoi aux annexes qui forment un tout indissociable avec l’acte d’acquisition, suffisent à assurer l’efficacité de l’engagement de construction formulé par la SARL MBW.

En outre, il est relevé que la déchéance du régime faveur de 1594-0 G n’a nullement été prononcée à raison du défaut de précision allégué ; de sorte que la SARL MBW ne peut, sans se contredire, avoir formulé un engagement de construire, tout en excipant de son irrégularité, alors même que la Direction des Finances publiques, seule habile à le faire, n’y a pas procédé.

La SARL MBW fait valoir à titre subsidiaire que le délai de la publication des actes de revente ultérieurement signés avec des tiers permettait à l’administration fiscale de constater le non-respect de l’engagement de revente et le non-respect des dispositions de l’article 1594-0 G.

Elle soutient en conséquence que l’action de l’administration était soumise au délai triennal à compter de la date de l’acte postérieur de revente ne reprenant pas l’engagement de construire, dès lors qu’il lui était loisible au seul vu de cet acte de constater que l’engagement contenu dans l’acte d’acquisition n’était pas respecté.

Néanmoins, les actes de revente étant, par hypothèse, distincts de l’acte d’acquisition contenant l’engagement de construire, ils ne peuvent avoir eu d’effet sur le point de départ du délai de prescription courant à l’issue du délai de quatre ans constituant la condition suspensive.

En outre, il est relevé qu’en l’absence de déclaration des travaux et de toute prise de contact avec l’administration fiscale à l’issue du délai de quatre ans d’une part, ainsi que de la nécessité pour cette dernière d’examiner des documents extrinsèques à l’acte d’acquisition d’autre part, à savoir les actes de cession ultérieurs portant sur les terrains à bâtir après division des parcelles acquises, il ne peut être considéré que l’exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document présenté à la formalité.

Par suite, il est clair que le droit de reprise de l’administration ne relevait pas de la prescription abrégée, mais bien de la prescription sexennale de l’article L186 du Livre des procédures fiscales.

Il ressort donc de ce qui précède que le délai de prescription sexennal a commencé à courir à partir du premier jour suivant l’expiration du délai imparti à l’acquéreur pour justifier de l’achèvement des travaux, soit au cas d’espèce, au 10 septembre 2018.

Or, la proposition de rectification ayant été formulée en date du 29 octobre 2021, il s’ensuit qu’elle a été régulièrement effectuée au regard de la prescription de l’article 186 du Livre des procédures fiscales.

2. Sur le respect des conditions d’exonération de l’article 1594-0 G du Code général des impôts

Il résulte des dispositions de l’article 1594-0 G du Code général des impôts que l’exonération de taxe de publicité foncière ou de droit d’enregistrement est subordonnée à la condition que l’acte d’acquisition contienne l’engagement, par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte, les travaux nécessaires selon le cas, pour édifier un immeuble ou un groupe d’immeubles, pour terminer les immeubles inachevés ou pour construire de nouveaux locaux en surélevation, et qu’il précise le nombre, la nature et la destination des immeubles dont la construction est projetée. Il est par ailleurs précisé qu’elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.

Au cas d’espèce, par acte notarié du 9 septembre 2014, la SARL MBW a fait l’acquisition d’un terrain à lotir ; qu’en outre, elle a pris l’engagement visé à l’article 1594-0 du Code Général des Impôts de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans aux fins de bénéficier du régime fiscal favorable en matière de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement.

Il est en outre de droit constant que l’acquéreur ne peut bénéficier de l’exonération qu’autant qu’il affecte réellement l’ensemble des biens immobiliers au projet de construction visé dans son engagement, lequel porte sur l’intégralité du terrain acheté et que le nombre d’immeubles édifiés corresponde à celui déclaré dans l’acte d’acquisition.

Ceci étant rappelé, force est de constater qu’à la date du 9 septembre 2018, la SARL MBW n’a effectivement pas justifié de l’achèvement des travaux selon les modalités prescrites.

En effet, la déclaration d’achèvement des travaux déposée en mairie en date du 19 octobre 2015 ne peut être prise en considération pour établir que la SARL MBW a régulièrement respecté son engagement, dès lors que les actes de cession ultérieurs établissent sans ambiguïté qu’ils ont porté sur des terrains lotis libres de toute construction.

En outre, il est constaté que la SARL MBW a procédé à une division des parcelles qu’elle avait acquise, et en a cédé plusieurs sous forme de terrain à bâtir à des personnes ne reprenant pas l’engagement de construire.

Il ressort de ce qui précède que le droit de reprise a été régulièrement exercé dès lors que la SARL MBW est mal fondée à se prévaloir de l’exonération prévue par l’article 1594-0 G du code général des impôts.

Par suite, la SARL MBW sera déboutée de l’intégralité de ses prétentions.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SARL MBW, partie succombant largement à la présente instance, aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, et de rejeter leur demande au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SARL MBW de l’intégralité de ses prétentions ;

CONDAMNE la SARL MBW aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 06 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.