Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Lina ABBAS 23

— M^e Catherine CIBOT-DEGOMMIER 28

— M^e François DRAGEON 19

— M^e Hélène FERRU 18

Grosse délivrée à : M^e Catherine CIBOT-DEGOMMIER 28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00617

ORDONNANCE DU : 16 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00498 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOVA

AFFAIRE : Société SDC LE PRESTIGE C/ Société ALBINGIA, S.A. QBE EUROPE SA/NV, Société [Adresse 8]

l’an deux mil vingt cinq et le seize Décembre,

Nous, Sophie ROUBEIX, vice-présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 04 Novembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

SDC LE PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSES :

Société ALBINGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hélène FERRU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Samia DIDI MOULAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. QBE EUROPE SA/NV, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Emmanuel PERREAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble LE PRESTIGE, situé [Adresse 3] à [Localité 6] a été édifié par la SARL [Adresse 8] devenue la SAS [Adresse 8], en vertu d’un permis de construire obtenu tacitement le 31 août 2020.

Les appartements ont été vendus en l’état futur d’achèvement à divers propriétaires et l’immeuble a été soumis à un règlement de copropriété.

Une assurance dommages -ouvrage a été souscrite auprès de la SA ALBINGIA.

La SARL [Adresse 8] a signé les procès-verbaux de réception avec les différentes entreprises.

Puis elle a livré l’immeuble à la copropriété fin 2022 sans procès-verbal de livraison.

Le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE soutenant que différents désordres étaient apparus et les réserves non levées, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE qui, le 13 juin 2023, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [T].

Cette mesure a été étendue aux désordres affectant les parties privatives, à de nouveaux désordres et à l’assureur de LITTORAL ETANCHEITE et à l’assureur dommages-ouvrages par ordonnance du 27 février 2024.

Par une nouvelle décision du 10 décembre 2024, le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a étendu la mission de l’expert à l’examen de la conception, l’aménagement et la solidité de la toiture ou toit-terrasse du bâtiment A et de leurs conséquences éventuelles sur les désordres constatés.

Il a également alloué différentes provisions à SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE pour les réparations de la toiture, celles de l’ascenseur ainsi qu’une provision ad litem.

Des travaux de réparation de la toiture du bâtiment C ont pu être réalisés début 2025 en étant préfinancés par la SA ALBINGIA.

Soutenant d’une part que depuis, les investigations de l’expert de l’assureur en recherche de fuites auraient abouti à un rapport concluant à la nécessité de procéder à la réfection des toitures des bâtiments A et B mais que la SA ALBINGIA serait demeurée sans réaction, et que d’autre part le promoteur n’aurait pas fourni l’attestation consuel du bâtiment A ni la DAACT, le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et Madame [B] [F] née [X] ont, par exploits des 8 et 16 septembre 2025, fait assigner la SA ABINGIA, la SA QBE EUROPE SA/NV et la SAS [Adresse 8] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé sollicitant le versement de différentes provisions à valoir sur différents travaux, une provision ad litem, la communication de plusieurs pièces et des indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique, le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et Madame [B] [F] née [X] demandent au juge des référés, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 835 et 836 du code de procédure civile, L241-1 et suivants du code des assurances, et des ordonnances de référé des 13 juin 2023, 27 février 2024 et 17 avril 2024, de :

* rejeter les pièces et conclusions signifiées par la SA ALBINGIA le 03 novembre 2025 à 16h59 pour les conclusions et au delà pour les pièces,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 55 645,30€TTC indexée sur l’indice INSEE du bâtiment BT 01 – tous corps d’état- Base 2010, l’indice de référence étant celui de septembre 2024 au titre des travaux de réparation de la toiture accessible du bâtiment B,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 19 320€TTC à valoir sur le coût de la maîtrise d’oeuvre,

* condamner la compagnie ALBINGIA à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 3 573,93€ avec intérêts au double de l’intérêt au taux légal à compter du 26 février 2025,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 19 693,22€TTC indexée sur l’indice INSEE du bâtiment BT 01 – tous corps d’état- Base 2010, l’indice de référence étant celui de septembre 2024 pour permettre la réparation du désordre d’infiltration par les murs du bâtiment C,

* condamner la compagnie ALBINGIA à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 10 080,00€TTC indexée sur l’indice INSEE du bâtiment BT 01 – tous corps d’état- Base 2010, l’indice de référence étant celui de septembre 2024 et assortie des intérêts au double du taux légal à compter du 1er août 2025 pour permettre à la copropriété de procéder aux réparations des infiltrations en sous-sol (R-1 et R-2),

* condamner la compagnie ALBINGIA à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 4170€TTC indexée sur l’indice INSEE du bâtiment BT 01 – tous corps d’état- Base 2010, l’indice de référence étant celui de septembre 2024 et assortie des intérêts au double du taux légal à compter du 1er août 2025 pour permettre à la copropriété de procéder aux réparations et mettre fin aux infiltrations dans les caves et par les grilles de ventilation,

* condamner la compagnie ALBINGIA à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 6600€TTC indexée sur l’indice INSEE du bâtiment BT 01 – tous corps d’état- Base 2010, l’indice de référence étant celui de septembre 2024 et assortie des intérêts au double du taux légal à compter du 1er août 2025 pour permettre à la copropriété de procéder aux réparations et mettre fin aux infiltrations dans le local commercial LOT1,

* condamner la compagnie ALBINGIA à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 9898€ au titre des réparations de l’ascenseur du bâtiment A,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une indemnité provisionnelle de 3550€ au titre des frais d’assurance,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer à Madame [B] [F] née [X] une indemnité provisionnelle de 2268,53€4170€TTC indexée sur l’indice INSEE du bâtiment BT 01 – tous corps d’état- Base 2010, l’indice de référence étant celui de septembre 2024,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE une somme de 50 000€ à titre de provision ad litem,

* condamner la compagnie ALBINGIA à remettre à la copropriété le rapport du cabinet SARETEC émis à la suite de la réunion du 31 juillet 2024 sous astreinte de 500€ par jour de retard,

* condamner la SAS [Adresse 8] à justifier du dépôt de la DAACT sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

* condamner la SAS [Adresse 8] à remettre au syndic de la copropriété l’attestation visée et signée du consuel au titre du bâtiment A sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE et la SAS [Adresse 8] à payer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE la somme de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 DU code de procédure civile,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE à payer à Madame [B] [F] née [X] une indemnité de 1384€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouter les compagnies ALBINGIA et QBE et la SAS [Adresse 8] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* condamner in solidum les compagnies ALBINGIA et QBE et la SAS [Adresse 8] aux entiers dépens.

Ils exposent que la copropriété serait bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrages souscrite auprès de la SA ALBINGIA et que l’assureur dommages-ouvrages serait tenu de préfinancer les travaux nécessaires à la réparation des désordres avant même toute recherche de responsabilité et que l’entreprise d’étanchéité, assurée auprès de QBE, serait tenue d’assurer l’étanchéité de l’immeuble, le manquement à cette obligation rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Ils indiquent que QBE ne pourrait pas se prévaloir d’une attestation de paiement direct à un sous-traitant d’un montant de seulement 4863€ alors que le marché d’étanchéité porterait sur une somme totale de 244 800€ et alors que la sous-traitance n’exonérerait pas l’entrepreneur principal de sa responsabilité.

Ils ajoutent que la garantie décennale ne pourrait être limitée par des stipulations contractuelles.

Ils soutiennent qu’il serait établi par les pièces versées aux débats que l’immeuble serait atteint par un défaut d’étanchéité généralisé, désordre de nature décennale, si bien que l’obligation de réparer de l’entreprise assurée par QBE et l’obligation de préfinancement de la SA ALBINGIA seraient incontestables.

Sur les offres d’ALBINGIA, ils énoncent que la compagnie ne justifierait pas avoir réglé les offres acceptées par le Syndicat.

Ils invoquent le devis de réparation de la toiture-terrasse du bâtiment B et le fait qu’aucune entreprise n’aurait accepté de proposer un devis pour la toiture du bâtiment A venant en prolongement de celle du bâtiment B.

Ils soulignent avoir dû faire l’avance des réparations des jardinières de la terrasse du bâtiment B pour 3 573,93€ et que l’intervention d’un maître d’oeuvre serait nécessaire au regard de la complexité des ouvrages de même que la souscription d’une nouvelle assurance dommages ouvrages.

Sur le bâtiment C, ils soutiennent que les infiltrations perdureraient par les murs tout autour du bâtiment côté voisinage et dans le sous-sol, ces dernières liées à une absence d’étanchéité des jardinières et que malgré l’acceptation de la proposition d’indemnisation d’ALBINGIA, celle-ci n’aurait toujours rien réglé.

Ils affirment que les pannes répétées de l’ascenseur du bâtiment A seraient liées aux infiltrations par les toitures et que l’obligation de préfinancement de l’assureur dommages ouvrage ne serait pas contestable et que l’offre à ce titre d’Albingia serait insuffisante.

Ils ajoutent que Madame [B] [F] née [X] subirait des écoulements dans son logement, que son plafond se serait effondré sans réaction des assureurs informés et qu’il serait anormal que la copropriété et les copropriétaires soient contraints de préfinancer les procédures rendues nécessaires par la carence des assureurs.

Concernant la SAS [Adresse 8], ils font valoir que le promoteur n’aurait jamais voulu remettre les documents demandés et notamment la DAACT, alors que rien ne s’opposerait au dépôt de cette déclaration, les arguments soulevés à ce titre ne résistant pas à l’examen ni le consuel pour le bâtiment A.

A l’audience, la SA ALBINGIA s’oppose à voir ses conclusions et pièces écartées en l’absence d’intention dilatoire de sa part alors qu’elle demeurait en l’attente d’un devis.

Elle demande au juge des référés de :

* Juger que tous les sinistres revendiqués par le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et Madame [B] [F] née [X] ont fait l’objet d’une position de garantie et d’offres d’indemnités de la part de la compagnie ALBINGIA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage,

* Juger qu’il appartenait au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de retourner à la compagnie ALBINGIA les documents nécessaires à la mise en règlement des indemnités,

* constater la communication du rapport SARETEC en date du 05 août 2024 faisant suite à la réunion du 31 juillet 2024,

En conséquence :

* débouter le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et Madame [B] [F] née [X] de leur demande de communication sous astreinte,

* Fixer les sommes dues par la SA ALBINGIA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage comme suit :

— Au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE :

¤ 7 100,50€TTC au titre des travaux réparatoires de la terrasse accessible du bâtiment B,

¤ 3 573,93€TTC au titre de la réparation des défauts d’étanchéité dans les jardinières de la terrasse du bâtiment B,

¤ 19 693,22€ au titre de la réparation du désordre d’infiltration par les murs du bâtiment C,

¤ 10 080€TTC au titre des travaux de reprise des infiltrations an sous-sol (R-1 et R-2),

¤ 4070€TTC au titre de la réparation des infiltrations dans els caves et par les grilles de ventilation,

¤ 6600€ au titre de la réparation des infiltrations du local commercial,

¤ 9 898€ au titre de la réparation de l’ascenseur du bâtiment A,

— à Madame [B] [F] née [X] : 1210€ au titre des travaux réparatoires de Madame [B] [F] née [X],

Pour le surplus des demandes,

* Dire et juger que les autres demandes du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] se heurtent à une contestation sérieuse,

En conséquence :

* Débouter le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de sa demande d’indemnité provisionnelle relative au coût de la maîtrise d’oeuvre,

* Débouter le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et Madame [B] [F] née [X] des demandes de condamnation avec intérêts au double du taux légal,

* Débouter le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de sa demande d eprovision ad litem,

* Débouter le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de sa demande indemnitaire formée au titre des frais d’assurance,

En tout état de cause :

* Condamner la société QBE EUROPE, es qualité d’assureur responsabilité décennale de l’entreprise LITTORAL ETANCHEITE, à relever et garantir indemne l’assureur dommages -ouvrages des condamnations prononcées à son encontre tant en principal qu’intérêts et frais, avec intérêts au taux légal et anatocisme de ces intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil et sur simple justificatif de règlement,

A titre subsidiaire :

Vu l’article 334 du code de procédure civile:

* Condamner la société QBE EUROPE, es qualité d’assureur responsabilité décennale de l’entreprise LITTORAL ETANCHEITE, à relever et garantir indemne l’assureur dommages -ouvrages des condamnations prononcées à son encontre tant en principal qu’intérêts et frais, avec intérêts au taux légal et anatocisme de ces intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Elle expose avoir instruit les déclarations de sinistre adressées par le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE [Adresse 7] et que ces sinistres auraient fait l’objet de prise en charge par l’assureur dans le cadre amiable rendant superfétatoire la saisine du juge des référés.

Elle ajoute que le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE n’expliquerait pas son absence de réponse à certaines propositions amiables et l’absence de retour de ses lettres d’acceptation.

Elle soutient que l’assureur dommages-ouvrage ne pourrait être en tout état de cause tenu qu’au versement d’une indemnité correspondant au coût des travaux strictement nécessaires à la réparation des dommages.

Elle indique qu’en l’espèce la demande du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE au titre de la toiture du bâtiment B serait fondée non pas sur le rapport de l’expert mais sur une simple note de synthèse tandis que le cabinet SARETEC aurait estimé le coût de reprise de ce désordre à la seule somme de 7 656€ et que l’assureur aurait obtenu pour ce désordre un devis de réparation d’un montant de 7100,50€ et que par voie de conséquence la demande au titre de la maîtrise d’oeuvre ne serait pas non plus justifiée s’agissant de reprises ponctuelles, tandis que la demande au titre de l’assurance dommages-ouvrage ne serait justifiée par aucune pièce.

Elle fait valoir n’être tenue qu’au préfinancement des travaux mais pas des dépens et qu’en outre la demande de provision ad litem ne serait justifiée par aucune pièce probante.

Elle énonce que les constructeurs seraient présumés responsables des désordres ce qui justifierait son rrecours subrogatoire contre QBE.

La SA QBE EUROPE SA/NV conclut au rejet des demandes du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] et de toute autre partie en raison de contestations sérieuses.

Subsidiairement, elle demande de voir déduire de toute condamnation à son encontre, la franchise contractuelle de 3000€ et d’en déduire également les plafonds de garantie stipulés dans les conditions particulières de la police.

En tout état de cause, elle s’oppose aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et réclame la condamnation in solidum du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] à lui verser 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle affirme que l’imputabilité des désordres ne serait pas démontrée alors que les demandeurs ne fonderaient leurs demandes que sur une note expertale et que les opérations d’expertise seraient toujours en cours.

Elle ajoute que l’expert n’aurait pas identifié de façon précise l’entreprise ayant réalisé les travaux d’étanchéité en l’absence de facture et du fait de la présence d’un sous-traitant.

Elle soutient que les demandeurs n’apporteraient pas la preuve de la mobilisation du contrat souscrit auprès de QBE alors qu’il n’entrerait pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter le contrat d’assurance.

Elle estime que le quantum des demandes du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] ne serait pas justifié alors même que l’expert judiciaire aurait souligné qu’il était nécessaire qu’un économiste de la construction analyse les solutions réparatoires.

Sur la demande de provision ad litem, elle fait valoir qu’il n’appartiendrait pas aux défenderesses de se substituer au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE dans le financement d’une mesure d’instruction dont elles ne sont pas à l’origine et qui est ordonnée dans l’intérêt du Syndicat et alors en outre qu’aucun chiffrage ne serait fourni.

Elle énonce que la franchise et les plafonds de garantie seraient opposables.

La SAS [Adresse 8] conclut au rejet des demandes du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] tendant à la communication sous astreinte de l’attestation du consuel au titre du bâtiment A et de celle tendant à la communication sous astreinte de la déclaration d’achèvement des travaux et demande que sa proposition de déposer la DAACT une fois les décisions de justice rendues soit déclarée satisfactoire.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] à lui verser 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que l’ensemble des attestations de conformité du consuel auraient été communiquées au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE notamment dans le cadre d’un dire à l’expert.

Elle souligne que l’absence de dépôt de la DAACT serait la conséquence des procédures en cours à l’initiative du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et des voisins de la résidence.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de rejet des conclusions et pièces du 03 novembre 2025

Selon l’article 15 du code de procédure civile « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. ».

Il n’est pas contesté que la SA ALBINGIA a notifié des conclusions la veille de l’audience de référé du 04 novembre 2025.

Néanmoins, l’affaire avait été renvoyée à cette audience du 04 novembre pour les conclusions en défense d’une autre partie, à savoir la société QBE. Celle-ci a notifié ses conclusions seulement le 30 octobre 2025.

Par ailleurs, le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE, qui ne justifie d’aucune urgence particulière, aurait pu solliciter le renvoi alors que les assignations ne dataient que des 8 et 16 septembre précédents. Il a néanmoins choisi de plaider son dossier dès la seconde audience à laquelle il était appelé démontrant ainsi que les conclusions et pièces produites, dont certaines étaient celles dont il demandait la communication ne nuisaient pas à sa défense.

Il a enfin établi un nouveau jeu de conclusions répondant aux arguments développés par l’assureur.

Dès lors, les conclusions et pièces communiquées par la SA ALBINGIA le 03 novembre 2025 ne seront pas écartées des débats.

2. Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.".

En l’espèce, le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE formule pas moins de 10 demandes de provisions et Madame [B] [F] née [X] présente également une demande de provision.

La SA ALBINGIA a, dans ses dernières écritures, reconnu devoir prendre en charge les coûts de certains de ces travaux.

Dès lors, il sera fait droit aux demandes de provisions du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE suivantes :

* 3573,93€ pour les travaux relatifs aux jardinières,

* 19 693,22€ pour la réparation des infiltrations par les murs du bâtiment C,

* 10 080€TTC pour les réparations des infiltrations en sous-sol,

* 4070€TTC pour les infiltrations dans les caves et par les grilles de ventilation,

* 6600€ pour les infiltrations dans le local commercial,

* et 9898€ pour les réparations de l’ascenseur du bâtiment A.

En ce qui concerne ces différentes sommes, la condamnation aux intérêts au double du taux légal nécessite l’appréciation de l’attitude de l’assureur, les conditions dans lesquelles les sinistres ont été déclarés, et les délais de réponse de l’assureur ainsi que l’envoi par le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de ses lettres d’acceptation ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Cette demande sera rejetée.

De même les indexations relèvent du pouvoir du juge du fond. A ce stade ces demandes seront rejetées.

En ce qui concerne la provision pour la réparation des infiltrations par les murs du bâtiment C, ce désordre est de nature décennale et engage donc la responsabilité de l’entreprise chargée du lot étanchéité et ce nonobstant l’éventuel contrat de sous-traitance conclu avec une entreprise tiers.

L’entreprise chargée de ce lot était la société LITTORAL ETANCHEITE dont la SA QBE ne conteste pas avoir été l’assureur responsabilité décennale.

Dès lors en ce qui concerne ce désordre la condamnation sera prononcée in solidum entre ALBINGIA et QBE.

Les quatre autres demandes de provision du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et la demande de provision de Madame [B] [F] née [X] seront analysées ci-après.

a) Sur les travaux de la toiture-terrasse du bâtiment B

Il est constant que l’expert judiciaire n’a pas à ce jour déposé son rapport définitif.

Or si Monsieur [T] indiquait que les infiltrations semblaient trop nombreuses pour qu’il puisse être envisagé qu’un traitement partiel des ouvrages d’étanchéité, il n’a pas conclu de façon définitive sur ce point alors au contraire qu’il indiquait attendre le résultat des investigations en recherche de fuites.

La SA ALBINGIA propose à ce titre une somme de 7 100,50€ qui sera retenue au stade du référé.

Dès lors la demandes de provision du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE au titre des travaux de la toiture-terrasse du bâtiment B sera rejetée au delà de cette somme de 7100,50€.

b) Sur la maîtrise d’oeuvre

La nécessité d’une maîtrise d’oeuvre est conditionnée à l’importance des travaux d’étanchéité dont il a été jugé ci-dessus qu’elle n’est pas établie de façon certaine à ce jour.

Dès lors la demande au titre d’une maîtrise d’oeuvre sera rejetée.

c) Sur les frais d’assurance

Le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE indique que les travaux sur la toiture du bâtiment C ont déjà été réalisés.

Le demandeur produit un décompte de cotisation provisionnelle dont il indique qu’il correspondrait à l’assurance dommages-ouvrages pour ces travaux de toiture.

Or il n’ justifie pas en l’état du paiement de cette cotisation ni de la souscription de cette assurance antérieurement à la réalisation des travaux.

Cette demande sera donc rejetée.

En ce qui concerne les travaux sur la toiture du bâtiment B, ces travaux ne sont à ce jour pas identifiés de façon certaine.

La demande au titre de l’assurance dommages-ouvrage pour ces travaux apparaît prématurée et ce d’autant que le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE ne produit aucune pièce chiffrée à ce titre.

Elle sera rejetée.

d) Sur la demande de Madame [B] [F] née [X]

La SA ALBINGIA ne conteste pas l’existence d’infiltrations au niveau du plafond de Madame [B] [F] née [X].

Il est établi par le constat de Maître [J] en date du 27 octobre 2025 qu’une partie de ce plafond s’est effondré.

Il sera donc fait droit à la demande de provision de Madame [B] [F] née [X] à hauteur de la somme de 2268,53€, cette provision étant mise à la charge in solidum de la SA ALBINGIA, en sa qualité d’assureur dommages ouvrages et de la SA QBE EUROPE, en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la société LITTORAL ETANCHEITE, dont il est suffisamment établi par le marché de travaux du 26 janvier 2021 qu’elle a été chargée du lot étanchéité si bien que, même à supposer qu’elle ait sous-traité ce lot, elle demeurait tenue, à l’égard du maître de l’ouvrage ou de ses ayants droits, des obligations liées à ce marché et notamment de la garantie décennale.

e) Sur la demande de provision ad litem

L’obligation de l’assureur dommages ouvrages est celle de préfinancer les travaux mais pas de préfinancer une expertise judiciaire sollicitée par le maître de l’ouvrage ou la partie venant aux droits de ce maître de l’ouvrage.

Surtout, il sera rappelé que le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE a d’ores et déjà bénéficié d’une provision ad litem de 20 000€ accordée le 10 décembre 2024.

Or à ce jour, le demandeur ne justifie d’aucun frais excédant cette somme.

Cette demande sera rejetée.

3. Sur la demande en garantie à l’encontre de QBE

Si il est invoqué une éventuelle sous-traitance des travaux d’étanchéité, il n’en demeure pas moins que l’entreprise signataire du marché demeure tenue, du seul fait de la signature du marché, de la garantie décennale au titre des travaux qui lui ont été confiés par ce marché.

Son assureur garantie décennale est donc tenu à indemnisation nonobstant toute sous-traitance.

Si l’étendue des problèmes d’étanchéité et les solutions de reprise ne sont pas formellement arrêtés à ce stade, le rapport de l’expert n’étant pas déposé, il n’en demeure pas moins que la réalité d’un défaut d’étanchéité est établi par les notes successives de Monsieur [T] et les rapports SARETEC ainsi que le procès-verbal de constat de Maître [J] en date du 27 octobre 2025.

Or un défaut d’étanchéité rend l’immeuble impropre à sa destination et relève sans conteste possible de la garantie décennale.

En conséquence l’obligation de la SA QBE EUROPE n’est pas contestable.

Elle sera donc condamnée à garantir et relever la SA ALBINGIA des condamnations provisionnelles prononcées à son encontre ci-dessus.

En l’état la demande au titre des intérêts et la demande d’anatocisme seront par contre rejetées comme relevant de la compétence du juge du fond.

4. Sur les demandes de pièces

La SA ALBINGIA a communiqué l’ensemble des rapports du cabinet SARETEC établis dans le cadre du présent litige.

La demande de communication de pièces du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE sera donc rejetée.

La SAS [Adresse 8] ne justifie pas d’une attestation du consuel relativement au bâtiment A, la pièce produite à ce titre ne comportant pas le visa du consuel.

La SAS [Adresse 8] sera donc condamnée à remettre au syndic de la copropriété l’attestation visée et signée du consuel au titre du bâtiment A dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard.

En ce qui concerne, la DAACT, la SAS [Adresse 8] ne justifie d’aucun motif pour ne pas avoir déposé cette déclaration alors que les travaux sont achevés depuis longtemps.

Il lui sera enjoint de justifier du dépôt de cette déclaration d’achèvement des travaux dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard.

5. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X], contraints d’agir en justice, l’intégralité de leurs frais irrépétibles. La SA ALBINGIA et la SA QBE EUROPE SA/NV seront condamnées in solidum à verser à ce titre au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE la somme de 2500€ et à Madame [B] [F] née [X] la somme de 1000€.

La SA ALBINGIA, la SA QBE EUROPE SA/NV et la SAS [Adresse 8] dont l’inaction a provoqué la présente procédure, seront condamnées in solidum aux dépens.

Pour le même motif la SA QBE EUROPE SA/NV et la SAS [Adresse 8] seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la demande du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et de Madame [B] [F] née [X] tendant à voir écarter des débats les conclusions et pièces communiquées par la SA ALBINGIA le 03 novembre 2025 ;

CONDAMNONS la SA ALBINGIA à verser au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE à titre provisionnel les sommes suivantes :

* TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS ET QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES (3573,93€) pour les travaux relatifs aux jardinières,

* DIX MILLE QUATRE-VINGTS EUROS (10 080€) pour les réparations des infiltrations en sous-sol,

* QUATRE MILLE SOIXANTE-DIX EUROS (4070€) pour les infiltrations dans les caves et par les grilles de ventilation,

* SIX MILLE SIX CENTS EUROS (6600€) pour les infiltrations dans le local commercial,

* NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS (9898€) pour les réparations de l’ascenseur du bâtiment A,

* et SEPT MILLE CENT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (7100,50€) au titre des travaux de la toiture-terrasse du bâtiment B,

CONDAMNONS in solidum la SA ALBINGIA et la SA QBE EUROPE SA/NV à verser au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE à titre provisionnel la somme de DIX-NEUF MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET VINGT-DEUX CENTIMES (19 693,22€) pour la réparation des infiltrations par les murs du bâtiment C ;

CONDAMNONS in solidum la SA ALBINGIA et la SA QBE EUROPE SA/NV à verser à Madame [B] [F] née [X] la somme de DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE-HUIT EUROS ET CINQUANTE-TROIS CENTIMES (2268,53€) ;

DEBOUTONS le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de ses demandes de provisions au titre des travaux de la toiture-terrasse du bâtiment B au delà de la somme de 7100,50€, des frais de maîtrise d’oeuvre et des frais d’assurance ;

DEBOUTONS le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de sa demande de provision ad litem ;

REJETONS les demandes d’indexation ou d’intérêts au double du taux légal présentées par le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE et Madame [B] [F] née [X] ;

CONDAMNONS la SA QBE EUROPE SA/NV à garantir et relever la SA ALBINGIA des condamnations provisionnelles prononcées à son encontre ci-dessus ;

REJETONS les demandes de la SA ALBINGIA au titre des intérêts et de l’anatocisme ;

DEBOUTONS le SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE de sa demande de communication de pièces présentée à l’encontre de la SA ALBINGIA ;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] à remettre au syndic de la copropriété l’attestation visée et signée du consuel au titre du bâtiment A dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard ;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] à justifier du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux (DAACT) dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour de retard ;

CONDAMNONS in solidum la SA ALBINGIA et la SA QBE EUROPE SA/NV à verser au SYNDICAT des COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE LE PRESTIGE la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500€) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la SA ALBINGIA et la SA QBE EUROPE SA/NV à verser à Madame [B] [F] née [X] la somme de MILLE EUROS (1000€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SA QBE EUROPE SA/NV et la SAS [Adresse 8] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la SA ALBINGIA, la SA QBE EUROPE SA/NV et la SAS [Adresse 8] aux dépens.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX