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— dossier

— Maître Cécile HIDREAU 7

— Maître Wilfried ROY 116

— régie

— expertises x1

Grosse délivrée à : Maître Cécile HIDREAU 7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00369

ORDONNANCE DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00685 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FI3T

AFFAIRE : Société H&L (FNAC) C/ Société FONCIERE CHABRIERES

l’an deux mil vingt cinq et le vingt neuf Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 03 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Société H&L (FNAC), agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

Société FONCIERE CHABRIERES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Wilfried ROY de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Gislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date des 2 et 3 juin 2022, la SAS H&L a conclu un bail commercial en l’état futur d’achèvement auprès de la SCI FONCIERE [Adresse 7] pour un local sis [Adresse 4].

Suite aux inondations répétées de la surface de vente et des bureaux du local commercial, la SAS H&L a déclaré plusieurs dégâts des eaux les 17 mars, 10 juillet, 18 septembre et 21 septembre 2023.

La protection juridique de la SAS H&L a fait procéder à une expertise amiable contradictoire le 20 octobre 2023. Dans son compte-rendu du 14 novembre 2023, l’expert a relevé que la parcelle était pourvue d’une partie voirie avec une pente importante en direction de la porte par laquelle l’eau rentre directement, que le caniveau créé devant cette porte est sous-dimensionné par rapport au volume recueilli, et que ce même caniveau n’a pas été réalisé sur toute la largeur de la voirie générant un passage direct au niveau de la porte. L’expert a conclu à un défaut de conception de la voirie, à un défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures et à un défaut d’étanchéité de la paroi verticale enterrée, le tout rendant le local impropre à sa destination.

La protection juridique de la SAS H&L a fait procéder à une seconde expertise amiable contradictoire le 13 décembre 2023. Dans son compte-rendu du 9 avril 2024, l’expert a notamment constaté une persistance et une aggravation des infiltrations.

La SCI FONCIERE CHABRIERES était absente aux deux expertises.

Soutenant que le bailleur n’a pas remédié aux désordres subis, la SAS H&L a fait citer la SCI FONCIERE CHABRIERES par exploit du 9 décembre 2024 devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins notamment de l’enjoindre à procéder aux travaux nécessaires sous astreinte.

Au dernier état de ses conclusions, la SAS H&L sollicite de :

— enjoindre la SCI FONCIERE CHABRIERES à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres d’inondation sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de l’ordonnance de référés à intervenir et notamment : étanchéifier la porte de sécurité, procéder à une réfection du dimensionnement des caniveaux, procéder à une réfection des parois verticales enterrées dans la partie bureau et revoir la pente au niveau de la voirie qui génère une arrivée directe des eaux contre la porte de secours sis en partie arrière du local commercial,

— se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive en tant que de besoin,

— l’autoriser à suspendre le paiement de ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux pérennes par la SCI FONCIERE CHABRIERES,

— condamner la SCI FONCIERE CHABRIERES à lui payer la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

— ordonner une expertise comptable ensuite des phénomènes d’inondation subis par la SAS H&L du préjudice ainsi subi par elle, et nommer tel expert qu’il plaira au juge des référés de nommer avec mission habituelle en la matière,

— débouter la SCI FONCIERE CHABRIERES de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI FONCIERE CHABRIERES à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, la SCI FONCIERE CHABRIERES s’oppose aux demandes de la requérante, dit n’y avoir lieu à référé et demande sa condamnation à lui verser la somme de 3 500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 8 juillet 2025.

Par courrier du 26 juin 2025, la SAS H&L a produit un procès-verbal de constat établi le 25 juin 2025.

Les débats ayant été clos et aucune note en délibéré n’ayant été autorisée, il convient d’écarter cette pièce du débat.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile précise que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1719 du code civil relatif au bail professionnel :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il ressort de l’article 1720 du code civil :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Sur l’injonction à procéder aux travaux sous astreinte

La SCI FONCIERE CHABRIERES s’oppose à l’injonction de procéder aux travaux sous astreinte et fait valoir qu’elle n’aurait pas eu connaissance des inondations des mois de juillet, août et septembre 2023, qu’un seul dégât des eaux lui aurait été signalé le 28 octobre 2023 et qu’elle n’aurait pas été convoquée aux deux opérations d’expertise.

Au regard des pièces produites, la requérante justifie :

— avoir informé la SCI FONCIERE CHABRIERES par mail du 21 mars 2023 d’un dégât des eaux survenu le 17 mars 2023. A cette occasion, une remise en état des canalisations ainsi qu’un remboursement du matériel loué étaient demandés.

— avoir informé la SCI FONCIERE CHABRIERES par mail du 22 novembre 2023 d’une inondation survenue le 28 octobre 2023 suite à laquelle une première réunion d’expertise s’était tenue et qu’une seconde était prévue le 13 décembre 2023.

— de la réception par la SCI FONCIERE CHABRIERES de la convocation de l’expert pour cette dernière réunion d’expertise selon récépissé du courrier recommandé avec accusé de réception du 16 novembre 2023.

En raison de la récurrence des inondations et conformément aux conclusions d’expert, le bien loué est manifestement affecté de désordres que de simples travaux d’entretien ne sauraient résoudre. La requérante produit également deux comptes-rendus d’expertise, des attestations de salariés et des photographies datées de sorte que l’existence d’un trouble de jouissance est établie.

La SCI FONCIERE CHABRIERES avait connaissance en tout ou partie des désordres affectant son bien loué. Cette dernière ne justifie pourtant pas avoir procédé à de quelconques travaux afin de remédier à ces désordres.

La SCI FONCIERE CHABRIERES invoque la clause de renonciation à recours stipulée dans le bail pour s’opposer à toutes les demandes de la SAS H&L.

Il est rappelé, outre que ce débat relève du fond, que le domaine d’application de la clause litigieuse est particulièrement étendu car il concerne différents sinistres et vise, s’agissant de celui de l’eau, toutes autres circonstances, ce qui prive de tout recours la SAS H&L, et décharge la bailleresse de ses obligations de délivrance et de réparation de la chose louée en violation des articles 1719 et 1720 du code civil.

Injonction sera faite à la SCI FONCIERE CHABRIERES de procéder aux travaux nécessaires afin de mettre un terme aux désordres d’inondation. Il lui appartiendra de déterminer si nécessaire à l’aide de professionnels du métier et/ou après remise du rapport de BET COBALT la nature des travaux à mettre en œuvre.

La SCI FONCIERE CHABRIERES n’ayant pas procédé aux travaux nécessaires malgré les relances et mises en demeure du preneur, il convient de faire droit à la demande d’astreinte de la SAS H&L à hauteur de 250 euros par jour de retard, passé le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ni la fixation de l’astreinte définitive.

Sur la demande de provision

Au regard des pièces produites, notamment les factures des 31 juillet 2022, 20 mars 2023, 28-31 octobre 2023 et 4 novembre 2023, les désordres d’inondation subis par la SAS H&L ont emporté des frais de remise en état.

En ce que ces frais sont manifestement la conséquence de désordres affectant le bien et le résultat des manquements du bailleur de procéder aux réparations qui lui incombaient, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation pesant sur le bailleur de rembourser ces frais est établi.

La requérante justifie d’un remplacement de la moquette pour un montant de 16 322,65 euros selon facture du 31 juillet 2022, d’une location de matériel pour un montant de 228,40 euros selon facture du 20 mars 2023, d’achats de matériaux divers afin de stopper l’inondation pour un montant de 137,68 euros selon factures des 28 et 31 octobre 2023 ainsi que de la pose d’une barrière anti-inondation pour un montant de 202,76 euros selon facture du 4 novembre 2023.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de provision de la SAS H&L à hauteur de 5 000 euros.

Sur la suspension du paiement des loyers

En l’espèce, la SAS H&L sollicite d’être autorisée à suspendre le versement de ses loyers jusqu’à réalisation des travaux pérennes par la défenderesse.

Les photographies datées ainsi que les rapports d’expertise amiables contradictoires relèvent de nombreux dégâts et frais de remise en état du bien.

Si la requérante soutient que les désordres subis ont entrainé une perte d’exploitation, elle n’établit toutefois pas l’impossibilité d’exploiter le local.

Dès lors, la SAS H&L sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande d’expertise comptable

Selon l’article 145 du code de procédure civile « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’intérêt légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et à la résolution duquel la mesure d’expertise sollicitée est utile.

A ce stade de la procédure, la requérante produit en ses pièces 16 et 17 des chiffrages personnels quant aux dépenses engagées du fait des inondations. La requérante produit également l’attestation de la société d’expertise comptable EXCO VALLIANCE relevant une perte d’exploitation estimée à 5 300 euros.

En ce que la survenance et la répétition des inondations résultent, en tout ou partie, d’un manquement du bailleur à ses obligations de remettre le bien en état, l’obligation de ce dernier de rembourser la perte d’exploitation inhérente ne peut être exclue à ce stade de la procédure.

La requérante justifie dès lors d’un intérêt légitime à voir ordonner cette mesure à ses frais avancés selon mission détaillée dans le dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

La SCI FONCIERE CHABRIERES, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser l’intégralité des frais de justice non compris dans les dépens à la charge de la SAS H&L, contrainte d’agir en justice pour faire procéder aux travaux nécessaires et obtenir le remboursement des frais de remise en état du bien.

La SCI FONCIERE CHABRIERES sera dès lors condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS à la SCI FONCIERE CHABRIERES de procéder à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres d’inondation dans le local loué à la SAS H&L, et ce, sous astreinte de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 euros) par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance de référés à intervenir ;

CONDAMNONS la SCI FONCIERE CHABRIERES à verser à la SAS H&L la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 euros) à titre de provision ;

ORDONNONS une expertise comptable et COMMETONS pour y procéder :

[R] [P]

FACED

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mel : [Courriel 6]

Avec pour mission de :

— entendre les parties et se faire remettre tout document utile à sa mission,

— donner toutes explications utiles sur la perte de chiffre d’affaires et la perte d’exploitation subi par la SAS H&L du fait des inondations survenues dans le local en 2023,

— donner son avis sur les éventuelles pertes de chiffre d’affaires et de perte d’exploitation à venir du fait des travaux ordonnés,

DISONS que la SAS H&L devra consigner à la régie de ce tribunal la somme de 5 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 26 août 2025 faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans les 6 mois, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise le déroulement prévisionnel de ses opérations ainsi qu’un état prévisionnel détaillé du coût de celles-ci ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que dans toute demande de consignation complémentaire ou de taxation définitive l’expert justifiera de l’information préalable donnée aux parties et du délai laissé aux fins d’observations éventuelles qui seront jointes le cas échéant ;

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de la SAS H&L le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision et si aucune observation n’est faite ;

DEBOUTONS la SAS H&L de sa demande tendant à suspendre le versement des loyers ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SCI FONCIERE CHABRIERES à verser à la SAS H&L la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI FONCIERE CHABRIERES à supporter provisoirement les dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD