TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00210 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKFR

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [L] [O]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée

le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier, en présence, lors des débats, de Océane MORAZZINI, auditrice de Justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [C] [B], munie d’un pouvoir écrit.

DEFENDEUR

Monsieur [L] [O]

né le 26 septembre 1989

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne, assisté de Madame [U] [W] (ALTEA CABESTAN)

***

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2017, à effet du 8 septembre 2017, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], a donné à bail à Monsieur [L] [O] et Monsieur [R] [O] un logement sis [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 273,51 euros, outre les charges.

Par lettre réceptionnée le 22 juillet 2020, Monsieur [R] [O] a donné son congé pour le logement, à effet au 1er janvier 2021, date à laquelle Monsieur [L] [O] est devenu seul titulaire du bail.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [L] [O] le 20 juin 2023 un commandement de payer, visant la clause résolutoire. La CAF a été saisie le 20 juillet 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, dénoncé à la CCAPEX le 20 janvier 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] a assigné Monsieur [L] [O] aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.127,96 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date du 08 janvier 2025, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 07 avril 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] était représenté par Madame [C] [B], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Monsieur [L] [O] a comparu.

Le bailleur indique que le versement du loyer a repris et ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa créance à la somme de 1.107,17 euros.

Monsieur [L] [O] actualise sa situation et sollicite de pouvoir rester dans le logement, en précisant qu’il perçoit le RSA (559,42 euros), des APL (253,00 euros) et le RLS (48,45 euros). Il indique qu’une demande de FSL est en cours. Monsieur [L] [O] donne son accord pour verser 30,00 euros par mois, en plus du loyer, pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 04 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, II. – « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai ainsi que de la saisine de la CAF. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 20 juin 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 20 août 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 02 avril 2025.

En l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [L] [O] à lui payer la somme de 924,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 02 avril 2025, les frais de poursuite étant exclus (84,56 euros+ 98,09 euros).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il y a lieu de relever que le bailleur considère que les loyers ont repris au jour de l’audience et ne s’oppose pas aux délais sollicités par le locataire.

Il résulte du décompte de créance produit par le bailleur que les paiements du loyer ont repris de façon régulière avant l’audience, puisque le locataire a effectué deux versements en janvier et février 2025 pour 370,00 et 300,00 euros, soit des montants supérieurs au résiduel (233,28 euros) restant à sa charge, et que le dernier prélèvement en date de mars 2025 est passé.

Il résulte du Diagnostic Social et Financier que Monsieur [L] [O] s’est présenté au premier rendez-vous avec les justificatifs. Le locataire indique que les premières difficultés de gestion budgétaire ont débuté quelques temps après que son frère ait quitté le logement, et sont également en lien avec sa cessation d’activité pour prendre soin de son père atteint d’une grave maladie, qu’il a accompagné sur la fin de sa vie. Monsieur [L] [O] a perçu des allocations chômage pendant 9 mois avant de percevoir le RSA, pour un revenu mensuel de 559,42 euros, outre les APL (302,00 euros) qui sont, semble-t-il, variables à certains moments. Il explique avoir réduit ses charges et résilié des abonnements au profit du paiement de son loyer. Il apparait que son équilibre budgétaire est fragile et précaire, mais que le locataire se montre de bonne volonté et coopérant pour régler la dette locative, malgré l’instabilité de sa situation au regard des autres dettes (EDF et SFR).

Le locataire a toutefois accepté une mesure d’accompagnement social de 6 mois et la constitution d’un dossier FSL est envisagée.

Dans le cadre du diagnostic social et financier, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] a souligné la nécessité pour Monsieur [L] [O] de s’engager de façon pérenne sur la continuité sur ces paiements et remboursements.

Au regard de la situation du locataire et des informations communiquées lors de l’audience, il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 30 mensualités de 30,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [L] [O], succombant, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

rendu par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], en deniers ou quittance, la somme de 924,52 euros (NEUF CENT VINGT QUATRE EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 02 avril 2025 avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Monsieur [L] [O] un délai de 30 mois pour s’acquitter de sa dette par 30 échéances mensuelles de 30,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 août 2023 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que, dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement, sis [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique étant prévue ;

— le bailleur sera débouté de sa demande au titre des frais de déménagement et de garde-meubles au regard de leur caractère éventuel ;

— DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL