TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00567 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLKH

AFFAIRE : S.A. [Adresse 4] C/ [V] [D] épouse [I], [P] [I]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée

le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, substituée par Maître Marion FRANCOIS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [V] [D] épouse [I]

née le 10 Août 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [P] [I]

né le 15 Mars 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2021, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 448,93 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 17 octobre 2024, dénoncé à la CCAPEX le 22 octobre 2024 (date enregistrement). La CAF a été saisie le 14 octobre 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 20 février 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 25 février 2025 (date d’enregistrement), la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement ;

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] au paiement, en deniers ou quittance, d’une somme de 6.291,84 euros au titre des loyers échus à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience,

— Condamner solidairement Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation des débiteurs aux dépens, comprenant en outre les frais du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil. Madame [V] [I] née [D] a comparu.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [P] [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le bailleur actualise la dette à 5.748,12 euros et indique que le paiement des loyers a repris depuis janvier 2025. Il est précisé que le loyer est de 534,07 euros. Il indique qu’il n’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [V] [I] née [D] précise qu’ils sont tous les deux en CDI. Elle explique qu’elle est aide-soignante, en arrêt de travail depuis novembre 2024, et qu’elle ne peut pas reprendre son emploi pour le moment.

Madame [V] [I] née [D] indique son souhait de rester dans le logement et sollicite des délais de paiement. Elle précise qu’ils vont bénéficier d’une aide au budget et qu’ils peuvent continuer à donner 150,00 euros en plus du loyer courant.

Elle indique qu’ils ont un dossier de surendettement avec une dette locative auprès d’un bailleur privé, pour lequel ils doivent verser chaque mois 240,00 euros, prélevés sur son salaire. Madame [V] [I] née [D] ajoute qu’ils vont déposer un autre dossier de surendettement car ses revenus ont baissé de 700,00 euros.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 10 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX et de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.*

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 17 octobre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail du logement liant les parties a été résilié de plein droit le 17 décembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer, et un décompte de créance actualisé au 14 mai 2025.

Il résulte des éléments du dossier que ni le montant ni le principe de la créance ne sont contestés.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] à lui payer la somme de 5.748,12 euros au titre des loyers et charges impayés du logement arrêtée au 14 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, le bailleur reconnait que le règlement du loyer a repris depuis plusieurs mois et indique ne pas être opposé au maintien dans les lieux.

Il résulte du diagnostic social et financier que les difficultés financières ont débuté lorsque Madame [V] [I] née [D] était en couple avec son ex-conjoint, le père de ses filles, qui a quitté le logement en la laissant face à de nombreuses dettes, encore présentes et à l’origine d’une situation financière fragilisée lorsqu’elle s’est mariée avec Monsieur [P] [I] en 2016. Il est précisé que le couple a présenté un dossier de surendettement en février 2022 et obtenu un échelonnement des dettes sur 70 mois à raison de 900,00 euros par mois.

Il est indiqué que la situation financière s’est dégradée en 2023 à cause d’un arrêt maladie pour Madame [V] [I] depuis le 21 novembre 2024, toujours en cours actuellement, et d’une démission de Monsieur [P] [I] en juillet 2024, qui n’a eu aucunes ressources à partir d’août 2024. Cette baisse de ressources est donc à l’origine de dettes, notamment locatives.

Il est indiqué que Monsieur [P] [I] a retrouvé un emploi à partir du 08 janvier 2025 et que le couple a pu reprendre le paiement de leur loyer avec un plan d’apurement. Une aide FSL de 1.500,00 euros a été sollicitée. Madame [V] [I] s’est engagée à verser 690,00 euros par mois au titre de son loyer et à bénéficier d’un accompagnement social lié au logement.

Les revenus du couple sont de 3.268,00 euros (1.582,00 + 1.388,00) et il supporte un taux d’effort de 58 %.

A l’audience, Madame [V] [I] née [D] confirme la reprise du paiement des loyers depuis plusieurs mois.

Il résulte du décompte de créance que les locataires ont repris le versement du loyer depuis plusieurs mois, avec deux versements de 650,00 euros les 31 janvier et 28 février 2025, puis de 690,00 euros les 31 mars et 30 avril 2025.

Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] apparaissent en mesure de faire face au paiement de leur loyer et en capacité d’apurer progressivement la dette. Au regard de la situation, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer la dette en 36 mensualités de 159,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24 VII la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il est constant que Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] succombant, seront solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 100,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 5.748,12 euros (CINQ MILLE SEPT CENT QUARANTE HUIT EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 14 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision;

— ACCORDE à Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 159,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire du bail pour le logement sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pour le bail pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire du bail sera réputée n’avoir jamais joué;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— les locataires seront tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 100,00 euros (CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [I] née [D] et Monsieur [P] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER