TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/52216 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IUH

N° : 5

Assignation du :

14 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LASCHA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & Associés, avocats au barreau de PARIS – #R0047

DEFENDERESSE

La société POTEL & CHABOT S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Cédric BEAUDEUX de la SELARL PACT avocats, avocats au barreau de PARIS – #K0081

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes de deux actes sous seing privé signés les 3 juillet 1922 et 23 avril 1923, la Banque Française de Crédit, aux droits de laquelle vient la SCI LASCHA, a consenti à la société [Adresse 5], aux droits de laquelle vient la SAS POTEL ET CHABOT, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3].

Ces baux ont été renouvelés à plusieurs reprises depuis l’origine. Ainsi, par acte sous seing privé signé le 16 juillet 2014, les parties ont convenu de renouveler les baux à compter du 1er janvier 2012 pour une durée de neuf ans.

Le 28 juin 2021, un renouvellement a été conclu pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 31 décembre 2029.

Exposant que le contrat de bail signé par les parties en 2014 mettait à la charge du preneur les réparations de la verrière, dont celles prévues par l’article 606 du code civil et reprochant au preneur de n’avoir ni entretenu la verrière ni procédé aux réparations qui s’imposaient, la SCI LASCHA a, par exploit délivré le 14 mars 2024, fait citer la SAS POTEL ET CHABOT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835, alinéa 2 du code de procédure civile, sollicitant de :

— condamner la défenderesse à communiquer les justificatifs d’entretien de la verrière, contrats, comptes-rendus d’intervention des entreprises, factures et déclarations de sinistres correspondants,

— la condamner à faire réaliser à ses frais tous les travaux nécessaires à la réfection de la verrière,

— le tout sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,

— condamner la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 30.000€ en réparation de son préjudice,

— la condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 12 novembre 2024, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sollicitant à titre subsidiaire, la désignation d’un expert.

En réponse, la SAS POTEL ET CHABOT conclut au non lieu à référé et sollicite la condamnation de la requérante au paiement par provision de la somme de 3327,41€ HT, ainsi qu’au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Sur la demande d’injonction

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient à la requérante de démontrer qu’elle se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir l’existence d’une urgence particulière et il n’est pas allégué que la verrière menacerait de s’effondrer, la requérante soulignant uniquement qu’en l’absence de tout entretien ou travaux, les locaux sont susceptibles de subir des désordres en cas d’intempérie, ce qui ne caractérise pas l’urgence.

L’une des conditions de l’article 834 du code de procédure civile faisant défaut, il n’y a pas lieu à référé sur ce fondement.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au soutien de ses prétentions, la requérante rappelle que la clause « Travaux » du contrat de bail renouvelé signé le 16 juillet 2014, met à la charge du preneur l’entretien de la partie vitrée et la réalisation des travaux de réfection des couvertures, en ce compris ceux relevant de l’article 606 du code civil ; que la loi Pinel n’est pas applicable à ce contrat renouvelé dès lors qu’il a été signé avant son entrée en vigueur ; que la défenderesse ne justifie pas avoir entretenu la verrière durant toutes ces années, les factures communiquées en défense ne concernant pas la verrière, ce qui a conduit à l’apparition de nombreuses fuites dénoncées par la locataire ; qu’en vertu de l’article 605 du code civil, les grosses réparations se sont pas à la charge du bailleur dès lors qu’elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de la verrière ; que dans ces conditions, l’obligation de justifier de l’entretien de la verrière et de procéder à sa réparation, qui résulte du contrat de bail signé le 16 juillet 2014, n’est pas sérieusement contestable.

En réponse, la SAS POTEL ET CHABOT conteste être redevable d’une obligation de réparation de la verrière, dès lors que le contrat de bail a été renouvelé le 28 janvier 2021 et qu’il est désormais soumis aux dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce nonobstant les stipulations du bail renouvelé ; que dès lors, conformément aux dispositions de l’article 606 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer l’étanchéité de la verrière. La SAS POTEL ET CHABOT indique avoir produit les justificatifs de l’entretien régulier de la verrière depuis 2019, période non prescrite par la demande.

En vertu de l’article R.145-35 du code de commerce, entré en vigueur le 6 novembre 2014 :« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; »

L’article 606 du code civil rappelle que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

L’article 605 précise que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

En l’espèce, le contrat de bail renouvelé le 28 juin 2021 stipule que « Il n’est apporté aucune modification ni dérogation aux conventions sus-rappelées [contrat renouvelé le 16 juillet 2014 notamment], dont toutes les clauses et conditions continueront à produire leur plein et entier effet, sauf les modifications résultant des présentes ».

L’article TRAVAUX du contrat renouvelé signé le 16 juillet 2014 stipule que :

« La Société Preneuse doit, notamment, entretenir la toiture de la partie vitrée, la Bailleresse n’étant tenue qu’aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil.

A compter rétroactivement du premier Janvier deux mille douze, la Société Preneuse s’oblige à exécuter tous travaux d’entretien et de réparations et de remplacement concernant les couvertures quelle qu’en soit leur nature dès qu’ils s’avéreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit, en ce compris, ceux relevant de l’article 606 du code civil. »

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions et stipulations que l’entretien de la toiture de la partie vitrée incombe au preneur et que le bailleur n’est tenu qu’aux grosses réparations portant sur cette verrière. Si l’alinéa suivant de la clause Travaux prévoit que les travaux portant sur les couvertures incombent au preneur, mêmes ceux qui relèvent de l’article 606 du code civil, il n’est pas évident d’une part, que cette clause s’applique à la partie vitrée qui bénéficie d’un alinéa particulier et d’autre part, que cette stipulation soit licite depuis le renouvellement du contrat de bail signé le 28 juin 2021 en vertu des articles R.145-35 et L.145-15 du code de commerce.

Le bailleur sollicite la communication du justificatif de l’entretien de la verrière. L’entretien ne faisant pas partie des grosses réparations et étant, par principe, à la charge du preneur tant légalement qu’aux termes de la clause Travaux dans son premier alinéa, l’obligation de transmettre le justificatif de l’entretien de cette verrière au bailleur résulte d’une obligation non sérieusement contestable.

Comme le soutient à juste titre la SAS POTEL ET CHABOT, cette demande doit être limitée aux cinq années précédant l’assignation délivrée le 14 mars 2024. La SAS POTEL ET CHABOT a communiqué des documents établis entre 2019 et 2023.

Or, il résulte de ces documents qu’à l’exception d’une facture d’intervention en urgence le 11 novembre 2021, il n’est pas établi que la SAS POTEL ET CHABOT a effectué d’autres interventions d’entretien sur cette verrière. Elle produit en effet un contrat d’entretien des toitures suivant devis du 7 novembre 2023, dont la description des prestations ne permet pas d’établir qu’il porte sur les verrières, puisqu’il n’est fait état que du toit zinc et de la terrasse en gravillon, et seulement pour les années à venir. En outre, le contrat d’entretien exclut expressément le nettoyage du chéneau de la grande verrière.

La défenderesse, développant dans le corps de ses écritures le fait que les documents concernent bien la verrière, alors que ce n’est pas le cas, il apparaît manifeste que la SAS POTEL ET CHABOT n’est pas en possession d’autres éléments. Il ne peut donc être fait droit à la demande de communication pour les années passées, la requérante ne démontrant pas que la défenderesse est en possession des éléments attendus. En revanche, il sera fait droit à la demande de communication d’un contrat d’entretien de la verrière pour les années à venir.

En ce qui concerne l’injonction à faire tous les travaux nécessaires à la réfection de la verrière, cette demande se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

D’une part, cette demande n’est pas suffisamment circonscrite. En effet, la formule « les travaux nécessaires à la réfection de la verrière » ne permet pas de déterminer si le bailleur envisage un remplacement de la verrière, à sa charge selon l’alinéa 1 de la clause Travaux, ou une simple reprise des éléments de la verrière qui sont à l’origine de fuites. Il n’est pas demandé une injonction d’entretenir la verrière.

D’autre part, la nécessité de procéder à la réfection de la verrière n’apparaît pas établie avec l’évidence requise en référé, alors que le preneur justifie par la production d’une facture de réparation des vitrages cassés des verrières établie le 27 novembre 2023, soit postérieurement à la survenance des fuites dénoncées par lui au mois d’août 2023, que la verrière a été réparée et il n’est pas allégué la subsistance des désordres.

Pour toutes ces raisons, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande provisionnelle

La requérante sollicite l’indemnisation de son préjudice à titre provisionnel, arguant que le défaut d’entretien lui cause un préjudice dans la mesure où les locaux sont susceptibles de subir des dégradations importantes.

La verrière ayant fait l’objet d’une réparation en novembre 2023, le préjudice n’apparaît pas établi avec l’évidence requise en référé, et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

La mesure doit être utile et pertinente.

En l’espèce, la requérante sollicite la désignation d’un expert afin d’examiner l’état des verrières et rechercher la cause et l’étendue des infiltrations.

Dès lors que l’actualité des désordres n’est pas établie, ni même un éventuel mauvais état de la ou des verrières (puisqu’il n’est même pas indiqué s’il y a une ou plusieurs verrières), la défenderesse justifiant avoir procédé à la réfection des parties détériorées de la verrière du 3ème étage, la requérante ne justifie ni d’un motif légitime, ni de l’utilité ni de la pertinence d’une mesure d’expertise.

La demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

La SAS POTEL ET CHABOT sollicite la condamnation du bailleur à lui rembourser la facture de réparation des carreaux de la verrière du 27 novembre 2023.

Cette facture permet de constater qu’il a été procédé au remplacement de vitrages cassés ou manquants au dessus de la chambre froide, avec étanchéité.

Dans la mesure où le preneur est tenu d’assurer l’entretien de la verrière et alors que ces travaux ne résultent pas, avec l’évidence requise en référé, de grosses réparations, cette demande se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, les circonstances de la cause justifient que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles. En revanche, succombant partiellement à l’instance, la SAS POTEL ET CHABOT sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Enjoignons la SAS POTEL ET CHABOT à justifier auprès de la SCI LASCHA d’un contrat d’entretien des verrières pour les années à venir, et ce, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons que faute d’avoir respecté l’injonction passé ce délai, la SAS POTEL ET CHABOT sera redevable d’une astreinte provisoire fixée à 100 euros par jour de retard, pendant deux mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à procéder aux travaux de réfection nécessaires de la verrière ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la SCI LASCHA ;

Rejetons la demande d’expertise ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS POTEL ET CHABOT au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 18 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anne-Charlotte MEIGNAN