TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00560 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLI3

AFFAIRE : S.A. [Adresse 8] C/ [I] [S] [O]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [I] [S] [O]

né le 17 Juin 1988 à (GABON), demeurant [Adresse 6] – Chez Madame [G] [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 9]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 09 mai 2022, a été constatée la résiliation du bail du 24 septembre 2018 conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [I] [S] [O] à la date du 19 octobre 2021 et son expulsion a été ordonnée outre sa condamnation à verser au bailleur la somme de 2.057,21 euros arrêtée au 02 mars 2022 et à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable au même titre qu’un loyer à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Par procès verbal du 22 juillet 2024, le conciliateur de justice saisi a constaté la carence d’une partie.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Monsieur [I] [S] [O] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 1.712,41 euros correspondant aux dégradations locatives et à des indemnités de perte de loyer outre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 05 mai 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Monsieur [I] [S] [O] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à sa personne.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT maintient ses demandes initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur les demandes au titre des dégradations locatives

Pendant son occupation, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement, ainsi que le prévoient les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables au locataire et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

Il convient enfin de préciser que, le cas échéant, sur le montant de l’indemnité, l’absence de production d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d’indemnité. Le devis constitue un moyen de preuve admissible.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit le bail en date du 24 septembre 2018 conclu avec Monsieur [I] [S] [O] et portant sur un logement sis [Adresse 3] [Adresse 7] [Adresse 11] à [Localité 10], ainsi que le jugement en date du 09 mai 2022.

Le bailleur explique que l’état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 16 août 2023 et que le locataire restait à devoir la somme de 14.899,92 euros, soit 12.844,47 euros au titre des loyers, 2.025,20 euros au titre des dégradations locatives et 30,25 euros au titre des indemnités perte de loyer. Il indique déduire du montant dû au titre des dégradations locatives la somme de 271 euros de dépôt de garantie à restituer au Conseil général et 29,84 euros au titre du dépôt de garantie et de 42,20 euros au titre de la régularisation des charges.

Le bailleur produit en outre l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 05 octobre 2018 ainsi que le procès-verbal de constat de sortie en date du 16 août 2023. Le bailleur produit encore un document portant indemnités forfaitaires des réparations sollicitées.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de commissaire de justice de sortie que les sommes sollicitées sont justifiées.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant des réparations locatives dues par Monsieur [I] [S] [O] à la somme de 2.025,20 euros dont il sera déduit le montant du dépôt de garantie soit 300,84 euros et 42,20 au titre de la régularisation des charges et Monsieur [I] [S] [O] sera condamné à verser au bailleur la somme de 1.682,16 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT indique que les réparations ont nécessité 03 jours de travaux, occasionnant une perte de loyer pour la somme de 30,25 euros. Ainsi, cette demande peut être assimilée en une demande de dommages et intérêts portant sur une perte de chance de percevoir des loyers issus de la location du bien.

Toutefois, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ne produit aucune pièce attestant de la durée réelle des travaux en question et des démarches de recherches de nouveaux locataires; elle ne démontre ainsi pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui est par ailleurs réparé par les sommes qui lui sont allouées au titre des réparations locatives.

Sur l’article l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [I] [S] [O] succombant sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [I] [S] [O] succombant sera tenu aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, en dernier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [I] [S] [O] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 1.682,16 euros (MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT DEUX EUROS ET SEIZE CENTIMES) au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, et la régularisation des charges concernant le bien immobilier sis [Adresse 2] [Adresse 7] [Adresse 11] à [Localité 10] ;

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [S] [O] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [I] [S] [O] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE PRESIDENT

A-L. VOYER G. KERBAOL