TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 21/07557 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W2ZD

N° Minute :

AFFAIRE

[K] [U]

C/

Société PV CP CITY

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [U]

4 avenue du Capitaine Thuilleaux

78170 LA CELLE SAINT CLOUD

représenté par M^e Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0681

DEFENDERESSE

Société PV CP CITY

L’Artois Espace Pont de Flandre

11, rue de Cambrai

75019 PARIS

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet 07 novembre 2005, M. [K] [U] a donné à bail commercial à la société GESTRIM CAMPUS, aux droits de laquelle se trouve la société PV-CP CITY, pour une durée de neuf années, les lots n°42, 51, 60, 75 et 31 de l’état descriptif de division correspondant respectivement à quatre studios et un emplacement de stationnement au sein de la résidence ARISTIDE BRIAND située 3 rue Aristide Briand à VANVES (92170), afin qu’elle y exploite une activité de résidence meublée avec services moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 28.400 euros.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Reprochant à la société PV-CP CITY de ne pas avoir réglé la totalité des sommes dont elle était redevable en exécution du bail malgré une mise en demeure de son conseil en date du 27 juillet 2021, M. [U] l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 août 2021 aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 24.115,10 euros TTC au titre de l’arriéré locatif outre la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2023, M. [U] demande au tribunal, de :

DECLARER Monsieur [K] [U], recevable et bien fondé en ses fins, demandes, et prétentions ;

Y faisant droit,

CONDAMNER la société PV-CP CITY à verser à Monsieur [K] [U] la somme totale de 7.777,50 Euros TTC pour la période allant du 2 novembre 2020 au 31 décembre 2021 ;

CONDAMNER la société PV-CP CITY à verser à Monsieur [K] [U] la somme de 3.500 Euros à titre de dommages et intérêts, à savoir :

—  2.500 Euros pour résistance abusive

—  1.000 Euros au titre de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société PV-CP CITY de toutes ses demandes plus amples et contraires, y incluant sa demande de délais de paiement, sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Monsieur [U] à une part de loyers « à hauteur des pertes de chiffre d’affaires subies », ainsi que toute demande fondée sur le droit européen (contrôle de proportionnalité, qui ne ressort pas de la compétence de la juridiction de céans / « droit à l’usage de son bien ») et de condamnation de Monsieur [K] [U] sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNER la société PV-CP CITY à verser à Monsieur [K] [U] la somme de 4.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Patrick TABET, Avocat au Barreau de Paris, pour ceux dont il aurait fait l’avance en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 octobre 2023, la société PV-CP CITY demande au tribunal, de :

Pour les loyers afférents à la période du 1er janvier au 1er juin 2021 visée par une interdiction de recevoir du public dans les espaces communs et les équipements des résidences de tourisme

JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY au demandeur a été interrompue en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

— La disparition temporaire de la cause des baux en cours d’exécution,

En conséquence,

DEBOUTER le demandeur de sa demande de condamnation au titre des loyers afférents à cette période d’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination de résidence de tourisme du 1er janvier au 1er juin 2021, à hauteur de la somme de 15.947,72 € TTC,

Pour les loyers afférents aux périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 1er novembre au 15 décembre 2020, visées par une interdiction d’accueillir du public dans les hébergements des résidences de tourisme

JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV-CP CITY à M. [U] a été partiellement interrompue du 15 mars au 22 juin 2020 puis du 1er novembre 2020 au 15 décembre 2020 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer/

— l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

— la force majeure,

— la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

En conséquence :

A titre principal

DEBOUTER le demandeur de sa demande de condamnation au titre des loyers afférents à cette période d’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination de résidence de tourisme du 1er novembre au 15 décembre 2020, soit à hauteur de la somme de 4.549, 88 € TTC,

A titre reconventionnel

CONDAMNER le demandeur à restituer à la société PV-CP CITY la part des loyers afférents aux périodes touchées par des mesures d’interdiction de recevoir du public réglés au demandeur, à hauteur des pertes de chiffre d’affaires subies par la société preneuse, soit 40% de trois mois et une semaine de loyers mensuels pour la période du 15 mars au 22 juin 2020 soit la somme de 4 179, 92 € TTC,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents aux périodes d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus

ACCORDER à la société PV-CP CITY le délai maximal de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par le demandeur, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle rencontre du fait de la crise sanitaire,

En tout état de cause

REDUIRE le montant des demandes sollicitées aux sommes restant réellement impayées par la société PV CP CITY,

REJETER la demande de dommages et intérêts formulée par M. [U], qui n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum,

CONDAMNER M. [U] à régler à la société PV-CP CITY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient préalablement de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de M. [U], qui n’est pas contestée.

Enfin, il y a lieu de rappeler que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail qui lie les parties depuis le 07 novembre 2005, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016 ;

I- Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

M. [U] demande que la société PV-CP CITY soit condamnée à lui payer la somme de 7.777,50 euros TTC au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 02 novembre 2020 au 31 décembre 2021. Il expose que celle-ci a unilatéralement décidé de ne plus procéder au règlement des loyers consécutivement aux mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire de Covid 19. Il précise que la défenderesse a tenté de lui imposer une diminution du loyer contractuel dans le cadre de la procédure de conciliation ouverte à l’égard du groupe PIERRE ET VACANCES, dont elle est membre, par ordonnance du président du tribunal de commerce de PARIS en date du 02 février 2021, ce qu’il a refusé.

En réponse aux moyens opposés par la défenderesse, il se prévaut des arrêts rendus par la Cour de cassation le 30 juin 2022 (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889) et le 23 novembre 2022 (Pourvois n°21-21867 et n°22-12753) ces derniers concernant des résidences para-hôtelières. Il soutient essentiellement que :

— la théorie de la force majeure ne s’applique pas aux obligations de paiement, la jurisprudence constante considérant, y compris en cas de pandémie, de longue date (Pourvois n°75-14625, n°02-11168 et n°13-20306) que l’exécution est simplement rendue plus difficile mais non pas impossible de sorte que le caractère irrésistible fait défaut ;

— l’exception d’inexécution est inapplicable puisque la société PV-CP CITY est restée en possession des clés des lieux loués excluant tout manquement du bailleur à son obligation légale de délivrance résultant de l’article 1719 du code civil ;

— le preneur ne peut se prévaloir de la perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, l’interdiction générale et temporaire de recevoir du public édictée pour préserver la santé publique étant sans lien avec les clauses du bail et la destination contractuelle stipulée ;

— la disparition de la cause prévue à l’article 1131 du code civil re invoquée dès lors que la société PV-CP CITY est restée en possession des locaux.

Il dénie par ailleurs au tribunal le pouvoir de procéder au contrôle de proportionnalité revendiqué entre la solution retenue par les arrêts de principe précités rendus le 30 juin 2022 par la Cour de cassation et le droit de propriété.

La société PV-CP CITY, qui reproche au bailleur d’avoir refusé ses propositions d’avenants, conclut au rejet de la demande de paiement formée à son encontre. Elle explique que, malgré les aides de l’Etat, sa situation financière a été impactée par la crise sanitaire, raison pour laquelle elle a décidé de suspendre le règlement des loyers afférents aux périodes du 1er au 15 décembre 2020 et du 15 décembre 2020 au 09 juin 2021. Elle justifie cette décision par l’impossibilité d’exploiter la résidence ARISTIDE BRIAND conformément à sa destination sur lesdites périodes, les mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public prises par arrêtés des 14 et 15 mars 2020 et par décrets des 23 mars, 11, 20 et 31 mai et 29 octobre 2020 ayant eu pour effet de l’empêcher de recevoir l’essentiel de sa clientèle ou de lui permettre de proposer des services tel que prévu par le bail. Elle déduit de ces circonstances qu’elle est bien fondée à invoquer la perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible prévue à l’article 1719 du code civil. Elle estime à cet égard que le raisonnement, purement économique selon elle, de la Cour de cassation dans ses arrêts du 30 juin 2022 est critiquable au regard du lien indéniable entre l’activité autorisée par le bail et l’activité interdite par les mesures gouvernementales. Elle évoque une atteinte au droit de propriété, dans son acception extensive retenue par la Cour européenne des droits de l’Homme, ainsi engendré par ces arrêts et invite le tribunal à en écarter arguant d’une atteinte disproportionnée au premier article du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme. Elle mentionne également la disparition de la cause du contrat et la force majeure. En outre, elle se prévaut de la bonne foi dans l’exécution du contrat. En tout état de cause, elle demande à ce que les paiements qu’elle a opérés en dernier lieu le 18 septembre 2023 soient pris en compte dans le calcul de l’arriéré locatif qui pourrait être retenu à son encontre.

Sur le bien-fondé de la créance invoquée

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1728 2° du même code dispose quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, aux termes de l’article « 6-Loyer » du bail à effet 07 novembre 2005, la société PV-CP CITY s’est notamment engagée à régler au bailleur un loyer annuel fixé à somme 28.400 euros TTC, soumis à indexation automatique annuelle sur la base de l’ICC à hauteur de 85% dudit loyer, trimestriellement et à terme échu.

Mais, alors que la demande formée par M. [U] tend au paiement d’une somme de 7.777,50 euros, correspondant aux loyers impayés relatifs à la période du 2 novembre 2020 au 31 décembre 2021, aucun des documents qu’il communique ne porte sur ce montant, dont le détail ne figure pas davantage au sein de ses écritures.

Il résulte toutefois des pièces n°4 et 5 qu’il produit que la société PV-CP CITY a, dans le cadre de l’auto-facturation des loyers émis des avoirs correspondant à l’annulation de loyers, pour un montant total de :

—  3.068,53 euros (582,15 + 582,15 + 571,37 + 603,71 + 646,83 + 82,32 ) au titre de la période du 02 novembre 2020 au 30 novembre 2020,

—  1.587,18 euros (301,11 + 301,11+ 295,54 + 312,27 + 334,57 + 42,58) au titre de la période du 1er décembre 2020 au 15 décembre 2020.

La société PV-CP CITY ne verse aux débats aucune pièce établissant qu’elle aurait réglé ces sommes.

Le bailleur justifie en conséquence d’une créance certaine, liquide et exigible résultant de ce que la société PV-CP CITY ne lui a pas réglé la somme totale de 4.655,71 euros au titre des loyers dus pour la période du 02 novembre 2020 au 15 décembre 2020.

Sur la dispense de paiement

Pour se soustraire au règlement de cette somme, la société PV-CP CITY soutient qu’elle était fondée à s’abstenir du paiement des loyers réclamés en raison de la perte partielle de la chose louée en application de l’article 1722 du code civil.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est admis que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

Il est toutefois désormais acquis que les mesures générales et temporaires adoptées pour faire face à l’épidémie de Covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux donnés à bail, ne peuvent être assimilées à la perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, de sorte que l’obligation de payer le loyer et ses accessoires a perduré, étant rappelé que lesdites mesures n’ont pas ordonné la suspension du paiement des loyers commerciaux. (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889)

Dès lors, la défenderesse n’est pas fondée à opposer la perte partielle de la chose louée au bailleur pour se soustraire au paiement des loyers échus durant les mesures de restriction résultant de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19. Il lui appartenait de solliciter et d’obtenir des mesures d’accompagnement pour faire face à ses charges courantes, notamment de loyers.

Ce moyen sera en conséquence rejeté.

Pour se soustraire au règlement de cette somme, la défenderesse invoque aussi une exception d’inexécution tirée de l’impossibilité d’exploiter, à raison de la destination des locaux, laquelle s’analyserait ainsi en un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La théorie jurisprudentielle de l’exception d’inexécution, par la suite consacrée par les dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, autorise le preneur à ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes, étant observé que seule une inexécution grave est susceptible de la légitimer.

L’exception d’inexécution est, par essence, liée à la réciprocité et à l’interdépendance ainsi qu’à la proportionnalité des obligations respectives, de sorte que la méconnaissance ou l’inexécution imparfaite d’une obligation secondaire ne permet pas de se prévaloir d’une exception pour suspendre l’exécution d’une obligation principale.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est de droit que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Il est aussi constant que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l’activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Il est enfin de principe que lorsque l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail est imposée par les pouvoirs publics, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution tirée d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour s’opposer au paiement des loyers. (Pourvois n°21-20127, n°21-20190 et 21-19889)

En l’espèce, la défenderesse reproche au bailleur de ne pas avoir pu exploiter les lieux loués conformément à la destination prévue au bail, ce en raison des mesures de fermeture puis de restrictions adoptées par les pouvoirs publics dans le cadre de la crise sanitaire de Covid-19.

Or, il est établi et non contesté, d’une part, que les locaux loués ont été mis à sa disposition de longue date, de sorte qu’elle a pu les exploiter conformément à la destination du bail et, d’autre part, que le bailleur n’est pas à l’origine des mesures de confinement, de restriction des déplacements et de distanciation sociale prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de cette épidémie, qui ont réduit l’activité de la société PV-CP CITY.

Il en résulte que la défenderesse, qui a gardé la libre disposition des locaux durant les périodes concernées pouvant notamment y faire réaliser des travaux, ne caractérise pas le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, étant de surcroît relevé que le bail commercial ne contient aucune clause aux termes de laquelle le bailleur garantirait la commercialité des lieux.

Partant, le moyen fondé sur l’exception d’inexécution invoquée par la défenderesse pour justifier du non-paiement des loyers réclamés ne peut non plus prospérer.

La défenderesse excipe également de la disparition de la cause du contrat liant les parties.

Aux termes de l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction applicable, l’obligation sans cause ou fausse cause ou cause illicite ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, l’obligation de la défenderesse de payer les loyers est bien causée puisqu’elle est en possession des locaux depuis 2005 et qu’elle les exploite depuis cette date.

Ce moyen ne peut dès lors prospérer.

Il est en outre constant que la force majeure, événement qui se caractérise par son extériorité, son imprévisibilité et son irrésistibilité, permet de suspendre l’exécution des obligations contractuelles. Dans cette hypothèse, l’inexécution temporaire ou définitive ne peut engager la responsabilité contractuelle de la partie qui n’a pas respecté ses engagements, conformément à l’article 1148, dans sa rédaction applicable à la cause.

Il est de principe que la force majeure, inapplicable à une obligation contractuelle de paiement de sommes d’argent.

En effet, ainsi que le rappelle le demandeur, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Ce moyen est donc également infondé.

Par ailleurs, alors que la bonne foi est présumée, la société PV-CP CITY ne caractérise aucune mauvaise foi de la part de son cocontractant, qui est une personne physique alors qu’elle-même fait partie d’un grand groupe et les pièces qu’elle a communiquées permettent de constater qu’elle a, au cours des années 2020 et 2021, continué à exploiter la résidence dont dépendent les lieux loués, mais aussi qu’elle a bénéficié de certaines mesures financières d’accompagnement qu’elle a choisi de ne pas affecter au paiement des loyers.

Ainsi, aucune mauvaise foi ne peut être retenue à l’encontre du bailleur justifiant le non-paiement des loyers, d’autant que celui-ci a attendu la fin de la crise sanitaire pour introduire la présente instance.

Enfin, la société PV-CP CITY invoque tout aussi vainement le premier article du Protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme (ci-après CESDH) selon lequel « 1. Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international » et l’interprétation extensive de la notion de bien admise dans la mesure où elle est demeurée en possession des lieux loués durant la période du 02 novembre 2020 au 15 décembre 2020 où elle pouvait notamment y faire réaliser des travaux.

Dès lors ce moyen ne peut davantage prospérer.

Sur la condamnation au paiement des sommes dues

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, il convient d’accueillir la demande de paiement de l’arriéré locatif formées par M. [U].

La société PV-CP CITY sera ainsi condamnée à lui payer la somme 4.655,71 euros au titre des loyers dus pour la période du 02 novembre 2020 au 15 décembre 2020.

II- Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

M. [U] demande que la société PV-CP CITY soit condamnée à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, dont 2.500 euros pour résistance abusive et 1.000 euros en réparation de son préjudice moral. Il fait valoir que la défenderesse lui imposé unilatéralement une interruption des paiements des loyers.

La société PV-CP CITY résiste à ces demandes arguant qu’il ne produit aucune pièce propre à caractériser le préjudice qu’il allègue avoir subi, ni aucun comportement fautif de sa part.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 du même code, dans sa rédaction applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le manquement persistant depuis quatre années et injustifié de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les loyers dus, qui constitue une obligation de résultat, ont causé au demandeur, privé de sommes qu’il escomptait pour son équilibre budgétaire un préjudice direct et certain.

Il convient, dans ces conditions, de condamner la société PV-CP CITY à verser à M. [U] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, à laquelle le tribunal est en mesure de chiffrer son préjudice moral, le surplus de la demande n’étant pas justifié.

III- Sur les demandes reconventionnelles de la société PV-CP CITY

Sur la restitution partielle des loyers acquittés durant la crise sanitaire

Reconventionnellement, la société PV-CP CITY expose avoir acquitté la totalité des loyers afférents à l’année 2020, malgré les difficultés économiques rencontrées du fait des mesures gouvernementales édictées dans le cadre de la crise sanitaire. Elle demande au tribunal de réduire de 40% les loyers dus pour la période du 15 mars au 22 juin 2020 pour tenir compte de la diminution corrélative de son chiffre d’affaires et de le condamner à lui restituer la somme de 4.179,92 euros TTC.

M. [U] conclut au rejet de cette prétention.

En application de l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article « 6-Loyer » du bail à effet 07 novembre 2005, la société PV-CP CITY s’est notamment engagée à régler au bailleur un loyer annuel fixé à somme 28.400 euros TTC, soumis à indexation automatique annuelle sur la base de l’ICC à hauteur de 85% dudit loyer, trimestriellement et à terme échu.

Ces stipulations claires et précises du bail constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal qui n’a pas le pouvoir de modifier le montant du loyer, étant rappelé que les dispositions de l’article 1195 du code civil ne sont pas applicables aux baux signés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ayant réformé le droit des obligations.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le bailleur n’est pas l’associé du preneur, de sorte que le paiement du loyer ne dépend pas du chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués.

Enfin, il convient de rappeler que les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et celles de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, modifiée, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19, ont pris en compte les conséquences pour bailleurs et preneurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire. Elles avaient pour objet, notamment, d’éviter l’acquisition, au profit des bailleurs, de clauses résolutoires, mais elles n’ont pas eu pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat. Ces dispositions ont été reprises à l’occasion des mesures sanitaires prises ultérieurement.

Il en résulte que la défenderesse a réglé des loyers dont elle était redevable pour la période du 15 mars au 22 juin 2020.

Compte tenu de ce qui précède, la demande de remboursement partielle des loyers acquittés sera rejetée, de même que celle subséquente de compensation avec l’arriéré locatif mis à sa charge.

Sur les délais de paiement

La société PV-CP CITY sollicite vingt-quatre mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge.

M. [U] s’oppose à l’octroi de délais.

Les articles 1244-1 à 1244-3 du code civil confèrent au juge la faculté d’accorder des délais de paiement dans une limite de deux ans au maximum, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il a un pouvoir discrétionnaire le dispensant de toute motivation quant à la décision prise de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues

En l’espèce, au regard des éléments produits, la défenderesse apparaît être en mesure de faire face aux sommes mises à sa charge.

Aussi, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

IV- Sur les mesures accessoires

La société PV-CP CITY, qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Ceux-ci pourront être recouvrés par Maître Patrick TABET dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [U] la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Une indemnité de 2500 euros lui sera allouée que la défenderesse devra lui verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société PV-CP CITY à payer à M. [K] [U] :

— la somme 4.655,71 euros au titre des loyers dus pour la période du 02 novembre 2020 au 15 décembre 2020.

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 2.500 en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [K] [U] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE la société PV-CP CITY de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la société PV-CP CITY aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Patrick TABET dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,