TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01284 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMXF

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [W] [J], [F] [N]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4]

dont le siège

social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [S] [H] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSES

Madame [W] [J]

née le 31 mars 1992 à [Localité 5]

et

Madame [F] [N]

née le 08 décembre 1995 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 3]

toutes deux non comparantes non représentées

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] (OPH CDA), a donné à bail à Madame [W] [J] et Madame [F] [N] un logement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 492,41 euros, outre les charges.

Par requête reçue au greffe le 18 avril 2025, l’OPH CDA a saisi le juge des contentieux de la protection de La ROCHELLE afin de condamner Madame [W] [J] et Madame [F] [N] à la somme de 1 708,02 euros a titre des arriérés de loyers et charges impayés et au titre des réparation locatives.

La tentative de conciliation par conciliateur de justice du 09 avril 2025 s’est soldée par un échec (carence).

Les parties ont régulièrement été convoquées par le greffe à l’audience du 29 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 aout 2025, l’OPH CDA a fait délivrer une citation à comparaitre à Madame [W] [J] et Madame [F] [N] pour l’audience du 29 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 septembre 2025, à laquelle l’OPH CDA était représenté par Madame [S] [H], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Madame [W] [J] et Madame [F] [N] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter, bien que régulièrement citées respectivement à domicile et à étude.

Le bailleur, maintient ses demandes initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement éventuel du locataire à son obligation d’entretien et de restitution de lieux, sans dégradation.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation directe avec les dégradations constatées.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement du 11 avril 2023 ainsi que l’état des lieux de sortie du 06 décembre 2024 signé par Madame [N], un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Madame [W] [J], un décompte de sortie en date du 09 janvier 2025, un relevé d’indemnité forfaitaire due par le locataire et un décompte de créance actualisé au 26 septembre 2025.

S’agissant des réparations locatives, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les locataires ont emménagé dans un logement à l’état neuf, et qu’à la sortie celui-ci a été rendu dans un état de bon usage général. Le bailleur fait état de dégradations locatives sur le sol du séjour, de la nécessité d’un réglage de porte et du remplacement d’un clef vachette selon relevé d’indemnités forfaitaires pour un montant de 488 euros. L’état des lieux de sortie mentionne que les joints du sol posé par les locataires se décollent et qu’il est mal découpé, qu’il manque une poignée du meuble sous l’évier de la cuisine et que l’étagère ne tient plus et que toutes les clés n’ont pas été restituées.

S’agissant des arriérés de loyers et des charges impayés, il ressort du décompte plusieurs mois d’impayés de sorte qu’il sera fait droit à la demande du bailleur à l’exclusion des frais de poursuites (59,15 euros).

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [W] [J] et Madame [F] [N] au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’au titre des réparations locatives pour un montant de 1 708,02 euros après déduction des frais de poursuite (59,15 euros) et déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 492 euros.

Sur les dépens

Madame [W] [J] et Madame [F] [N], succombant au principal, seront condamnées au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [W] [J] et Madame [F] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] , en deniers ou quittance, la somme de 1 708,02 euros (MILLE SEPT CENT HUIT EUROS ET DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges et réparations locatives impayés arrêtée au 27 septembre2025 après déduction des frais de poursuite (59,15 euros) et déduction faite du dépôt de garantie pour un montant 492 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [W] [J] et Madame [F] [N] au paiement des dépens.

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER