TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00213 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKFW

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [S] [P]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [X] [B]auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [N] [Z], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 1][Adresse 4]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2017, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], a donné à bail à Madame [S] [P], un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 436,74 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [S] [P], le 29 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 31 janvier 2024. La CAF a été saisie le 11 décembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 24 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 27 janvier 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] a assigné Madame [S] [P], aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 621,49 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date du 14 janvier 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 07 avril 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] était représentée par Madame [N] [Z], régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Bien que régulièrement citée à étude, Madame [S] [P] n’a pas comparu. L’affaire a été renvoyée au 02 juin 2025 pour vérification des encaissements.

A l’audience du 02 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] était représentée par Madame [N] [Z], régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Bien que régulièrement avisée de la date de renvoi, Madame [S] [P] n’a pas comparu.

Le bailleur actualise sa créance à 73,68 euros en indiquant que les paiements ont repris et qu’il n’est pas opposé aux délais.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 02 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 27 mai 2025.

En l’espèce, il résulte de ce décompte que le paiement du loyer est intervenu avant l’audience (03 avril 2025) par un règlement de 385,70 euros, suivi d’une régularisation de l’APL et du RLS.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Les frais de commandement de payer puis d’assignation à hauteur respectivement de 77,55 euros et 98,09 euros, qui ont été mis à la charge de la locataire le 16 février 2024 et le 18 février 2025, doivent être déduits de l’arriéré locatif, de sorte qu’à la date du 27 mai 2025, le compte locataire est créditeur de la somme de 101,96 euros (73,68 euros- (77,55 euross + 98,09euros)).

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement de la créance et, de fait, de la condamnation aux intérêts.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire enjoint au locataire de régler ses causes dans un délai de 2 mois de sorte que ce délai sera retenu.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 29 janvier 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 29 mars 2024.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer avant l’audience.

En l’espèce, le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, en l’absence de dette locative, il n’y a pas lieu à délais de paiement et à suspension de la clause résolutoire par application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Cependant, il serait contraire à l’esprit de la loi du 06 juillet 1989 qui a pour but de privilégier lorsque cela est possible le maintien des droits locatifs par l’octroi de délais de paiement, de sanctionner le locataire qui a consenti un effort financier pour apurer sa situation et solder la dette avant l’audience, et de lui réserver un sort moins favorable qu’au locataire qui n’aurait pas intégralement régularisé sa situation et qui se verrait octroyer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de considérer, compte tenu de l’apurement total de la dette, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, il convient de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] de sa demande au titre de constat de la résiliation du bail.

Dès lors, les demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et d’astreinte sont sans objet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [S] [P] sera condamnée à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [S] [P] succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, la présente procédure trouvant son origine dans la défaillance de la locataire.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes principales ;

— CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] la somme de 200,00 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [S] [P] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL