MINUTE N° 25/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° D’INSCRIPTION AU RÉPERTOIRE GÉNÉRAL : N° RG 22/01004 -

N° Portalis DBYA-W-B7G-E2S2D

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

1er JUILLET 2025

Rendu le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Madame Sarah DOS SANTOS, Juge, tenant l’audience des loyers commerciaux, assistée de Madame Sarah DELPUECH, greffière.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

La société dénommée BELAMBRA CLUBS

société par actions simplifiée, au capital social déclaré de 34.000.000 €

immatriculée au R.C.S. de [Localité 17] sous le n° 322 706 00767

agissant poursuites et diligences de son Président en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

SAS SOWELL [Localité 13]

[Adresse 21]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : M^e Sabine CHASTAGNIER de la SCP CABINET BRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – Représentant : M^e Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La société dénommée PRO’GEDT AVENIR

SARL immatriculée au répertoire SIRENE et inscrite au R.C.S. de [Localité 18] sous le n° 501 529 390

pris en la personne de ses représentants légaux en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 15]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mathilde ABELLA, avocat au barreau de BEZIERS – Représentant : M^e Brice POIRIER, avocat au barreau de RENNES

M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

Les débats

ont eu lieu le 13 Mai 2025 devant Madame Sarah DOS SANTOS, Juge, assistée de Madame Sarah DELPUECH, greffière.

Les avocats ont été entendus et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025.

___________________________________________________________________

Notifications à :

— M^e CHASTAGNIER, avocat au barreau de Paris

— M^e CORDERO, avocat au barreau de Béziers

— M^e ABELLA, avocat au barreau de Béziers

— M^e POIRIER, avocat au barreau de Rennes

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2007, Monsieur et Madame [N], aux droits desquels est venue la société PRO’GEDT AVENIR, a consenti à la société VVF VACANCES aux droits de laquelle est venue la société BELAMBRA CLUBS puis la société SOWELL [Localité 13], un bail commercial, à compter de la signature de l’acte authentique de vente des locaux jusqu’au 30 octobre 2018, pour des locaux consistant en un appartement de type 3 portant le n°154 sis au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 19] au [Localité 11] [Adresse 14][Localité 7] (34) moyennant un loyer annuel de 6 374 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier de justice du 23 octobre 2018, la société BELAMBRA CLUBS a fait notifier à la société PRO’GEDT AVENIR une demande en renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 31 octobre 2018.

Par mémoire du 26 octobre 2020, la société BELAMBRA CLUBS a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 4 550 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014.

Par acte d’huissier de justice du 22 mars 2022, la société BELAMBRA CLUBS a fait assigner la société PRO’GEDT AVENIR devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles L. 145-9, L.145-36 et R145-10 du code de commerce, aux fins, à titre principal, de voir fixer le loyer du bail renouvelé dans les termes du mémoire préalable.

Par jugement du 12 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a fait droit à l’intervention volontaire de la SAS SOWELL [Localité 13], déclaré l’action de la SAS BELAMBRA CLUBS et de la SAS SOWELL [Localité 13] recevable et a, avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé et désigné Monsieur [J] [M], expert près la cour d’appel de MONTPELLIER.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 novembre 2024.

Aux termes d’un mémoire aux fins d’intervention volontaire et récapitulatif en fixation de loyer notifié le 10 mars 2025, la SAS BELAMBRA CLUBS et la SAS SOWELL [Localité 13] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Donner acte à la société SOWELL [Localité 12] de son intervention volontaire, l’y déclarer recevable,Juger qu’en présence de locaux à usage de résidence de tourisme classée, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au sens des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce, laquelle doit être déterminée en application de la méthode hôtelière dès lors que celle-ci découle des usages de la profession,Fixer, à compter du 31 octobre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé, portant sur le lot n° 154, pour une durée de neuf ans, à la somme en principal de 3.900 € (TROIS MILLE NEUF CENTS EUROS) par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin

2014,Dire qu’à compter du 31 octobre 2018, ou en tout état de cause à compter de la notification du présent mémoire, toute somme perçue en excédent par le Bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal,Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,En tout état de cause :

Et plus généralement débouter la société PRO’GEDT AVENIR de l’ensemble de ses demandes en ce compris celle formée à titre de dommages et intérêts et celle au titre de l’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du CPC, parfaitement injustifiées,Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire,Condamner la société PRO’GEDT AVENIR au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes d’un mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 7 mai 2025, la SARL PRO-GEDT AVENIR demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

DEBOUTER la SAS BELAMBRA CLUBS de ses demandes, fins, et conclusions faute d’élément probant quant à la valeur locative du bien,FIXER à la somme de 6.374 € HT le loyer révisé portant sur le lot numéro 50 de la résidence « [Adresse 16] » au [Localité 12] à compter du 1° novembre 2018:A titre subsidiaire,

FIXER à la somme de 6.334 € HT le loyer révisé portant sur le lot numéro 50 de la résidence « [Adresse 16] » au [Localité 12] à compter du 1er novembre 2018;En toutes hypothèses,

CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS BELAMBRA CLUBS et la SAS SOWELL [Localité 12] à verser à la SARL PRO’GEDT AVENIR la somme de 10.000 € à titre dommages-intérêts au visa de l’article 1240 du Code civil ;CONDAMNER conjointement et solidairement la SAS BELAMBRA CLUBS et la SAS SOWELL [Localité 12] à verser à la SARL PRO’GEDT AVENIR la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 mai 2025 puis mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le juge des loyers commerciaux rappelle que qu’un rapport d’expertise privé, établi on contradictoirement, mais versé aux débats dans une procédure judiciaire contradictoire, doit être examiné mais elle ne peut servir de preuve unique et doit être corroborée par d’autres éléments de preuve.

Sur l’intervention volontaire de la SAS SOWELL [Localité 13] et l’intérêt à agir de la SAS BELAMBRA CLUBS :

Aux termes de l’article 329 du Code de procédure civile « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2023, enregistré au SPFE de [Localité 10] le 3 avril 2023, la SAS BELAMBRA CLUBS a cédé à la SAS SOWELL [Localité 12] le fonds de commerce de résidence de tourisme 2 étoiles, y compris de restauration, exploité [Adresse 9], à [Localité 8], sous la dénomination « Les Lauriers Roses », en ce compris les droits aux baux attachés. La société SOWELL [Localité 12] a, conformément aux dispositions légales en la matière, signifié au bailleur ladite cession de fonds de commerce aux fins de la lui rendre opposable.

Dans ces conditions, le titulaire du bail commercial litigieux est désormais la société SOWELL [Localité 12], depuis le 22 mars 2023.

Par conséquent, la société SOWELL [Localité 12] dispose de la qualité et d’un intérêt à agir relativement à la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 31 octobre 2018.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la date du 31 octobre 2018

Aux termes de l’article 145-33 du Code de commerce, Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article L 145-34 du code de commerce, « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (…).

Néanmoins, en application de l’article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux principes sus visés, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Les locaux, qui ont été construits en vue d’une seule utilisation ou qui ont été affectés par des aménagements structurels à un usage unique, doivent être qualifiés de monovalents, de même que ceux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans la réalisation de travaux importants ou de transformations coûteuses.

Tel que déjà rappelé par jugement du 12 décembre 2023, il est constant, et non contesté au cas présent, que des appartements situés au sein d’une résidence de tourisme sont des locaux monovalents dont la fixation du prix, au moment du renouvellement du bail, est déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, en l’espèce la méthode hôtelière.

La méthode dite hôtelière est généralement déterminé à partir d’une recette théorique annuelle à laquelle on applique différents abattements permettant d’approcher au mieux les caractéristiques de l’exploitation du preneur.

En l’espèce, les locaux situés dans une résidence localisée en bord de mer, sont donnés à bail pour y exercer une activité d’exploitant de « résidence para-hôtelière consistant en sous location meublée avec services » conformément aux termes du bail liant les parties.

Sur la recette théorique annuelle et les recettes annexes

L’expert judiciaire a retenu une recette théorique maximale de 21 168 euros HT, somme qui n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue par le Tribunal.

L’expert judiciaire a, par ailleurs, retenu outre la recette théorique maximale au titre de l’hébergement, un taux sur recettes annexes générées par l’ensemble des studios et installations collectives, sportives et techniques de la copropriété et constituées principalement par le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou encore le petit déjeuner (non retenu au cas présent).

A ce titre, l’expert retient un pourcentage de 5% de la recette théorique annuelle soit 1058 euros HT.

La SAS BELAMBRA s’oppose à la prise en compte des recettes annexes et soutient que la méthode hôtelière est exclusivement fondée sur les recettes « hébergement » à l’exclusion de toute prise en considération de recettes annexes.

Toutefois, la détermination de la recette théorique d’un hôtel selon la méthode hôtelière doit être assise sur les recettes hébergement et sur les recettes annexes perçues hors hébergement en ce qu’elles participent à la recette possible de chaque lot.

En conséquence, il sera fait application d’un taux de 5% à ce titre, la demanderesse n’étant pas en mesure de produire une liasse fiscale pour l’année 2018 spécifique à la résidence « Les Lauriers Roses ».

En conséquence, il convient de retenir une recette annuelle possible concernant le lot 154 litigieux à hauteur de 22 226 euros HT (21 168 euros + 1058 euros).

Sur les abattements

Abattement pour segmentation de la clientèle

Il est admis que la recette théorique fasse l’objet d’un correctif prenant en compte les prix réels du marché hôtelier en fonction de l’intervention des agences, tours opérateurs, mais surtout des sites de réservations spécialisés percevant des commissions importantes.

Il incombe au preneur d’établir par tous éléments comptables requis, la réalité des prix pratiqués.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu un abattement de 5%. La SAS BELAMBRA conteste cette analyse et soutient que le taux de remise à la clientèle et de commission ne saurait être inférieur à 15%.

Or, la seule attestation comptable produite par la demanderesse ne permet pas de remettre en cause l’analyse de l’expert judiciaire qui a relevé, à juste titre, que la situation touristique très favorable du [Localité 13] ne justifie pas un abattement de 15% tel que sollicité.

Il sera dès lors retenu un abattement de 5% au titre de la segmentation de clientèle soit la somme de 1 111 euros.

Taux d’occupation

Il est également admis que la recette théorique fasse l’objet d’un correctif prenant en compte le taux d’occupation annuel de l’hôtel concerné.

Il est, par ailleurs, constant que le taux d’occupation à prendre en compte dans le cadre de la méthode hôtelière n’est pas celui du local concerné, qui ne dépend que du seul exploitant, mais le taux moyen de fréquentation d’exploitations de même catégorie dans le secteur considéré.

Par ailleurs, les éléments statistiques produits par la SAS BELAMBRA sont relatifs aux hébergements collectifs de manière générale et non spécifiquement aux résidences de tourisme para-hôtelières et ne peuvent donc servir de base de calcul au présent cas.

Ainsi, aucun élément de permettant de remettre en cause le taux de 75% retenu par l’expert judiciaire, il sera retenu par le Tribunal (21 115 euros HT x 75% = 15 836 euros HT).

Pourcentage sur recette

En matière de résidences de tourisme, les taux sur recette hébergement sont généralement compris entre 25 et 35%, dès lors que les couts de gestion sont moindres qu’en matière d’hôtellerie traditionnelle.

De plus, il est constant que le pourcentage sur recettes doit prendre en considération l’importance des services mis à la disposition de la clientèle par la société preneuse, cette dernière proposant, en l’espèce, un nombre important d’équipements et de prestations complémentaires.

Ainsi, le taux de 40% retenu par l’expert judiciaire apparait élevé, et il sera dès lors retenu un taux de 35% tel que sollicité par les demanderesses.

Ainsi, la valeur locative nette par application de la méthode hôtelière doit être fixée à la somme de 15 836 euros x 35% soit 5 542,6 euros.

La société bailleresse sera, à ce titre, condamnée à rembourser à la société preneuse le trop-perçu au titre des loyers, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire.

Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au cas présent, quand bien même l’action engagée par les demanderesses était partiellement malfondée, il n’en demeure pas moins que la SARL PRO-GEDT AVENIR ne caractérise aucune intention de nuire de la part du demandeur qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits.

Elle sera, en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la recherche de la valeur locative ayant été réalisée dans l’intérêt des deux parties, il convient de dire que chaque partie supportera la moitié des dépens, en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FAIT DROIT à l’intervention volontaire de la SAS SOWELL [Localité 13] ;

FIXE à la somme de 5 542,6 euros hors taxe et hors charge le prix du loyer annuel du bail renouvelé au 31 octobre 2018 afférent au local n°154, sis au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 20] (34), toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;

DIT que toute somme perçue en excédent à ce titre par le Bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE la SARL PRO-GEDT AVENIR de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le greffier, Le président,