TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01937 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOGF

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [O] [F]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence de Madame [L] [I], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

DEFENDERESSE

Madame [O] [F]

née le 10 Juin 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 27 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [O] [F] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 441,19 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier le 08 octobre 2024 à Madame [O] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Charente-Maritime (CCAPEX) le 09 octobre 2024.

Par courrier en date du 11 décembre 2024, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a accordé un dernier plan d’apurement de la dette à Madame [O] [F] sur une durée de 62 mois, avec 61 mensualités à 30 euros et une dernière mensualité de 21,17 euros. Ce plan d’apurement a été retourné « lu et approuvé » par la locataire.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 20 juin 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 23 juin 2025, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [O] [F], aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

— Ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une somme de 2.175,06 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date de la demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées entre la demande introductive d’instance et la date d’audience ;

— Condamner Madame [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour de son départ,.

Le bailleur réclame, en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 27 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil.

La S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT actualise sa demande faite au titre des loyers et charges impayés à la somme de 2.412,33 euros au 21 octobre 2025. Elle indique qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai suspensif des effets de la clause résolutoire puisque Madame [O] [F] a repris les paiements de ses loyers courants depuis le mois de juin 2025. Le bailleur indique que les Aides Personnelles au Logement seront bientôt de nouveau versées à la locataire, avec le bénéfice d’un rappel des mois non pris en charge. La S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT indique toutefois qu’aucun règlement n’est intervenu pour le mois d’octobre de la part de la locataire.

En défense, Madame [O] [F], comparante en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle indique être diabétique et, que de ce fait, elle n’effectue que sept heures de ménage par semaine qui lui procurent un complément de retraite mensuel d’environ 215 euros. Elle perçoit en outre une retraite mensuelle d’un montant de 772 euros. Elle réside avec son fils qui fait des études d’ingénieur à [Localité 4]. Madame [O] [F] souhaite rester dans son logement et sollicite des délais de paiement. Elle précise être en capacité de payer en supplément de son loyer courant, la somme de 25 euros par mois tant que ses droits aux Aides Personnelles au Logement (APL) sont suspendus.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 12 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois , en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 08 octobre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 08 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 21 octobre 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [O] [F], qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette, à lui payer la somme de 2.412,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 21 octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein »droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [O] [F] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, Madame [O] [F] a actualisé sa situation. Elle réside seule dans son logement avec son fils, étudiant en étude de commerce. Elle explique sa dette locative par une retraite modeste et des difficultés à se générer un complément de revenu du fait de ses problèmes de santé.

Madame [O] [F] a effectué des versements réguliers entre le mois de juin 2025 et le mois d’août 2025 (140 euros, 260 euros, 250 euros) et un dernier règlement le 09 septembre 2025 d’un montant de 260 euros. Elle propose le versement d’une somme de 25 euros par mois en sus du loyer afin d’apurer sa dette. Elle précise que cette somme pourrait être revue à la hausse si les Aides Personnelles au Logement étaient de nouveau versées.

Il résulte du diagnostic social que les difficultés financières de Madame [O] [F] sont en lien avec une baisse de ses ressources, celle-ci ne bénéficiant que d’une retraite d’un montant de 408,66 euros et d’un complément de retraite de 56,19 euros.

Toutefois Madame [F] a repris une activité professionnelle lui permettant d’avoir un complément de salaire.

Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et précise que la locataire devrait prochainement bénéficier d’un rappel des allocations pour le logement de sorte que la mensualité de remboursement pourra être plus élevée.

Eu égard à la situation économique et familiale de Madame [O] [F] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement, et de dire qu’elle devra apurer sa dette en 36 mensualités de 35 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant,

Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [O] [F] succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 08 octobre 2024 et de l’assignation du 20 juin 2025.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] en deniers ou quittance, la somme de 2.412,33 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT DOUZE EUROS ET TRENTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 21 octobre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— ACCORDE à Madame [O] [F] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 35 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 08 décembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [O] [F] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER