TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/02446 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPRX

AFFAIRE : [M] [E] C/ [S] [Y]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

En présence lors des débats de Madame [I] [H], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [E]

né le 15 Septembre 1953 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Y]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2022, Monsieur [P] [E] a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 365,88 euros outre les charges.

Par actes de commissaires de justice séparés en date du 27 mai 2025, Monsieur [P] [E] a fait signifier à Monsieur [S] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.928 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, Monsieur [P] [E] a fait assigner Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [S] [Y] au paiement des sommes suivantes :

○ 2410 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 (date du commandement de payer),

○ Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

○ 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

○ Les dépens, notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 14 août 2025.

À l’audience du 15 décembre 2025, Monsieur [P] [E], comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif, et actualise la dette locative à la somme de 3.374 euros arrêtée au 25 septembre 2025. Il explique que la dette a augmenté en l’absence de règlements et que Monsieur [S] [Y] n’a pas justifié de l’assurance du logement. Il s’oppose à tous délais de paiement. S’agissant des versements effectués par le locataire (2X482 euros), le bailleur indique qu’il n’a pas vérifié sur ses relevés.

Monsieur [S] [Y], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Toutefois, il indique avoir procédé à deux versements de 482 euros en octobre et novembre 2025. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose de régler 100 euros en sus du loyer courant. Il actualise sa situation personnelle et financière. Enfin, il déclare que le logement est assuré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 07 novembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le tribunal a sollicité que le bailleur produise un décompte actualisé, et que le locataire justifie des derniers versements effectués en octobre et novembre 2025 ainsi que l’attestation d’assurance du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré reçue le 18 décembre 2025, Monsieur [S] [Y] a adressé l’attestation d’assurance MAAF pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 datée du 09 novembre 2024 ainsi que l’attestation d’assurance MAAF pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 datée du 07 novembre 2025. Il produit également un relevé de compte bancaire de la banque LCL sur lequel apparait un virement daté du 14 novembre 2025 au profit de Monsieur [E] pour un montant de 964 euros ainsi qu’un ordre de virement du 18 décembre 2025 au profit du bailleur pour un montant de 582 euros.

Par notes en délibéré reçue le 29 décembre 2025 et le 12 février 2024, Monsieur [M] [E] a produit deux décomptes actualisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [E] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 août 2022, du commandement de payer délivré le 27 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2026 que Monsieur [P] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte actualisé que Monsieur [S] [Y] a versé les sommes suivantes :

—  964 euros le 17 novembre 2025,

—  582 euros le 19 décembre 2025

—  582 euros le 30 janvier 2026

—  608 euros le 05 février 2026 (prestations sociales)

De sorte que la dette locative s’élève au 11 février 2026 à la somme de 3.530 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [P] [E] la somme de 3.530 euros, au titre des sommes dues au 11 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2025 sur la somme de 1928 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 11 août 2022 a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mai 2025.

Monsieur [S] [Y] justifie avoir une assurance locative pour le bien loué par le versement d’une assurance de la MAAF datée du 1er novembre 2024 pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 au terme de laquelle il est attesté qu’il est titulaire d’un contrat TEMPO multirique habitation n° 17104342 A 0001 pour sa résidence principale [Adresse 3] à [Localité 2]. De plus, le locataire justifie que le logement est assuré pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 par attestation de la MAAF datée du 07 novembre 2025.

pour défaut de loyer

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 août 2022 à compter du 28 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail du 11 août 2022 stipule que le loyer est payable le 15 de chaque mois.

Il résulte du décompte actualisé du bailleur qu’à la date de l’audience, le 15 décembre 2025, Monsieur [S] [Y] a bien repris le paiement du loyer courant avant l’audience, puisqu’il a procédé à un versement de 964 euros le 17 novembre 2025.

Il est par ailleurs justifié qu’il a réglé le loyer de décembre 2025 par ordre de virement daté du 18 décembre 2025.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [S] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Monsieur [S] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Il est bénéficiaire du RSA. Le diagnostic social et financier précise qu’une aide financière de 1000 euros du FSL va être sollicitée ainsi que l’ouverture des droits à l’APL auprès de la CAF.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [S] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de Monsieur [S] [Y] et compte tenu de la reprise du paiement du loyer, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [P] [E] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [E] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 août 2022 entre Monsieur [P] [E] d’une part, et Monsieur [S] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 28 juillet 2025, pour défaut de paiement des loyers ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [P] [E] la somme de 3.530 euros (TROIS MILLE CINQ CENT TRENTE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés au 11 février 2026 échéance, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 1.928 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

— ACCORDE un délai à Monsieur [S] [Y] pour le paiement de ces sommes,

— AUTORISE Monsieur [S] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

• l’échelonnement sera caduc,

• la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

• le contrat de location du 11 août 2022 concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à Monsieur [P] [E] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

— REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

— REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 mai 2025 ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER