TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05053

N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWG

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0188

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/05053 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWG

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [C] [M] est propriétaire du lot de copropriété n° 1 dans un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 avril 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [M] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 novembre 2023.

Au visa de l’article 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

CONDAMNER M. [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10], les sommes suivantes :

—  15.712,74 euros représentant l’arriéré de charges et de travaux échu et impayé jusqu’au 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au 27 avril 2020 sur la somme 11.387,33 €, et à compter de la délivrance du présent acte pour le surplus ,

—  220,10 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le syndicat demandeur du fait de sa carence,

—  2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER le défendeur au paiement de tous les dépens.

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/05053 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWG

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [C] [M] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 26 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un état hypothécaire et d’un acte de vente que M. [C] [M] est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2023 approuvant les comptes des années 2016 à 2022, fixant les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et votant la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 31 décembre 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [M] déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 15.712,74 euros arrêtée au 2ème trimestre 2023 inclus.

M.[C] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception de la mise en demeure adressée au défendeur le 27 avril 2020, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 28 avril 2020 sur la somme de 13.833,74 euros et de l’assignation pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 220,01 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les honoraires d’avocat font toutefois l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais sollicités au titre des mises en demeure n’apparaissent pas justifiés par la production du contrat de syndic correspondant, l’exemplaire versé aux débats étant applicable au 23 février 2023.

Seuls les frais hypothécaires constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [D] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [C] [M] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte en l’espèce pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [C] [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [M], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. M. [C] [M] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] les sommes de :

—  15.712,74 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2ème trimestre 2023 (appels provisionnels du 2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2020 sur la somme de 13.833,74 euros et de l’assignation pour le surplus.

—  27 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente