TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/03565 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSOU

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [Z] [P] épouse [K]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [Q] [U] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Z] [P] épouse [K]

née le 06 Janvier 1948 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3] – Chez Mme [L] [G] – [Localité 3]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2000, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [Z] [K] née [P] un logement sis [Adresse 4] À [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.334,78 francs, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi.

Par requête reçue au greffe le 1er décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] a saisi le juge des contentieux de la protection de La ROCHELLE afin de condamner Madame [Z] [K] née [P] à la somme de 2.139,55 euros au titre des réparations locatives, outre aux dépens.

La tentative de conciliation par conciliateur de justice du 12 novembre 2025 s’est soldée par un échec (carence).

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience 23 février 2026, par lettres recommandées en date du 11 décembre 2025. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] a réceptionné la lettre le 15 décembre 2025. Le pli adressé à Madame [Z] [K] née [P] est revenu au greffe avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2026, Madame [Z] [K] née [P] a été citée à comparaitre à ladite audience par le bailleur (PV 659).

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 février 2026, à laquelle l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] était représenté par Madame [Q] [U], régulièrement munie d’un pouvoir écrit.

A l’audience, le bailleur, maintient ses demandes initiales et sollicite la condamnation de la débitrice à la somme révisée de 2.139,55 euros, au titre des réparations locatives, ainsi qu’aux dépens. Il indiquait que les réparations locatives ont été contestées par la locataire, par l’intermédiaire de son assurance PACIFICA, et que le montant initial (5.715,00 euros) a été révisé à hauteur de 2.454,00 euros. Il précise que des échanges ont eu lieu avec PACIFICA mais qu’il reste sans nouvelles de la locataire.

Bien que régulièrement citée à comparaitre à l’audience (PV 659), Madame [Z] [K] née [P] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement éventuel du locataire à son obligation d’entretien et de restitution de lieux, sans dégradation.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétuste résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit :

— le contrat de bail ;

— l’état des lieux d’entrée du 09 octobre 2000 ;

— un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement (en présence d'[G] [L], fille de la locataire) par commissaire de justice le 05 mars 2024 (potentiellement incomplet) ;

— un relevé de compte du 20 juin 2024 ;

— un relevé d’indemnité forfaitaire (03 avril 2024) due par la locataire pour un montant de 5.715,00 euros ;

— un récapitulatif des travaux à la charge du locataire ;

— un courrier de PACIFICA du 29 juillet 2024, l’assurance de la locataire, qui rappelle le désaccord de la locataire, que le relevé d’indemnité forfaitaire fait état d’une décote de vétusté à 100 % et donc l’absence de frais à la charge de la locataire, et l’obligation du bailleur de restituer le dépôt de garantie ;

— un courrier du bailleur du 25 septembre 2024 qui relate une révision de l’indemnité forfaitaire portée à la somme de 2.454,00 euros ;

— un courrier du bailleur du 05 février 2025 adressé à la locataire rappelant le solde débiteur du compte locatif ;

— un relevé de compte du 05 février 2025 débiteur pour 2.139,55 euros.

Ainsi, le bailleur rapporte les éléments constitutifs de la somme réclamée au titre des réparations locatives, suivant décompte actualisé.

Il est constant que la locataire est restée dans le logement pendant quasiment 24 ans, du 09 octobre 2000 au 05 mars 2024.

S’agissant des réparations locatives, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était en bon état, voire en état neuf (entrée : placard, plafond, murs, menuiseries ; cuisine : plafond, murs, menuiseries, sol ; séjour : plafond, murs, menuiseries, sol ; WC : plafond, murs, menuiseries ; salle de bain : plafond, murs, menuiseries ; chambre 1 et 2 : plafonds, murs, menuiserie ; cellier : plafond, murs, menuiseries, sol).

Dans un courrier du 25 septembre 2025, le bailleur indique que la vétusté est applicable lorsqu’il s’agit d’un usage normal et non lors de négligence ou dégradations. Il affirmait que certains sols d’origine ont été recouverts sans autorisation préalable et que le revêtement posé était dégradé ; que certaines peintures ont été réalisées autour des meubles et laissées en l’état après la dépose des meubles.

Le constat ne mentionne pas que certaines peintures ont été réalisées par la locataire sans avoir préalablement pris la peine de déplacer les meubles. En tout état de cause, les photographies produites ne démontrent rien de tel, et le bailleur ne verse aux débats aucun élément démontrant ces affirmations.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que, globalement, le logement a été restitué dans un état d’usage normal, et ne relate aucune dégradation ou quelconque négligence de la part de la locataire.

S’il résulte du constat que certains éléments sont en mauvais état (murs entrée, cagibi, chambre 2) ou hors d’usage (revêtement sol entrée, chambre 2), il y a lieu également de tenir compte d’une part que certains équipements n’étaient pas neufs à l’entrée, et d’autre part qu’au bout de 24 années de location, l’ensemble des éléments ont dépassé leur durée de vie théorique (peinture 7 ans , sol vinyle 10 ans, papier peint 7 ans…), de sorte que même si des dégradations ont pu être relevées (tâche, trace, écaillements…), aucune retenue ne peut être effectuée sur la locataire.

Au demeurant, le tribunal constate que le feuillet d’indemnité forfaitaire indique pour chaque ligne de réfection un taux de vétusté retenu de 100 %.

Il résulte de l’ensemble de ces observations que l’indemnité forfaitaire révisée réclamée à la locataire est injustifiée.

En conséquence, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] sera débouté de sa demande.

Sur les dépens

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] au paiement des dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER