Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Marion LE LAIN 111

— M^e Cécile HIDREAU 7

— M^e Sabine CANTAL 113

— M^e Lola BERNARDEAU ,([Localité 1])

— M^e Christelle FOURNIER-PIEUCHOT 43

— M^e Jérôme GARDACH 25

— M^e Ivan LETERRIER 115

— M^e Olivier BERTRAND 10

— M^e Serge NGUYEN VAN ROT 57

— M^e Virginie ANDURAND 38

— régie

— expertises x1

Grosse délivrée à : M^e Olivier BERTRAND 10

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00155

ORDONNANCE DU : 24 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00462 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FO4T

AFFAIRE : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BEL’ VIE, [Adresse 1], [Localité 3] C/ S.A.S. SMF SERVICES, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.S. CHATEL ÉTANCHÉITÉ, S.A.S. ORONA SUD-OUEST, S.A.R.L. KAUF’ÉLEC, Mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, S.A.R.L. AGENCE ANTHONY COSTA ARCHITECTE, S.A.R.L. ER PEINTURE, S.A.S., [H], S.A.S. BAG INGÉNIEURS CONSEILS, S.A.S. HOLDING SOCOTEC, S.A. SMAC, S.A.S. ACPC ALFORT CHAUFFAGE PLOMBERIE COUVERTURE

l’an deux mil vingt six et le vingt quatre Mars,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 24 Février 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE BEL’ VIE, [Adresse 1], [Localité 4], [Adresse 2], [Localité 5] représenté par son syndic, la Société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2], [Adresse 3], dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSES :

S.A.S. SMF SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par Maître Lola BERNARDEAU de la SCP EQUITALIA, avocats au barreau de POITIER

S.A.S. CHATEL ÉTANCHÉITÉ, dont le siège social est sis, [Adresse 7]

représentée par M^e Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S. ORONA SUD-OUEST, dont le siège social est sis, [Adresse 8]

représentée par Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.R.L. KAUF’ÉLEC, dont le siège social est sis, [Adresse 9]

Non comparante, ni représenté

Mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par Maître Lola BERNARDEAU de la SCP EQUITALIA, avocats au barreau de POITIERS

S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, dont le siège social est sis, [Adresse 10]

représentée par M^e Sabine CANTAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. AGENCE ANTHONY COSTA ARCHITECTE, dont le siège social est sis, [Adresse 11]

représentée par Maître Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS

S.A.R.L. ER PEINTURE, dont le siège social est sis, [Adresse 12], [Localité 6]

représentée par M^e Ivan LETERRIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S., [H], dont le siège social est sis, [Adresse 13]

représentée par M^e Christelle FOURNIER-PIEUCHOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S. BAG INGÉNIEURS CONSEILS, dont le siège social est sis, [Adresse 14]

représentée par Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.A.S. HOLDING SOCOTEC, dont le siège social est sis, [Adresse 15]

Non comparante, ni représentée

S.A. SMAC, dont le siège social est sis, [Adresse 16]

Non comparante, ni représentée

S.A.S. ACPC ALFORT CHAUFFAGE PLOMBERIE COUVERTURE, dont le siège social est sis, [Adresse 17]

représentée par Maître Virginie ANDURAND de la SELARL SCHMITT ANDURAND GLAUDET, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Cécile GONTHIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SNC KAUFMANN ET BROAD PROMOTION 5 a entrepris la construction d’un programme immobilier dénommé «, [Adresse 18] » sur la commune de, [Localité 7], réparti sur deux bâtiments A et B.

Sont notamment intervenues sur le chantier :

— la SAS HOLDING SOCOTEC en charge de la mission de contrôle technique,

— la SARL AGENCE ANTHONY COSTA ARCHITECTE en qualité de maître d’œuvre,

— la SAS BAG INGENIEURS CONSEILS en qualité de bureau d’études structures,

— la SAS, [H] en charge du lot gros œuvre,

— la SARL ER PEINTURE en charge du lot peinture,

— la SA SMAC en charge du lot bardage,

— la SAS ACPC en charge du lot plomberie CVC,

— la SAS CHATEL ETANCHEITE en charge du lot toiture,

— la SAS ORONA SUD OUEST en charge du lot ascenseurs,

— la SARL KAUF’ELEC en charge du lot électricité,

— la SAS SMF SERVICES en charge du lot portails automatiques.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 25 mars 2024.

Les parties communes des bâtiments A et B ont été livrées le 20 septembre 2024, et les parties communes extérieures le 26 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE est représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2].

En octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE a constaté des dysfonctionnements de l’électricité ainsi que des infiltrations dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE a fait établir un procès-verbal de constat le 9 octobre 2024, puis un rapport d’expertise amiable le 06 novembre 2024 au contradictoire de la SNC KAUFMANN ET BROAD PROMOTION 5.

Soutenant que toutes les réserves n’ont pas été levées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE a fait citer, par exploits des 1er, 4, 6, 7, 8 et 11 août 2025, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, la SARL AGENCE ANTHONY COSTA ARCHITECTE, la SARL ER PEINTURE, la SAS, [H], la SAS BAG INGÉNIEURS CONSEILS, la SAS HOLDING SOCOTEC, la SA SMAC, la SAS ACPC ALFORT CHAUFFAGE PLOMBERIE COUVERTURE, la SAS CHATEL ÉTANCHÉITÉ, la SAS ORONA SUD-OUEST et la SARL KAUF’ÉLEC devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés aux fins de :

— condamner la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à :

* communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE, représenté par son syndic, la Société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2] : la liste des entreprises ainsi que leur assurance décennale et l’intégralité des dossiers des ouvrages exécutés (DOE),

* lever les réserves à la suite de la livraison des parties communes des bâtiments A et B, et en justifier au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE, représenté par son syndic, la Société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2] ;

— ordonner une expertise ;

— condamner la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, partie succombante, aux dépens ;

— condamner la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE la somme de 3 500 euros au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.

Par exploit du 02 octobre 2025, la SAS, [H] a mis en cause ses assureurs responsabilité décennale, la SA AXA FRANCE IARD et la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE aux fins de joindre les deux instances et d’étendre les opérations d’expertises sollicitées à leur contradictoire (RG N° 25/00559).

Par exploit du 26 décembre 2025, le requérant a fait citer la SAS SMF SERVICES.

La SAS SMF SERVICES formule des protestations et réserves et sollicite de compléter la mission de l’expert afin qu’il examine les désordres et dommages allégués dans l’assignation initiale et qu’il propose un compte entre les parties.

La SA AXA FRANCE IARD et la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE sollicitent la jonction de la procédure 25/00559 à la procédure N°25/00462, de prononcer la mise hors de cause de la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, de donner acte à la SA AXA FRANCE IARD de ses protestations et réserves, de limiter la mission de l’expert aux griefs énoncés aux termes de l’assignation à l’exclusion de tout autre non dénoncé et enfin de laisser au requérant ma charge des dépens et la provision à valoir sur les frais d’expertise.

La SARL ER PEINTURE s’oppose à l’organisation d’une mesure d’expertise à son contradictoire, sollicite sa mise hors de cause ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle formule des protestations et réserves, sollicite que les frais d’expertise incombent au demandeur et de statuer ce que de droit quant aux dépens et frais irrépétibles.

La SARL AGENCE ANTHONY COSTA ARCHITECTE formule des protestations et réserves, rejette toute autre demande formulée à son encontre et sollicite de réserver les dépens.

La SAS, [H] formule des protestations et réserves, sollicite la jonction des procédures et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

La SAS ACPC ALFORT CHAUFFAGE PLOMBERIE COUVERTURE, la SAS CHATEL ETANCHEITE, la SAS BAG INGENIEURS CONSEILS et la SAS ORONA SUD-OUEST formulent des protestations et réserves et demandent de réserver les frais et les dépens.

La SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 5 formule des protestations et réserves s’agissant de la demande d’expertise, s’oppose au surplus des demandes et sollicite de réserver les dépens. Elle indique ne pas être opposée à la demande de levée des réserves mais s’oppose à la demande d’astreinte.

La société CHATEL ETANCHEITE formule des protestations et réserves.

Le conseil de la SASORONA SUD-OUEST et de la SAS BAG INGENIEURS CONSEILS produit des conclusions de protestations et réserves.

La SAS HOLDING SOCOTEC, la SA SMAC et la SARL KAUF’ÉLEC, régulièrement assignées, n’ont pas constitué avocat.

Lors de l’audience du 9 décembre 2025, le requérant a indiqué se désister de ses demandes à l’égard de la SARL KAUF’ELEC.

La jonction de la procédure N°25/00559 à la procédure RG N°25/00462 a été prononcée lors de l’audience du 9 décembre 2025. Les demandes en ce sens sont désormais sans objet.

Le dossier a été appelée à l’audience du 24 février 2026 et la décision a été fixée en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE

La SA AXA FRANCE IARD fait valoir être le véritable assureur responsabilité décennale de la SAS, [H] et non la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE.

Conformément à l’attestation produite, la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE sera mise hors de cause.

Sur la demande de mise hors de cause de la SARL ER PEINTURE

La SARL ER PEINTURE sollicite sa mise hors de cause au motif que les désordres de peinture ne concerneraient que les plafonds des parties communes qui ne relèvent pas de son marché.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient avoir été sollicitée par la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 mais que le devis transmis n’a jamais été validé. La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 ne répond pas sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE produit un procès-verbal de livraison du 20 septembre 2024 retenant plusieurs réserves au titre du lot peinture. Dans ses conclusions, le requérant mentionne notamment des traces de rouille et de la peinture craquelée à l’endroit de l’ascenseur.

Compte tenu des désordres relevant du lot peinture, la responsabilité de la SARL ER PEINTURE ne peut être écartée.

Il convient de rejeter sa demande de mise hors de cause.

Sur demande de communication de pièces formulée à l’encontre de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile « Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE sollicite de condamner la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à lui communiquer la liste des entreprises et de leur assurance décennale ainsi que l’intégralité des dossiers des ouvrages exécutés, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 communique la liste des entreprises intervenues dans ses conclusions et produit les attestations d’assurance afférentes. Elle justifie également avoir transmis à deux reprises les dossiers des ouvrages exécutés suivant mail du 13 février 2025 et courrier officiel du 12 novembre 2025.

Cette demande étant désormais sans objet, elle sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’intérêt légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et à la résolution duquel la mesure d’expertise sollicitée est utile.

L’existence de réserves non levées est établie par procès-verbaux de livraisons des 20 et 26 septembre 2024, procès-verbal de constat du 9 octobre 2024, rapport d’expertise amiable contradictoire du 6 novembre 2024 et liste récapitulative des réserves du 8 octobre 2025.

Au regard de ces pièces notamment, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner cette mesure selon mission détaillée dans le dispositif.

La SAS SMF SERVICES sollicite de compléter la mission de l’expert pour qu’il examine les désordres et dommages allégués dans l’assignation du requérant et qu’il propose un compte entre les parties.

Rien ne s’opposant au complément sollicité, il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à lever les réserves persistantes

L’article 835 du code de procédure civile prévoit :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE sollicite de condamner la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à lever les réserves persistantes dans les parties communes des bâtiments A et B.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE produit un rapport d’expertise amiable contradictoire du 06 novembre 2024.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 produit une liste récapitulative des réserves levées et restantes établie le 8 octobre 2025 au contradictoire de la société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2] en sa qualité de syndic.

Il résulte de ces pièces que les réserves restantes sont connues de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, qui par ailleurs ne justifie pas de l’impossibilité de les lever.

L’organisation d’une mesure d’expertise ne fait manifestement pas obstacle à la levée de réserves d’ores-et-déjà reconnues contradictoirement.

L’obligation de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE.

Sur la base de cette liste établie contradictoirement, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 sera condamnée à procéder à la levée des réserves restantes dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur le sort des dépens de l’instance ouverte devant lui.

Les dépens seront réservés.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE a déclaré se désister à l’encontre de la société KAUF’ELEC .

ORDONNONS la mise hors de cause de la SAM AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE ;

DEBOUTONS la SARL ER PEINTURE de sa demande de mise hors de cause ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE de sa demande de communication de pièces sous astreinte ;

FAISONS INJONCTIONS à la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 de lever les réserves restantes conformément à la liste établie contradictoirement le 8 octobre 2025 dans un délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

ORDONNONS une expertise et COMMETTONS pour y procéder :

,

[T], [U],

[Adresse 19] ,

[Localité 8]

Tel :, [XXXXXXXX01]

Mel : 0789011439

avec mission de :

Se rendre sur les lieux sis, [Adresse 20] à, [Localité 9] après avoir convoqué les parties et s’être fait remettre tout document utile,D’entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,Examiner les désordres dénoncés par le requérant aux termes de son assignation et des pièces produites, notamment les procès-verbaux de livraisons des 20 et 26 septembre 2024, le procès-verbal de constat du 9 octobre 2024, le rapport d’expertise amiable du 6 novembre 2024 et la liste du 8 octobre 2025,En rechercher les causes et dire si les désordres résultent de malfaçons, de défauts de conformité aux documents techniques ou aux règles de l’art ou encore d’une exécution défectueuse,Dire si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou s’ils sont susceptibles de revêtir ce caractère dans le délai de la garantie décennale, Décrire et chiffrer le coût des travaux de reprise nécessaires,Faire toutes observations utiles sur les dommages allégués,Faire toute observation utile et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis,Apurer les comptes entre les parties.

DISONS que dans le cadre de sa mission, l’expert pourra concilier les parties et qu’il en informera immédiatement par écrit le greffe du tribunal judiciaire le cas échéant ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2] devront consigner à la régie de ce tribunal la somme de 4 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 24 avril 2026 faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de la Rochelle dans les 12 mois, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise le déroulement prévisionnel de ses opérations ainsi qu’un état prévisionnel détaillé du coût de celles-ci ;

DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;

DISONS que dans toute demande de consignation complémentaire ou de taxation définitive l’expert justifiera de l’information préalable donnée aux parties et du délai laissé aux fins d’observations éventuelles qui seront jointes le cas échéant ;

DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL’VIE représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER, [Localité 2] le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision et si aucune observation n’est faite ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD