DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

13 Octobre 2025

N° RG 24/06768 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODRT

Code NAC : 50G

[H] [O]

C/

[T] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 13 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 30 Juin 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

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DEMANDERESSE

Madame [H] [O], née le 26 Septembre 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Reda KOHEN, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEUR

Monsieur [T], [J], [Y] [B], né le 12 Novembre 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Cécilia BOULLAND, avocat au barreau des Hauts de Seine

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Le 29 juin 2019, monsieur [T] [B] a acquis un bien immobilier situé au [Adresse 3].

Le 20 juin 2022, monsieur [T] [B] a donné à bail le bien à madame [K].

Par tacite reconduction, le contrat a été renouvelé par une durée d’un an entre le 9 juillet 2023 et le 9 juillet 2024.

Le 29 mars 2024, monsieur [T] [B] a donné congé pour vendre à madame [K].

Le 3 juillet 2024, monsieur [T] [B] a signé un compromis de vente avec madame [H] [O] pour un montant de 165.000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 158.100 euros.

Le prêt a été obtenu.

Il n’y a pas eu de réitération de la vente par acte authentique.

Procédure

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, madame [H] [O], représentée par Me. DESPLANCHE, a fait assigner monsieur [T] [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de versement de la clause pénale.

Monsieur [T] [B] a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. BOULLAND.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 30 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

Prétentions des parties

1. En demande : madame [H] [O]

Aux termes de son acte introductif d’instance, Madame [H] [O] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 et suivants du code civil, des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

Dire et juger que Madame [H] [O] est recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes ; Constater la résolution de plein du compromis en date du 3 juillet 2024, modifié par avant en date du 11 juillet 2024 ; Par voie de conséquence

Condamner Monsieur [T] [B] au paiement de la somme de 16.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 3 juillet 2024, modifié par avenant en date du 11 juillet 2024, au profit de Madame [H] [R] Monsieur [T] [B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [T] [B] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a obtenu son crédit immobilier dans le délai mais que le vendeur ne se manifestait pas et ne répondait ni aux courriers ni aux courriels et que le jour de la réitération de la vente par acte authentique, il ne s’est pas présenté devant le notaire. Elle se prévaut de la mauvaise foi du vendeur.

Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice important puisqu’elle avait donné congé de son propre logement en prévision de son achat et qu’elle a dû trouver une solution d’hébergement provisoire.

Elle s’estime fondée à obtenir le paiement de la clause pénale, contractuellement prévue et précise que le montant de 10% n’est pas excessif.

2. En défense : monsieur [T] [B]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 5 mars 2025, Monsieur [T] [B] demande au tribunal au visa des articles 1104 et 1231-5 du code civil, de :

Déclarer Monsieur Monsieur [T] [B] recevable et bien fondée en ses demandes ;

A titre principal

Débouter Madame [H] [O] de sa demande de condamnation de Monsieur Monsieur [T] [B] au paiement de la somme de 16.000 euros au titre de l’indemnitaire forfaitaire et de clause pénale ; A titre subsidiaire

Modérer le montant de clause pénale due à de plus justes proportions, compte tenu du préjudice véritablement subi par la demanderesse ; En tout état de cause

Débouter Madame [H] [O] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que Madame [H] [O] était au courant que le bien était occupé par madame [K] et que cela pouvait avoir des conséquences sur la signature de la vente.

Il précise que malgré le congé, madame [K] se maintient toujours dans les lieux sans droit ni titre.

De surcroit, il explique que Madame [H] [O] a été informée du refus de l’occupante des lieux de les quitter et qu’elle s’est elle-même rendue dans les lieux afin de demander à Madame [K] de partir. Il soutient que Madame [H] [O] est de mauvaise foi car elle était au courant de la situation et donc savait que la réitération de la vente serait compromise mais elle a attendu la date du 3 octobre pour agir et récupérer le montant de la clause pénale. De plus, il expose que contrairement à ce que Madame [H] [O] indique, elle ne s’est pas rendue à la signature de l’acte authentique le 3 octobre 2024. Il ajoute que contrairement à ses affirmations, Madame [H] [O] réside toujours à son ancienne adresse et non chez ses parents et ainsi elle n’a pas subi de préjudice lié à la perte de son logement locatif. Il rappelle que l’impossibilité de réitérer la vente dépend de circonstances indépendantes de sa volonté et ainsi il n’a manqué à aucune obligation contractuelle. Il considère que le montant de la clause pénale contractuellement prévue est excessif en raison de l’absence de préjudice de Madame [H] [O], sa connaissance de la situation et sa mauvaise foi.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

DISCUSSION

Sur la clause pénale

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le compromis de vente conclu le 3 juillet 2024 prévoit à la page 21 que la date du 3 octobre constitue le point de départ à partir duquel une des parties peut, si les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si à l’issue du délai de 10 jours à compter de l’envoi de la lettre, l’autre partie ne s’est toujours pas exécutée, la partie non défaillante dispose alors d’une option entre la résolution de plein droit avec versement d’une somme au titre de clause pénale ou la poursuite en justice de la réalisation de la vente.

Madame [H] [O] a obtenu une offre de prêt conforme aux dispositions contractuelles relatives à la condition suspensive le 3 septembre 2024. La condition suspensive d’obtention du prêt a donc été levée.

Le 3 octobre 2024, date à laquelle la vente devait être réitérée au plus tard, aucune des parties n’étaient présentes comme l’atteste le notaire en charge de la réalisation de la réitération. En effet, le bien ne pouvait être vendu libre de toute occupation en raison du refus de la locataire de quitter les lieux, la signature de l’acte authentique n’a pu avoir lieu.

Madame [H] [O] a adressé une mise en demeure à Monsieur [T] [B] d’exécuter ses obligations contractuelles le 4 octobre 2024. Monsieur [T] [B] a été avisé le 8 octobre 2024 de ce pli mais ne l’a pas réclamé.

Ainsi, Madame [H] [O] a respecté les stipulations contractuelles aussi bien s’agissant de la condition suspensive que de la demande de résolution du compromis de vente.

Même si monsieur [T] [B] n’est pas responsable du maintien de sa locataire dans les lieux et bien qu’il ait été diligent (congé, relances, messages, assignation en expulsion), il ne peut se prévaloir de la force majeure pour justifier de l’inexécution du compromis de vente.

Madame [H] [E] est donc fondée à obtenir le paiement de la clause pénale.

Cependant, les pièces produites par le vendeur et notamment l’attestation de l’agent immobilier démontrent que l’acquéreur avait connaissance de la présence d’une locataire et du fait qu’elle se maintenait dans les lieux dans l’attente d’un nouveau logement.

Elle a pris le risque d’acheter un bien qui n’était pas libéré et elle n’avait pas l’assurance du départ de l’occupante malgré le congé.

Enfin, même si elle justifie avoir donné congé à ses propres propriétaires en prévision de l’achat, elle ne justifie pas avoir exposé des frais pour se reloger dans l’attente d’une nouvelle acquisition.

Par conséquent, il convient de modérer la clause pénale et de la limiter à 5%. Monsieur [T] [B] sera condamné à lui régler la somme de 8.000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes de fin de jugement

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [B], partie succombante, est tenu aux entiers dépens.

En outre, il devra verser à Madame [H] [O] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, par application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et les circonstances de la cause ne commandent pas de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [T] [B] à payer la somme de 8.000 euros au titre de la clause pénale ; Condamne Monsieur [T] [B] à payer à Madame [H] [O] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision ; Monsieur [T] [B] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé le 13 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY