N° RG 23/05304 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7NV

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 FÉVRIER 2025

54G

N° RG 23/05304

N° Portalis DBX6-W-B7H-X7NV

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[K] [Y]

C/

SCI CAVERNE

SARL FAVIMO IMMOBILIER

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL GREGORY BELLOCQ

M^e Stéphanie LACREU

SELARL MEYER & SEIGNEURIC

1 copie M. [T] [P], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [K] [Y]

née le 10 Juin 1953 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SCI CAVERNE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Nicolas MICHELOT de la SELARL ALQUIÉ, avocat au barreau de BAYONNE (avocat plaidant)

N° RG 23/05304 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7NV

SARL FAVIMO IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique en date du 07 janvier 2019, Madame [K] [Y] a acquis de la SCI CAVERNE un bien immobilier, [Adresse 1], pour un prix de 419 000 € par l’intermédiaire de l’agence immobilière SARL FAVIMO IMMOBILIER.

Se plaignant de l’apparition d’infiltrations au plafond et de moisissures affectant les murs et le sol, Madame [Y] a fait assigner la SCI CAVERNE par acte du 29 janvier 2021 en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 05 juillet 2021, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [T] [P] a été désigné en tant qu’expert judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 16 mai 2023.

Par acte du 27 juin 2023, Madame [Y] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER aux fins d’obtenir réparation d’un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 novembre 2024, Madame [K] [Y] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, Vu les articles 1603 et suivants du Code civil, Vu les articles 1104 et suivants du Code civil, Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil, Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

DECLARER les demandes formulées par Madame [Y] recevables et bien fondées,

Y faisant droit,

RECONNAITRE la qualité de professionnel de l’immobilier et de la construction de la SCI CAVERNE

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 17.390 € au titre des travaux de réfection de la toiture,

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 17.375 € au titre des travaux nécessaires à la « remise en état » du souplex et du mur ouest,

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 30.000 € au titre de la perte de valeur du bien du fait de l’impossibilité d’utiliser le souplex en tant que chambre,

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 16.300 € (1.900 € + 14.400 €) au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 60.000 € au titre de la perte de valeur du bien du fait du déclassement des deux chambres de l’étage.

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et d’huissier.

DEBOUTER la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la SCI CAVERNE demande au Tribunal de :

Vu l’article 1641 du code civil Vu les articles 1603 et suivant du code civil Vu les articles 1104 et suivants du code civil Vu l’article 514-1 cpc

Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés

Juger que la SCI CAVERNE n’est ni un professionnel de l’immobilier, ni un professionnel de la construction

Juger valable la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

Juger que la chambre en souplex n’est pas impropre à son usage

Juger que la toiture ne présente pas de vice

En conséquence débouter Madame [Y] de ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés dirigées contre la SCI CAVERNE

Sur les demandes indemnitaires relatives à la toiture et à la chambre en souplex au visa de la délivrance non conforme.

Juger que Madame [Y] ne formule aucun grief concernant la toiture contre la SCI CAVERNE

Juger que Madame [Y] ne formule aucun grief concernant la chambre en souplex contre la SCI CAVERNE

En conséquence débouter Madame [Y] de ses demandes fondées sur l’obligation de délivrance non conforme dirigée contre la SCI CAVERNE

Sur les demandes fondées sur l’obligation d’information,

Juger que Madame [Y] ne rapporte pas la preuve d’un manquement à l’obligation d’information En conséquence débouter Madame [Y] de ces demandes fondées sur un manquement à l’obligation d’information

À titre subsidiaire, en cas de condamnation condamner la SARL FAVIMO à garantir et relever indemne la SCI caverne de toute condamnation qui serait prononcée à son égard.

Sur les désordres qui affectent le mur extérieur débouter Madame [Y] de ses demandes indemnitaires relatives aux travaux sur un mur extérieur

Sur les préjudices de jouissance et le préjudice moral débouter Madame [Y] de ses demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et de jouissance

Sur les demandes relatives à la déclassification des deux chambres débouter Madame [Y] de ses demandes indemnitaires fondées sur l’obligation de délivrance conforme.

En tout état de cause Condamner Madame [Y] à verser la somme de 5000 € à la SCI CAVERNE au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner Madame [Y] aux entiers dépens

En cas de condamnation

Ecarter l’exécution provisoire

Condamner la SARL FAVIMO à garantir et relever indemne la SCI CAVERNE de toutes les condamnations mises à sa charge.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la SARL FAVIMO IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil

— DEBOUTER Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la société FAVIMO ;

Subsidiairement,

— DEBOUTER la SCI CAVERNE de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la SARL FAVIMO ;

— CONDAMNER la SCI CAVERNE à garantir et relever indemne la SARL FAVIMO des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux nécessaires à la « remise en état » du souplex et du mur ouest, de la perte de valeur du bien du fait de l’impossibilité d’utiliser le souplex en tant que chambre, au titre du préjudice de jouissance de Madame [Y], au titre du préjudice moral de Madame [Y] et au titre de l’article 700 CPC ;

En toute hypothèse, CONDAMNER Madame [Y] ou toute partie succombante à payer à la société FAVIMO une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger » ou « reconnaître » qui ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ne sont pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité de la SCI CAVERNE :

Sur les demandes de Madame [Y] concernant la toiture, le « souplex » et le mur ouest :

Madame [Y] recherche à titre principal la responsabilité de la SCI CAVERNE sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’appui de ses demandes de réparation concernant la toiture, le « souplex » et le mur ouest.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien, qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

L’article 1643 du code civil prévoit que vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

L’acte de vente par lequel Madame [Y] a acquis l’immeuble auprès de la SCI CAVERNE est assorti d’une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l’article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l’existence des vices qu’il invoque, si celui-ci n’est pas considéré comme un professionnel.

Sur la toiture :

L’expert judiciaire a constaté que les tuiles recouvrant la toiture de l’habitation avaient glissé et que le recouvrement était très variable, l’eau pouvant s’infiltrer, que certaines tuiles très anciennes étaient poreuses, que leurs différences de modèles ne leur permettaient pas de s’emboîter correctement, que les tuiles de couvert étaient très fragiles et ne comportaient aucune fixation, que la couverture ne comportait pas d’écran de sous-toiture contrairement à ce qui était annoncé par l’agence immobilière, que le voligeage, très dégradé par les champignons de pourriture fibreuse et par des insectes à larve xylophages, n’assurait plus sa fonction mécanique et devait être remplacé et que le closoir au-dessus duquel étaient fixées les tuiles de faîtage était hors d’usage et infiltrant. Il a ajouté que la dernière rénovation de la toiture avait été réalisée par l’entreprise SEURIN en 2007. Il a conclu que bien qu’aucun désordre d’infiltration n’ait été constaté par la couverture pour le moment, la couverture n’assurait plus sa fonction d’étanchéité de manière durable, la majorité des tuiles étant hors d’usage et menaçant de tomber et que l’état de la couverture était vétuste voire dangereux. Il a précisé que l’état de la couverture ne pouvait pas être analysé par un profane.

Si la SCI CAVERNE soutient que la couverture n’est pas affectée de vice en ce qu’aucun désordre d’étanchéité ne s’est manifesté, le fait que la toiture et la couverture n’assurent plus leur fonction d’étanchéité de manière durable constituent un vice grave quand bien même aucune désordre ne se serait encore manifesté.

Ce vice préexistait à la vente.

Outre que l’expert relève que ce vice n’était pas décelable pour un profane, dans un mail du 30 juillet 2018, l’agence immobilière FAVIMO a indiqué à Madame [Y] « pour ce qui est de l’isolation, la toiture a été entièrement refaite, il y a un film sous toiture puis en dessous des plaques de laine de verre ». Ainsi, Madame [Y] ignorait le mauvais état de la toiture qui constitue un vice caché.

L’ampleur du vice est telle que si elle l’avait connu, soit elle n’aurait pas acquis l’immeuble soit l’aurait acquis à un prix moindre.

Madame [Y] fait valoir que la SCI CAVERNE ne peut se prévaloir de la clause exonératoire dans la mesure où elle doit être considérée comme un vendeur professionnel en ce qu’elle a pour objet l’acquisition et la rénovation d’immeubles et en raison des compétences « en matière de construction de son associé unique Monsieur [J] [U] ». Elle fait valoir que le bien a été rénové en « auto construction » et loué pendant des années.

Monsieur [J] [U] fait valoir que la SCI est à caractère familial, qu’après avoir loué le bien, il a habité la maison avec sa famille avant de le revendre et que la SCI n’a pas l’activité d’un professionnel de l’immobilier.

Il résulte de ses statuts que la SCI CAVERNE a pour objet social l’acquisition de divers immeubles ainsi que la rénovation et la location des dits immeubles. Il ressort des mêmes statuts qu’il s’agit d’une SCI familiale constitué à l’origine en 2006 entre Monsieur [O] [U] et son épouse et leur fils [J] [U] et dont les premiers ont fait donation de leurs parts à celui-ci en 2013.

La maison après avoir été rénovée a été louée à compter d’octobre 2008 à mars 2012 puis en mars 2012 à un nouveau locataire. Monsieur [J] [U] justifie par la production de son avis de taxe d’habitation de l’année 2018, par une demande d’inscription en crèche pour un enfant pour septembre 2018 et par une attestation de l’accueil périscolaire pour l’année scolaire 2018/2019, de ce qu’il a ensuite habité le bien avec sa famille avant la vente à Madame [Y] en janvier 2019. S’agissant de l’activité de la SCI, il ressort des déclarations relatives à ses revenus concernant les années 2016, 2017 et 2018 qu’elle n’a déclaré aucun revenu au cours de celles-ci.

Aucun élément ne permet d’établir que la SCI CAVERNE est propriétaire d’un autre bien immobilier que la maison litigieuse.

Il n’est pas contesté que Monsieur [J] [U] est également gérant de la SARL FAVIMO IMMOBILIER.

Il en résulte que si la SCI CAVERNE a pour objet social l’acquisition de divers immeubles ainsi que la rénovation et la location des dits immeubles, elle n’a acquis que le seul l’immeuble du [Adresse 1], qu’elle l’a loué pendant une période après l’avoir rénové, puis ensuite fait habiter par son gérant et unique associé puis revendu, et que le fait d’avoir acquis, rénové, loué puis revendu un immeuble est insuffisant à faire d’elle un professionnel de l’immobilier, le fait que son gérant dirige par ailleurs une agence immobilière étant en outre insuffisant à démontrer que l’activité de la SCI se rattache à cette activité.

Elle peut ainsi se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés concernant le mauvais état de la toiture, sauf à démontrer qu’elle avait connaissance du vice.

Madame [Y] ne soutient pas et ne démontre pas que la SCI CAVERNE avait connaissance de ce vice alors qu’il n’est pas contesté que la dernière rénovation de la toiture n’a pas été réalisée directement par la SCI mais par un professionnel, l’entreprise SEURIN. Il n’est ainsi pas établi que la SCI CAVERNE avait connaissance du vice et elle n’en sera pas tenue à garantie. Madame [Y] sera ainsi déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre de celle-ci concernant les travaux de réfection de la toiture sur le fondement de la garantie des vices cachés.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réparation des désordres affectant la toiture sur le fondement de la délivrance non conforme. Elle fait valoir que les informations concernant la toiture lui ont été délivrées par l’agence immobilière FAVIMO dont Monsieur [U] est le gérant sur la base des informations que la SCI CAVERNE lui a donné en tant que vendeur.

Il résulte des articles 1604 et suivants du code civil qu’il existe une obligation pour le vendeur de délivrer une chose conforme. La délivrance suppose que l’acquéreur se voit remettre une chose répondant aux caractéristiques convenues avec le vendeur, quant aux éléments qui la composent et aux qualités qu’elle doit présenter.

L’acte de vente, qui mentionne que l’immeuble est délivré dans son état actuel, ne comprend aucune indication quant à l’état de la toiture et de la couverture et les indications de l’agence immobilière FAVIMO dans le mail du 30 juillet 2018 qui n’est pas rédigé par Monsieur [U] et alors que l’agence est une personne morale distincte de la SCI CAVERNE, venderesse, n’engagent pas la responsabilité de cette dernière sur le fondement de la délivrance conforme.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, Madame [Y] fait valoir, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil que la SCI CAVERNE a manqué à une obligation contractuelle de bonne foi et d’information en ne l’informant pas du mauvais état de la toiture. Or, tel que relevé ci-dessus, il n’est pas établi que la SCI CAVERNE avait connaissance du mauvais état de la couverture et il ne peut en conséquence y avoir manquement à une obligation d’information et de conseil, outre qu’elle n’est pas tenue par le mail de l’agence immobilière.

Sur le « souplex » et le mur ouest :

L’expert judiciaire a constaté que les murs, le plafond et le sol de la chambre en sous-sol (« souplex ») comportaient des moisissures et que cette chambre donnait sur un local étroit à usage de cave et que le mur ouest contre lequel se trouvaient deux escaliers était également affecté de moisissures au-dessus et au-dessous de chaque escalier. Il a eu recours à un sapiteur qui expliqué que la chambre dans la cave avait été réalisée par la construction d’une « boîte en placoplâtre » laissant une lame d’air avec la pierre comblée par de la laine de verre pour deux des quatre murs et qui a déterminé que l’humidité des murs et du plafond en placoplâtre de la « chambre » en cave et l’humidité du mur côté ouest sous escalier provenait de remontées capillaires dans les murs de la cave. Il a ajouté que la déconsolidation de l’enduit du mur ouest à l’extérieur était constatée et que la présence de l’enduit aggravait le phénomène de remontée capillaire. Il a relevé la désagrégation de la partie haute en pierre du mur ouest à l’extérieur et indiqué que ce phénomène provenait également de remontées capillaires. Il a ajouté que s’ils n’étaient pas traités, les désordres allaient se propager, rendre la chambre de la cave impropre à son usage et concernant ceux touchant le mur, pouvaient à terme porter atteinte à la solidité de l’ouvrage. Sur une échelle de 1 à 5, l’expert judiciaire a attribué une importance de niveau 3 à ces désordres de moisissures et a daté leur apparition de février 2020. Il a précisé que ces moisissures n’étaient pas présentes au moment de la vente et ne pouvaient pas être envisagées pour un profane. S’agissant de la cause des désordres, il a indiqué que les moisissures du mur sud-ouest (ouest) étaient dues à une malfaçon en présence d’un

enduit extérieur en ciment et pour les moisissures affectant le souplex, à un vice de conception consistant en l’inadéquation de la pièce pour en faire une chambre. Il a défini les travaux réparatoires comme devant consister pour le mur ouest en la suppression de l’enduit en ciment, la réparation du mur et son traitement et, pour le souplex, en la suppression du doublage des parois (murs et plafonds) en plaques de plâtre, le rétablissement d’un système de ventilation naturel ou mécanique et la non-utilisation de la pièce comme chambre.

Quand bien même le taux d’humidité mesuré de la chambre se situe à la limite de la zone acceptable, le fait que le plafond et le sol de celle-ci soient affectés de moisissures qui vont se propager constitue un vice, antérieur à la vente en ce que la cause de celui-ci, à savoir les remontées capillaires étaient préexistantes à celle-ci, et caché, en ce qu’il n’était pas décelable pour un profane.

Les moisissures qui affectent le mur ouest qui peuvent à terme porter atteinte à la solidité de l’ouvrage constituent également un vice, antérieur à la vente en ce que la cause de celui-ci, identique, à savoir les remontées capillaires étaient préexistantes à cette vente, et caché, en ce qu’il n’était pas décelable pour un profane.

Ces vices qui rendent une chambre impropre à son usage et risquent de porter atteinte à la solidité d’un mur sont tels que si elle les avait connus, soit Madame [Y] soit n’aurait pas acquis l’immeuble soit l’aurait acquis à un prix moindre.

Tel que démontré ci-dessus, il n’est pas établi que la SCI CAVERNE soit un vendeur professionnel.

En revanche, tel que le fait valoir Madame [Y], la SCI CAVERNE a procédé elle-même aux travaux de rénovation de l’intérieur de l’habitation. L’acte de vente précise ainsi que « le vendeur déclare avoir effectué divers travaux depuis l’achèvement de la construction, savoir l’aménagement intérieur des pièces de la maison (…). Le vendeur déclare avoir réalisé ces travaux seul sans avoir recours à une quelconque entreprise, au cours des années 2006 et 2007 ». Or, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés et en est tenu de plein droit. Ainsi, la SCI CAVERNE sera tenue à garantie du vice caché affectant la chambre en souplex dans la cave qu’elle a réhabilitée et réalisée elle-même. S’agissant du mur ouest, ce mur ne fait partie des aménagements intérieurs et rien n’établit que ce soit la SCI CAVERNE qui ait procédé elle-même à sa rénovation. Rien ne permet d’établir également qu’elle ait eu connaissance du vice l’affectant avant la vente. Cependant, la cause du vice affectant la chambre résidant dans les remontées capillaires du mur, la réparation, qui doit être intégrale, se doit d’englober non seulement l’intérieur de la cave mais également la réfection du mur.

L’expert judiciaire a évalué à 17 375 euros le coût de l’ensemble des réparations nécessaires au traitement des moisissures dans la chambre et aux remontées capillaires. Si la SCI CAVERNE fait valoir que les réparations concernant les conséquences des moisissures et la réfection de l’isolation ne s’élèveraient qu’à 3 037 euros (alors qu’en réalité les travaux de reprises de l’intérieur sont chiffrés par l’expert et le devis à la somme de 8 490 euros), ces simples réparations ne permettent pas de traiter l’intégralité du vice. En conséquence, la SCI CAVERNE sera condamnée à payer à Madame [Y] la somme de 17 375 euros en réparation du vice affectant le « souplex ».

Madame [Y] sollicite en outre l’octroi d’une somme de 60 000 euros en réparation de la perte de valeur du bien du fait de l’impossibilité d’utiliser le souplex en tant que chambre.

La SCI CAVERNE fait valoir que le souplex était utilisé en qualité de chambre lors des réunions d’expertise.

Quand bien même le souplex était utilisé en chambre lors de l’expertise judiciaire, les désordres étaient alors encore actuels et leur réparation implique de ne plus utiliser la cave en tant que chambre. Il en résulte une perte de valeur de l’immeuble vendu comme comportant en souplex une chambre et une cave. Madame [Y] se fonde sur le rapport établi par Monsieur [Z] [L], sapiteur, concernant une « expertise de la valeur vénale du bien ». Celui-ci a appliqué concernant la surface au sol de la cave de 15,29 m² en raison de l’humidité affectant la pièce et de l’absence de fenêtre propre « un taux de pondération de 50 % ». Il a retenu pour l’ensemble de l’échoppe une « valeur vénale de 328 000 euros », compte tenu également de la pondération qu’il a appliquée aux deux chambres de l’étage. Cependant, ce rapport ne permet pas de démontrer une perte de valeur du bien à hauteur de 60 000 euros concernant l’impossibilité d’utiliser la chambre en souplex. Eu égard à la surface concernée et au prix de l’immeuble, cette perte de valeurs sera estimée à 30 000 euros que la SCI CAVERNE sera condamnée à payer à Madame [Y].

S’agissant du préjudice de jouissance, Madame [Y] fait valoir que l’expert judiciaire a évalué à une durée de 25 jours les travaux réparatoires, soit 8 jours pour les travaux de couverture, 12 jours pour les travaux de remise en état du mur extérieur et 5 jours pour les travaux de remise en état de la cave et sollicite une somme de 1 900 euros en réparation du préjudice de jouissance lié aux travaux. Il n’y a pas lieu de prendre en compte les travaux liés à la réfection de la toiture, Madame [Y] étant déboutée de sa demande à ce titre. Pour le surplus, il lui sera accordé une somme de 1 000 euros pour le préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux à l’intérieur de la maison concernant le mur et le souplex que la SCI CAVERNE sera condamnée à lui payer. Madame [Y] sollicite en outre de se voir indemnisée d’un préjudice de jouissance eu égard à une impossibilité d’utiliser son bien de « façon convenable pendant 3 ans du fait des moisissures ». Elle ne démontre cependant pas qu’elle a été entravée dans l’usage de son bien du fait de ces moisissures et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant le préjudice moral, elle ne justifie par aucune pièce versée aux débats d’une atteinte psychologique, d’une atteinte à ses sentiments d’affection, d’honneur ou de considération qui caractériserait un préjudice moral et elle sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les deux chambres de l’étage :

Madame [Y] sollicite la condamnation de la SCI CAVERNE à lui payer une somme de 60 000 euros en réparation « de la perte de valeur du bien du fait du déclassement des deux chambres à l’étage » sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

La SCI CAVERNE fait valoir que le texte sur lequel le sapiteur et l’expert judiciaire ont fondé leur analyse ne s’applique qu’en matière de location et qu’il n’y a pas lieu à « déclassification ».

L’acte de vente décrit une maison individuelle à usage d’habitation comportant, au premier étage, deux chambres.

L’expert judiciaire a repris les considérations du sapiteur Monsieur [L] selon lequel les « chambres » font moins de 9 m² (loi Carrez), ne comportent pas de fenêtre ou pas de fenêtre ouvrante, une lumière inférieure à 10 lux et ne peuvent donc pas, selon lui, être appelées « chambre ».

Monsieur [L] a indiqué dans son rapport que « selon le décret (…) du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, la surface minimum pour une chambre décente est fixée à 9 m² loi Carrez qu’il s’agisse d’une location ou non et que, par ailleurs la chambre doit comporter minimum 20m de volume habitable ». Il a ajouté que le « règlement sanitaire départemental impose que les chambres soient munies d’ouverture donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante et que l’éclairage naturel soit suffisant pour permettre « l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle ». Il en a conclu que les « deux pièces mansardées au 1er étage (…) ne répondent pas à ces critères de surface, de volume et de luminosité et il a par conséquent pondéré leur surface. Il a relevé pour l’une des chambres de l’étage une surface au sol de 15,55 m² dont 10,19 m² inférieurs à une hauteur d'1m80 et a alors pondéré sa surface de 50 % pour retenir une surface de 7,78 m². Concernant la seconde « chambre de l’étage », il a relevé une surface au sol de 16, 01m² dont 8,77 m² sur une hauteur inférieure à 1m80 outre une absence de fenêtre propre à la pièce et a alors pondéré sa surface de 50 % pour retenir une surface de 8,01 m².

Cependant et alors que l’expert ne doit en aucun cas porter d’appréciation d’ordre juridique et que le juge n’est pas lié par ses conclusions en application des articles 238 et 246 du code de procédure civile, le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fait référence à la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat qui régit les rapports entre les propriétaires, et les locataires pour l’exécution des travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d’habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort et à la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et notamment ses articles 2 et 6 dans leur rédaction issue de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains qui concerne les rapports entre bailleur et locataire.

En outre, les dispositions relatives à la loi Carrez ne concernent que la superficie des immeubles en copropriété.

En conséquence, les dispositions règlementaires et législatives visées par le sapiteur ne sont pas applicables à l’immeuble de Madame [Y] dont celle-ci est propriétaire.

En outre est annexé à l’acte de vente le schéma de l’étage de l’immeuble qui reprend des surfaces au sol de 15,87 m² et 15,84 m² pour les « chambres » de l’étage soit quasiment identiques à celles relevées par le sapiteur et il n’est pas contesté que Madame [Y] a visité le bien avant achat et a pu se rendre compte de sa configuration.

N° RG 23/05304 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7NV

Enfin, il n’est pas démontré qu’elle n’a pu affecter ces pièces à l’usage de chambre, les photographies les montrant équipées de lit.

En conséquence, aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme n’est établi à l’encontre de la SCI CAVERNE concernant la description de l’immeuble comme comportant deux chambres à l’étage et Madame [Y] sera déboutée de sa demande à son encontre au titre d’une « déclassification » de ces chambres.

Sur la responsabilité de la SARL FAVIMO IMMOBILIER :

Madame [Y] sollicite la condamnation de celle-ci à l’indemniser sur un fondement délictuel pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil qui consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé.

Contrairement à ce qu’affirme la SARL FAVIMO IMMOBILIER, l’agent immobilier est tenu à un devoir d’information et de conseil qui ne se limite pas à ses rapports contractuels avec son mandant mais est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de tiers (Civ. 3ème, 16 novembre 1977, n°76-11.887).

Sur la toiture :

Il a été établi ci-dessus que la couverture de l’immeuble vendu n’assurait plus sa fonction d’étanchéité de manière durable, la majorité des tuiles étant hors d’usage et menaçant de tomber et que l’état de la couverture était vétuste voire dangereux et ne pouvait pas être analysé par un profane. En outre, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la couverture ne comporte pas d’écran sous toiture.

Dans le mail du 30 juillet 2018, l’agence immobilière FAVIMO a indiqué à Madame [Y] « pour ce qui est de l’isolation, la toiture a été entièrement refaite, il y a un film sous toiture puis en dessous des plaques de laine de verre ».

En affirmant à l’acquéreur faussement que la toiture avait été entièrement refaite, peu importe quand, alors que la rénovation n’était que partielle, et qu’il y avait un film sous la toiture, la SARL FAVIMO IMMOBILIER a manqué à son devoir d’information et de conseil et a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Madame [Y].

Néanmoins, tel que, tant elle que la SARL FAVIMO IMMOBILIER, le font valoir, le préjudice qui en résulte consiste en une perte de chance pour Madame [Y] de ne pas acquérir l’immeuble ou de l’acquérir à un prix moindre et non dans le montant des réparations à effectuer concernant la toiture.

Cette perte de chance sera évaluée à hauteur de 50 % du coût des travaux de réfection de la toiture et de la couverture qui ont été évalués par l’expert judiciaire à un montant de 17 390 euros, évaluation qui n’est pas remise en cause, soit à une somme de 8 695 euros que la SARL FAVIMO IMMOBILIER sera condamnée à payer à Madame [Y].

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Sur le souplex et le mur ouest :

Aucun manquement à son devoir d’information et de conseil n’est établi à l’encontre de l’agence immobilière à ce titre alors que l’acte de vente décrit la présence d’une chambre et d 'une cave en souplex et qu’aucun élément ne permet d’établir que la SARL FAVIMO IMMOBILIER avait connaissance de remontées capillaires et de désordres de moisissures qui en résulteraient dans le futur. Madame [Y] sera ainsi déboutée de sa demande de condamnation in solidum à son encontre concernant les travaux réparatoires pour le souplex et le mur ouest, la perte de valeur et le préjudice de jouissance.

Sur les deux chambres de l’étage :

Comme démontré ci-dessus, il n’est pas établi que Madame [Y] n’a pu affecter ces pièces à l’usage de chambre ni que la description de l’immeuble comme comportant deux chambres à l’étage n’est pas conforme à sa réalité et en conséquence, aucune faute de l’agence immobilière à ce titre n’est établie. Madame [Y] sera ainsi également déboutée de sa demande à l’encontre de la SARL FAVIMO IMMOBILIER au titre d’une « déclassification » de ces chambres.

Sur les recours :

Aucune responsabilité n’étant retenue à l’encontre de la SARL FAVIMO IMMOBILIER concernant les désordres affectant le souplex et le mur ouest alors que rien n’établit que l’agence immobilière aurait eu connaissance de ces désordres dont elle aurait dû informer le vendeur, la SCI CAVERNE sera déboutée de son recours à son encontre.

La SARL FAVIMO IMMOBILIER ne formule pas de recours concernant une condamnation au titre des réparations concernant la toiture, limitant son recours contre la SCI CAVERNE aux condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des travaux nécessaires à la «remise en état » du souplex et du mur ouest, de la perte de valeur du bien du fait de l’impossibilité d’utiliser le souplex en tant que chambre, au titre du préjudice de jouissance de Madame [Y], au titre du préjudice moral de Madame [Y] et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes annexes :

La SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

La SARL FAVIMO IMMOBILIER sera condamnée à garantir et relever indemne la SCI CAVERNE à hauteur de 50 % de cette condamnation.

Au titre de l’équité, elles seront condamnées in solidum à payer à Madame [Y] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs rapports entre elles, elles supporteront la charge finale des frais irrépétibles à hauteur de 50 % chacune.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu d e l’écarter, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCI CAVERNE à payer à Madame [K] [Y] la somme de 17 375 euros en réparation du vice affectant le « souplex ».

CONDAMNE la SCI CAVERNE à payer à Madame [K] [Y] la somme de 30 000 euros en réparation de la perte de valeur liée à l’impossibilité d’utiliser le souplex en tant que chambre.

CONDAMNE la SCI CAVERNE à payer à Madame [K] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

CONDAMNE la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [K] [Y] une somme de 8 695 euros au titre de la réfection de la toiture.

CONDAMNE in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER à payer à Madame [K] [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Madame [K] [Y] du surplus de ses demandes.

DIT que dans leurs rapports entre elles, la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER supporteront la charge finale des frais irrépétibles à hauteur de 50 % chacune.

CONDAMNE in solidum la SCI CAVERNE et la SARL FAVIMO IMMOBILIER aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

CONDAMNE la SARL FAVIMO IMMOBILIER à garantir et relever indemne la SCI CAVERNE à hauteur de 50 % de cette condamnation aux dépens.

DÉBOUTE la SCI CAVERNE du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT