TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 26/00237 – N° Portalis DBXC-W-B7K-FTUY

AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [B] [I] [K], [O] [A] [J]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [X] [U], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [B] [G]

née le 11 Décembre 1984 à [Localité 1])

et

Monsieur [O] [A] [J]

né le 22 Juin 1979 à [Localité 1])

demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l’audience du 23 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 22 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2022, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] un logement sis [Adresse 4], à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 578,52 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier le 1er avril 2025 à Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation, dénoncé à la CCAPEX le 2 avril 2025

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 9 janvier 2026, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation ;Prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; Ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;Condamner solidairement Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.387,94 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026 à laquelle la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, actualise sa créance à hauteur de 2.487,94 euros suivant décompte arrêté au 18 mars 2026. Le bailleur précise que le paiement du loyer a repris depuis le mois de décembre 2025 outre des versements mensuels complémentaires de 300 euros et ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] sont comparants en personne. Ils indiquent leurs ressources et leurs charges et précisent avoir deux enfants à charge. Ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et proposent d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 300 euros en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 02 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n° 24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 février 2022 à compter du 2 juin 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 février 2022, du commandement de payer délivré le 1er avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2026 que la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, et compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, il convient de condamner solidairement Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] à payer à la S.A.d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 2.487,94 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée par des versements mensuels de 300 euros en sus du loyer courant. Il ressort également du décompte actualisé en date du 18 mars 2026 qu’ils ont repris le versement intégral du loyer depuis plusieurs mois, outre le versement mensuel de 300 euros en sus du loyer. Il résulte du diagnostic social et financier que les défendeurs ont deux enfants à charge. Ils bénéficient tous les deux d’un contrat à durée indéterminée et leurs ressources s’élèvent à 3.352 euros. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, et conformément à la demande, il convient donc d’accorder à Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] et de tout occupant de leur chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] seront alors en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation en qualité d’occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Eu égard à la situation respectives des parties, il convient de les condamner solidairement à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit. Il n’existe aucun motif en l’espèce qui justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 février 2022 entre la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] d’autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 2.487,94 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 janvier 2026 ;

— ACCORDE un délai à Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] pour le paiement de ces sommes ;

— Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] à s’acquitter en 8 échéances par 7 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, et en ce cas :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— CONDAMNE solidairement Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum Madame [B] [I] [K] et Monsieur [O] [A] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er avril 2025 ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à la préfecture de [Localité 3] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER