Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— Maître Christel BOLOLANIK – 109

— M^e Catherine NICOLAI-LE CAM – 43

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00102

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00496 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPIN

AFFAIRE : S.A.R.L. L’ETOILE DES HUTTES C/ S.A.S. TDF SUD OUEST

L’an deux mil vingt six et le trois Mars,

Nous, Sophie ROUBEIX,Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assistée de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 03 Février 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. L’ETOILE DES HUTTES immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 498 406 297, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christel BOLOLANIK de la SELARL C&BOLEX AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

S.A.S. TDF SUD OUEST immatriculée au R.C.S de [Localité 4] sous le numéro 799 858 642, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine NICOLAI-LE CAM, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 août 2014, la SCI L’ETOILE DES HUTTES a donné à bail commercial à la SAS TDF SUD OUEST des locaux et plus précisément les chalets [Adresse 3], dans la [Adresse 4] située [Adresse 5] à SAINT DENIS D’OLERON (17 650) moyennant un loyer annuel de 31 000€HT payable en deux échéances les 15 janvier et 15 juillet de chaque année auquel s’ajoute un loyer variable par lot égal à 20%.

Le 06 août 2025, la SCI L’ETOILE DES HUTTES a délivré à la SAS TDF SUD OUEST commandement de payer la somme principale de 17 115,67€, la clause résolutoire contenue dans le bail étant visée.

Le 18 septembre 2025, la SAS TDF SUD OUEST n’ayant pas obtempéré a été assignée devant le Président du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé, en paiement, à titre de provision, de la somme de 17 115,67€, montant des loyers et charges impayés au 06 septembre 2025 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation semestrielle d’un montant de 23193,63€ jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés.

La SCI L’ETOILE DES HUTTES demande au juge des référés de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la SAS TDF SUD OUEST ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des article L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle sollicite de voir enjoindre à la SAS TDF SUD OUEST de communiquer à la SCI L’ETOILE DES HUTTES les exercices comptables des années 2024, 2023, 2022, 2021 et 2020 relatifs à l’exploitation des chalets 15, 16, 17, 20 et 43 et ce sous astreinte de 1000€ par jour de retard, et que le juge des référés se réserve la liquidation de cette astreinte.

Une somme de 3000€ est réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La locataire ayant quitté les lieux depuis l’assignation, la SCI L’ETOILE DES HUTTES s’est désistée de sa demande de résiliation du bail et de sa demande d’expulsion.

Elle demande la condamnation de la SAS TDF SUD OUEST à lui verser la somme de 18 059,47€ au titre du solde des loyers impayés et des charges locatives calculées à titre provisionnel sur la base de celles de 2024.

Elle maintient également sa demande de communication de pièces sous astreinte afin de lui permettre de calculer le complément de loyer, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

La SAS TDF SUD OUEST reconnaît devoir la somme d’environ 11 000€ en indiquant avoir réglé immédiatement 5000€.

Elle s’oppose aux charges locatives, le décompte ayant été communiqué uniquement la veille de l’audience alors que le décompte du syndic serait antérieur au commandement de payer, ainsi qu’à la demande de communication de pièces relevant de la compétence du juge du fond.

Elle sollicite la réduction de la demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’abandon des demandes de résiliation de bail et d’expulsion

Selon l’article 394 du code de procédure civile « Le demandeur peut, en toutes matières, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. ».

L’article 395 ajoute « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. ».

Aux termes de l’article 396 « Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. ».

Enfin l’article 397 précise "Le désistement est exprès ou implicite; il en est de même de l’acceptation.".

La SCI L’ETOILE DES HUTTES a indiqué abandonner ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion, la locataire ayant déjà quitté les lieux.

Les conclusions de la SAS TDF SUD OUEST ne contiennent aucune observation ou demande à ce titre.

La défenderesse a donc accepté implicitement ce désistement qui sera déclaré parfait.

2. Sur les sommes dues

Le contrat de bail prévoit comme obligation à la charge du preneur celle de payer le loyer aux termes convenus.

Dès lors, il appartient au locataire de justifier de ce paiement.

En l’espèce la SCI L’ETOILE DES HUTTES verse aux débats un relevé de compte au vu duquel la SAS TDF SUD OUEST reste redevable de la somme de 11 348,02€ au titre des loyers impayés au 31 décembre 2025. Le preneur ne justifie d’aucun paiement en sus de ceux pris en compte par le bailleur. Dès lors il convient de le condamner à payer cette somme à la partie demanderesse.

Par ailleurs, le bail précisait que « Le preneur remboursera également au bailleur toutes les charges de copropriété dites locatives sur présentation du décompte de charge annuel sous huitaine à compter de la présentation dudit décompte. ».

Aucune contestation sérieuse n’existe ainsi sur l’obligation au paiement des charges de copropriété par la SAS TDF SUD OUEST.

Le montant de celles-ci n’est pas non plus contestable puisqu’il a été calculé au vu du décompte de l’année précédente établi par le Syndic.

Le fait que le bailleur n’ait pas notifié immédiatement ce décompte à sa locataire est indifférent dans la mesure où, locataire depuis plus de dix ans, et, comme elle l’écrit elle-même, professionnel de l’immobilier, la SAS TDF SUD OUEST connaissait parfaitement son obligation à ce titre.

Dès lors la défenderesse sera également condamnée à payer à titre de provision à la SCI L’ETOILE DES HUTTES la somme de 6114,65€ à valoir sur les charges de copropriété de l’année 2025.

3. Sur la demande de communication de pièces

Selon l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le Président du tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

En l’espèce, le loyer prévu au bail comprenait une part fixe et une part variable ainsi libellée "Le loyer comportera également un part variable correspondant à 20% du chiffre d’affaires hors taxes excédant 410 000€HT et réalisé par le preneur au terme de son exercice comptable (clôture 30 septembre) au titre de l’exploitation de la résidence de tourisme au sein de laquelle se situe le bien présentement loué. Ce loyer variable sera réparti prorata entre tous les bailleurs de la SAS TDF SUD OUEST et en fonction du nombre de chalets possédés par le bailleur sur la résidence considéré "Les [Localité 5]".”

Ainsi ni l’existence de la part variable du loyer ni son mode de calcul ne sont contestables.

Or ce calcul nécessite la connaissance du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.

Par voie de conséquence, la demande de communication de pièces de la SCI L’ETOILE DES HUTTES est parfaitement fondée et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y sera donc fait droit et au regard de l’opposition manifestée par la SAS TDF SUD OUEST à cette demande, elle sera ordonnée sous astreinte comme indiqué au dispositif de la présente décision, le juge des référés se réservant en outre la liquidation de cette astreinte.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’action de la SCI L’ETOILE DES HUTTES apparaissait prématurée relativement à la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire qui avait d’ores et déjà à la date de l’assignation donné congé pour le 31 décembre 2025.

Par contre, force est de constater que la procédure était nécessaire au moins relativement à la fixation du montant de la provision mais également et surtout relativement à la communication de pièces sollicitée.

Dès lors il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI L’ETOILE DES HUTTES, l’intégralité de ses frais irrépétibles.

La SAS TDF SUD OUEST sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS TDF SUD OUEST succombant à l’instance doit en supporter les dépens;

La présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DECLARONS parfait le désistement par la SCI L’ETOILE DES HUTTES de ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion ;

CONDAMNONS la SAS TDF SUD OUEST à payer à la SCI L’ETOILE DES HUTTES, à titre de provision, la somme de ONZE MILLE TROIS CENT QUARANTE-HUIT EUROS ET DEUX CENTIMES (11 348,02€) au titre des loyers impayés au 31 décembre 2025 ainsi que la somme de SIX MILLE CENT QUATORZE EUROS ET SOIXANTE-CINQ CENTIMES (6114,65€) à valoir sur les charges de copropriété de l’année 2025 ;

CONDAMNONS la SAS TDF SUD OUEST à verser à la SCI L’ETOILE DES HUTTES la somme de DEUX MILLE EUROS (2000€) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNONS à la SAS TDF SUD OUEST de communiquer à la SCI L’ETOILE DES HUTTES les exercices comptables des années 2024, 2023, 2022, 2021 et 2020 relatifs à l’exploitation des chalets 15, 16, 17, 20 et 43 dans le délai de un mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50€ par jour de retard ;

NOUS RESERVONS la liquidation de cette astreinte ;

CONDAMNONS la SAS TDF SUD OUEST aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 06 août 2025 et de la saisie conservatoire du 21 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX