TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/02508 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPVR

AFFAIRE : [S] [D] épouse [J] C/ [V] [Y] [A] [Q], [I] [M] [O] [P]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

En présence lors des débats de Madame [L] [B], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [D] épouse [J]

née le 18 Février 1964 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marc-Antoine JULIEN, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [V] [Y] [A] [Q]

née le 09 Novembre 1974 à (BARCELOS)

et

Monsieur [I] [M] [O] [P]

né le 15 Juillet 1983 à (MARCO DE [Localité 2])

demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux non comparants non représentés

***

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2022, Madame [S] [D] épouse [J] a donné à bail à Madame [V] [Y] [A] [Q] et à Monsieur [I] [M] [O] [P], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 849,78 euros.

Des loyers demeurant impayés, la bailleresse a fait signifier à Madame [V] [Y] [A] [Q] et à Monsieur [I] [M] [O] [P] un commandement de payer, visant la clause résolutoire le 07 avril 2025, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 08 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice, en date du 07 août 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 13 août 2025, Madame [S] [D] épouse [J] a assigné Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, que soit ordonnée l’expulsion de Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] de corps et de bien ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, outre leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 5.025,02 euros au titre des loyers et charges échus au 23 juillet 2025, outre les loyers dus jusqu’au jour de l’audience, assorti d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 07 avril 2025, et ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux.

La bailleresse demande, en outre, la condamnation solidaire de Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation, et de rappeler l’exécution provisoire.

A l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [S] [D] épouse [J] a comparu, assistée de son conseil et Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] étaient non comparants et non représentés bien que régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice.

Madame [S] [D] épouse [J] maintient ses demandes initiales hormis concernant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour laquelle elle sollicite désormais la somme de 1.000 euros. Elle actualise sa créance à la somme de 8.802,95 euros au 14 novembre 2025. Elle confirme avoir reçu 2.500 euros au mois d’octobre 2025 de la part des locataires. Elle précise également que Monsieur [I] [M] [O] [P] vit actuellement seul dans le logement, Madame [V] [Y] [A] [Q] étant partie au Portugal.

Le diagnostic social et financier a été déposé au greffe le 1er décembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée afin que Madame [S] [D] épouse [J] produise un nouveau décompte de créance actualisé reprenant l’ensemble des règlements effectués par les locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré reçue le 18 décembre 2025, le conseil de Madame [S] [D] épouse [J] a fait parvenir un décompte de créance actualisé au 16 décembre 2025, la dette s’élevant désormais à la somme de 7.211,97 euros.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'« il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines au moins avant l’audience.

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de deux mois sera appliqué.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer du 07 avril 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties s’agissant du logement a été résilié de plein droit le 08 juin 2025.

A compter du 08 juin 2025, Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement. Il n’est, en effet, pas établi que Madame [V] [Y] [A] [Q] ait quitté définitivement le logement.

Ils seront donc enjoints de quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, la bailleresse sera autorisée à procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 08 juin 2025, Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] à son paiement à compter de cette date, jusqu’à la libération effective des lieux, une partie de ces indemnités d’occupation étant déjà comprises dans l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 16 décembre 2025 démontrant que Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] sont débiteurs de la somme de 7.211,97 euros.

Conformément à la clause de solidarité prévue au contrat de bail ( article VII), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, au vu des éléments produits au débat, Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] seront solidairement condamnés à payer à Madame [S] [D] épouse [J], en deniers ou quittance, la somme de 7.211,97 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort du décompte de créance actualisé produit par la bailleresse que Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] ont cessé de régler les loyers à compter du mois de septembre 2024. Ils ont néanmoins réalisé deux virements bancaires, le 07 mai 2025 à hauteur de 3.000 euros, d’une part, et le 07 novembre 2025 à hauteur de 2.500 euros, d’autre part.

Néanmoins, il apparaît que Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] n’ont pas participé au diagnostic social et financier, de sorte qu’aucune information sur leur situation personnelle et financière n’a pu être obtenue. De plus, ils n’étaient pas comparants à l’audience.

Ainsi, aucun délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire ne leur sera accordé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] seront condamnés solidairement à verser à la bailleresse la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P], succombants au principal, seront condamnés solidairement au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la préfecture et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à dispostion au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail du 25 octobre 2022, conclu entre Madame [S] [D] épouse [J] et Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P], portant sur un logement sis [Adresse 5], à [Localité 3] à la date du 08 juin 2025 ;

— ORDONNE à Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] de quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail, soit le 08 juin 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] à payer à Madame [S] [D] épouse [J], en deniers ou quittance, la somme de 7.211,97 euros (SEPT MILLE DEUX CENT ONZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] à payer à Madame [S] [D] épouse [J] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] à payer à Madame [S] [D] épouse [J] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [Y] [A] [Q] et Monsieur [I] [M] [O] [P] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la préfecture de la Charente-Maritime et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER