TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

2nde CHAMBRE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2024

N° RG 23/06198 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KRDU

JUGEMENT DU :

29 Juillet 2024

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

C/

[J] [W]

[Z] [F] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Juillet 2024 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Graciane GILET, Greffier ;

Audience des débats : 24 Juin 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par

Syndic LE MARREC IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles DAUGAN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e OUAIRY-JALLAIS Marcelline, avocate au barreau de RENNES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline VERDAN, avocate au barreau de RENNES, avocat plaidant

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [W] et Mme [V] sont propriétaires d’un bien immobilier, qu’ils ont acheté le 7 mai 2021, dans l’immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 11], administré par la société LE MARREC IMMOBILIER, syndic.

Le syndic a adressé à M. [W] et à Mme [V], des appels de charges correspondant à la quote-part afférente à leur lot, qu’ils n’ont pas réglés. Une première relance avec mise en demeure leur a été adressé le 7 février 2023 qui n’a pas eu de réponse. Le 11 avril 2023, une nouvelle relance leur a été envoyée. Enfin, une dernière relance après mise en demeure leur a été adressée le 31 mai 2023 restée sans effet.

Le 27 juillet 2023, le relevé de compte des charges des défendeurs présentait un solde débiteur de 8 484,31 €. C’est pourquoi le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] les a assignés par acte du 9 août 2023 pour l’audience du 22 janvier 2024, sur le fondement des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 8 483,31 €, outre les charges courantes à compter du 27 juillet 2023, ainsi que les entiers dépens, et 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 janvier 2024, M. [W] était non comparant, Mme [V] représentée par M^e VERDAN a sollicité un renvoi pour mettre son dossier en état. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 avril 2024 et un avis à défendeur a été adressé à M. [W].

A l’audience du 15 avril 2024, M. [W] était non comparant. L’affaire a été renvoyée pour plaider à l’audience du 24 juin 2024.

A l’audience du 24 juin 2024, M. [W] n’était ni comparant ni représenté. Mme [V] était représentée par son avocat, M^e VERDAN. Le syndicat était représenté par son avocat, M^e Gilles DAUGAN.

Les avocats ont déposé leur dossier et s’en sont rapportés à leurs conclusions récapitulatives et en réplique.

Dans ses conclusions récapitulatives et en réplique visées par le greffe à l’audience du 24 juin 2024, Mme [V] demande au tribunal, de constater qu’elle n’a pas été régulièrement convoquée à l’assemblée générale du 9 juin 2021 ; de prononcer en conséquence la nullité du procès-verbal de cette assemblée ; de débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation en paiement, subsidiairement de juger qu’elle ne peut être tenue de régler sa quote-part des honoraires de maitrise d’œuvre des travaux votés l’assemblée générale du 9 mars 2020.

Très subsidiairement, elle demande qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement.

Enfin, elle demande la condamnation du syndicat de copropriétaires aux entiers dépens et à lui verser une indemnité de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2021, ne lui a pas été envoyé à la bonne adresse et qu’elle n’a pas pu signer l’accusé de réception de notification de ce procès-verbal d’assemblée générale à laquelle elle était absente.

Elle peut en conséquence en contester les résolutions pendant cinq ans.

Subsidiairement, la réclamation du syndicat serait infondée, car en vertu des clauses et conditions dérogatoires aux dispositions légales stipulées dans son acte de vente, c’est au vendeur qu’il appartiendrait de supporter le coût des travaux votés jusqu’à l’avant-contrat de vente.

Le syndicat des copropriétaires a également fait viser des conclusions récapitulatives et en réplique à l’audience du 24 juin 2024. Il demande la condamnation des défendeurs à lui payer un solde de charges de 8 484,31 € sauf à parfaire, outre les charges courantes dues à compter du 27 juillet 2023. De déclarer irrecevable Mme [V] en sa demande de nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 9 juin 2021 ; de la débouter de sa demande de nullité de ce procès-verbal ; de la débouter de sa contestation des sommes dues ainsi que de sa demande de délai de paiement ; de condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.000 € et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat réplique que les défendeurs ont acquis leur immeuble le 7 mai 2021 et qu’étaient annexés à l’acte authentique, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales dont celle de 2020, de telle sorte qu’ils ne peuvent soutenir ne pas avoir été informés des engagements pris.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2021 leur a été adressé par lettre recommandée à leur adresse au moment de la vente, [Adresse 6] à [Localité 7]. Ils en ont accusé réception le 10 juillet 2021. N’ayant pas contesté les résolutions de cette assemblée générale du 9 juin 2021 dans le délai de deux mois de sa notification, la demande de nullité de Mme [V] est irrecevable.

En 2020, c’est le contrat de maitrise d’œuvre qui a été approuvé en assemblée générale. En tout état de cause, la validation de la phase de travaux avec le Cabinet LITHEK a été adopté avec une majorité qui ne permet pas sa remise en cause.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose au délai de paiement sollicité par Mme [V], celle-ci ayant déjà bénéficié de plus de trois ans de délai de paiement, et le syndicat n’a pas vocation à supporter les charges des copropriétaires défaillants.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation, aux conclusions des parties, et à la note d’audience, pour un exposé plus détaillé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 29 juillet 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. »

Par ailleurs en application de l’article 35 du Décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

L’article 6-2 du Décret du 17 mars 1967 dispose :

« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1. le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du 3ème alinéa de l’article 141-1 de la loi du 10 juillet 1965 incombe au vendeur.

2. le paiement des provisions et des dépenses non comprises dans le budget provisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3. le trop ou moins perçu sur provision, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

La créance du syndicat des copropriétaires est justifiée par les pièces versées aux débats, notamment :

— appels de fonds du 01.074.2021 au 26.06.203 (pièce 7 du bordereau)

— appels de fonds travaux du 02.09.2021 au 18.04.2023 (pièce 8 du bordereau)

— relance en date du 07.02.2023 (pièce 9 du bordereau)

— mise en demeure en date du 11.04.2023 (pièce 10 du bordereau)

— relance en date du 31.05.2023 (pièce 11 du bordereau)

— relevé de compte en date du 27.07.2023 (pièce 12 du bordereau)

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Mme [V] dénie sa signature sur l’accusé de réception de notification par le syndic du procès-verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2021.

L’incident de vérification d’écriture prévu par les articles 287 et 288 du Code de procédure civile, permet au juge de trancher la difficulté.

Il doit vérifier l’écrit contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

Il réalise cette vérification en comparant le document contesté avec d’autres pièces, qui lui permettent d’effectuer la comparaison, mais aussi en interrogeant les parties.

Le tribunal dispose de trois exemplaires de la signature attribuée à Mme [V]; celle-ci figure sur :

— l’acte authentique de vente (pièce 1 de son bordereau et précisément à la page 37 sous le nom : Mme [W]),

— sur l’attestation sur l’honneur qu’elle a rédigé manuscritement et qui constitue la pièce n°6 de son bordereau,

— sur l’accusé de réception de notification du procès-verbal d’assemblée générale (pièce 16 du syndicat)

Sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise, qui n’est pas demandée par Mme [V], le tribunal a pu procéder à la vérification de la signature contestée, qui lui permet de conclure à la sincérité de la signature de celle-ci sur l’accusé de réception de notification.

En conséquence, le procès-verbal d’assemblée général a été régulièrement notifié le 10 juillet 2021 à Mme [V].

Le délai ordinaire de contestation des décisions adoptées en assemblée générale est de cinq ans, par application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce n’est que par exception, lorsque le procès-verbal a été notifié dans les formes requises, que ce délai est réduit.

Lorsque le procès-verbal est notifié, selon les formes requises par les articles 64 et suivants du Décret du 17 mars 1967, le délai de contestation est réduit à deux mois conformément aux dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le décompte du délai de deux mois commence à compter le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le délai de prescription se mute alors en délai préfixe. Il en résulte qu’à l’expiration de ce délai, le recours est irrecevable.

Une fois expiré, le délai de deux mois de l’article 42, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d’être remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception, et ce, quel que soit le degré de gravité des irrégularités qui pourraient être constatées.

La seule exception concerne les décisions modifiant irrégulièrement une répartition des charges, sans respecter les critères de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 42 de la loi vise les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales.

L’action est nécessairement une action en justice.

Pour être recevable, la demande doit être formulée à titre principale et non incidente.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2021, a été régulièrement notifié à Mme [V] le 10 juillet 2021, elle n’en a pas contesté les résolutions dans le délai de deux mois. Elle est donc irrecevable à le faire.

Les résolutions de cette assemblée générale sont devenues définitives et opposables à tous les copropriétaires dont Mme [V] et M. [W].

Sont en outre annexés à l’acte authentique de vente du 7 mai 2021, les procès-verbaux des trois dernières années des assemblées générales dont celle de 2020, au cours de laquelle le contrat de maitrise d’œuvre du Cabinet LITHEK a été approuvé.

Les stipulations dérogatoires aux dispositions légales sur la répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur figurant à l’acte de vente, ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires, tiers à l’acte en application des dispositions de l’article 1199 du Code Civil qui dispose que « le contrat ne créé d’obligation qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraint de l’exécuter… »

En conséquence, Mme [V] est déboutée de ses demandes reconventionnelles et condamnée solidairement avec M. [W] à payer la somme de 8 483,31 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, date de l’assignation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur ou s’ils doivent lui être refusés.

En l’espèce, en s’abstenant de régler les charges de copropriété, M. [W] et Mme [V] manquent à leur obligation essentielle envers le syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, privant la collectivité des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Un crédit collectif était sollicité par le syndicat pour le financement des travaux, mais Mme [V] n’a pas manifesté son intérêt pour en bénéficier.

En considération des besoins du syndicat des copropriétaires, tout délai de paiement doit être refusé à Mme [V].

Sur les dépens

Il sera supporté par la partie perdante, Mme [V] et M. [W], l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], les sommes exposées et non comprises dans les dépens ; il lui sera donc alloué la somme de 1 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE solidairement M. [W] et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], la somme de 8483,31 € arrêtée au 27 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, date de l’assignation,

— DEBOUTE Mme [V] de ses demandes reconventionnelles,

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

— CONDAMNE solidairement Mme [Z] [V] et M. [J] [W] aux entiers dépens,

— CONDAMNE solidairement Mme [Z] [V] et M. [J] [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 9], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge