Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e PARRACONE

1 EXP M^e SCHREYER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/229

N° RG 23/03621 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKAE

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [E] [S]

né le 05 Mai 1938 à [Localité 8] (Belgique)

[Adresse 6]

[Localité 2] (Floride, USA)

et

Madame [R] [F] [S]

née le 23 Août 1944 à [Localité 9] (USA)

[Adresse 6]

[Localité 2] (Floride, USA)

représentés par M^e Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. PORT [16] en la personne de son syndic le Cabinet IMMOREVEL MANDELIEU, [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 05 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [K] épouse [S] et Monsieur [L] [S] sont propriétaires des lots numéros 22 et 54 au sein de la Résidence [Localité 17] [12] sise [Adresse 3] à [Localité 25] [Adresse 21] [Localité 11].

Un litige s’est élevé entre Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S], d’une part, et le [Adresse 23] [Adresse 13], d’autre part, au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2023, et notamment de la résolution numéro 15.

Par acte signifié le 1er août 2023, Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Localité 14] devant le Tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de condamnation.

Suivant conclusions récapitulatives et en réplique numéro 3 notifiées par RPVA le 31 mars 2025, les époux [S] sollicitent du Tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 19 juillet 1965 ;

Vu l’article 17 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

« ORDONNER l’annulation de la résolution n°15 telle qu’elle figure au procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2023 pour ne pas avoir été votée.

CONDAMNER le [Adresse 22] [Adresse 18] à effacer le traçage provisoire des parkings sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Localité 17] [Localité 14] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions à l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

*****

En défense et par conclusions notifiées, par RPVA, le 2 avril 2025, le [Adresse 23] [15] de :

Vu l’article 31 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 42 de la loi du 19 juillet 1965 ;

Vu l’article 17 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

« DECLARER irrecevable l’action initiée par les époux [S] pour défaut d’intérêt à agir ;

DIRE ET JUGER que l’action des époux [S] est dénuée de fondement juridique ;

DEBOUTER les époux [S] de leurs demandes de rectification du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2023 ;

DEBOUTER les époux [S] de leur demande de suppression sous astreinte de 500 € par jour de retard du marquage provisoire des parkings ;

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire. ».

*****

La clôture a été prononcée le 9 janvier 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 3 avril 2025.

A l’issue de l’audience du 5 mai 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 7 juillet 2025.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

*****

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande d’irrecevabilité de l’action

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Localité 14] soutient que l’action initiée par les époux [S] est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, en application de l’article 31 du Code de procédure civile.

Selon lui, les demandeurs à la présente instance n’ont aucun intérêt à obtenir la suppression, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, du traçage provisoire.

Monsieur et Madame [S] soulignent, d’une part, qu’il s’agit d’une exception de procédure relevant de la compétence du juge de la mise en état et, d’autre part, que la nouvelle répartition discrétionnaire des places de parking ne leur propose aucune place.

Au vu de ces éléments :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 du Code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024 permet de nouveau au juge du fond, dans certaines circonstances liées notamment, à la complexité du litige, de trancher les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 17 du décret précité, celui-ci est applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024, en sorte qu’il est parfaitement applicable aux faits de l’espèce.

Faute de renvoi par le juge de la mise en état de l’examen de cette fin de non-recevoir par le juge du fond, le Tribunal est incompétent pour trancher cette demande d’irrecevabilité.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 15 et la sincérité du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2023

Le syndic de la [Adresse 20] [Adresse 13] a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 28 avril 2023.

Au cours de cette assemblée générale, a été votée la résolution numéro 15 ainsi rédigée dans le procès-verbal :

« Résolution n°15 : A LA DEMANDE DU CONSEIL SYNDICAL

— Vote sur le traçage provisoire des parkings

Afin d’organiser au mieux le stationnement pendant les périodes de forte affluence, le syndic fera procéder à un marquage provisoire des places en attendant qu’une solution définitive soit trouvée aux problèmes des parkings.

VOTENT POUR 82412/82412 tantièmes exprimés (Total tantièmes : 100096)

VOTENT [Localité 10] NEANT

ABSTENTION NEANT

Mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées. »

Madame [R] [K] épouse [S] et Monsieur [L] [S] sollicitent l’annulation de la résolution susvisée au motif que le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2023 n’est pas conforme à la réalité car, la résolution numéro 15, pourtant retirée de l’ordre du jour, lors de l’assemblée générale, figure à tort dans le procès-verbal comme ayant été votée à l’unanimité des présents et représentés.

Cette demande d’annulation est donc fondée sur l’absence de sincérité du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2023.

Il expliquent que, les contestations de leur conseil, émises, lors de l’assemblée générale, relatives à la résolution litigieuse n’ont pas été retranscrites dans le procès-verbal, conformément aux dispositions de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Les demandeurs précisent que malgré les mises en demeure adressées au syndicat des copropriétaires, la rectification du procès-verbal n’a pas été effectuée.

En outre, les consorts [S] précisent que le procès-verbal d’assemblée générale leur a été notifié hors délai par courrier RAR daté du 7 juin, expédié le 8 juin 2023 et réceptionné le 20 juin 2023.

En défense, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Adresse 13] fait valoir que Monsieur et Madame [S] ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils avancent.

Il reproche aux demandeurs de ne produire que trois attestations, dont deux doivent être écartées des débats car elles ne remplissent pas les exigences légales.

Le défendeur explique que ces attestations sont rédigées strictement de la même manière, et qu’elles ne reproduisent pas de manière manuscrite la mention « est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende le fait d’établir une attestation ou un certificat faisant état de fait matériellement inexact », à l’exception de celle de Monsieur [A].

En outre, le [Adresse 24] soutient que leur sens est difficilement compréhensible.

Il souligne également que les copropriétaires attestant ont eu la possibilité de voter contre cette résolution et sont donc malvenus aujourd’hui à venir attester, pour que soit modifié un procès-verbal d’assemblée générale qui ne fait pas mention « des vives protestations » du conseil des époux [S].

De plus, le syndicat des copropriétaires ne disconvient pas que le traçage est provisoire et qu’il n’a aucune conséquence sur le fond du litige.

Enfin, selon lui, dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait que la preuve est suffisamment rapportée que lesdites contestations n’ont pas été consignées dans le procès-verbal, cela n’entraîne pour eux aucun grief.

Au vu de ces éléments :

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

l’inobservation des formalités légales ;le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;la fraude ou l’abus de majorité.

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette même réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Le pouvoir du juge est limité par l’absence d’ingérence, sauf disposition expresse de la loi.

Il est rappelé que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Selon l’article 9, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation doit contenir « l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ».

Le syndic a vocation à inscrire à l’ordre du jour les questions qu’il estime nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

L’auteur de la convocation, c’est-à-dire en principe le syndic, établit l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical.

Aucun texte n’interdit au syndic d’amender l’ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires dans le délai prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndic de copropriété qui convoque une assemblée générale est parfaitement libre de compléter cet ordre du jour de l’assemblée générale, déjà convoquée, par une nouvelle notification. Il faut simplement que cette nouvelle notification soit faite dans les formes requises et qu’elle respecte le délai de convocation de 21 jours.

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil. »

Il est constant que le procès-verbal doit inscrire les éventuelles réserves émanant de copropriétaires opposants.

Toutefois, il est précisé que, pour que les réserves puissent être inscrites au procès-verbal, il faut qu’elles portent sur la régularité des délibérations de l’assemblée générale.

En l’espèce, les époux [S] versent aux débats les pièces suivantes :

un courrier RAR en date du 20/07/2023 à l’attention du syndic IMMOREVEL dans lequel leur conseil indique que : « A la lecture de ce PV d’AG ils ont dû constater que la résolution n°15, qui avait pourtant été retirée de l’ordre du jour à l’instar de la résolution n°12 et n’avait donc pas fait l’objet d’un vote, apparaît pourtant sur ce PV comme avait été approuvée par la totalité des votants. Ce PV n’est donc pas conforme au déroulement de l’assemblée et devra être rectifié. Ce retrait de la résolution n°15 était intervenu précisément à la demande de leur conseil et représentant lors de cette AG […] Je peux pour ma part également attester, pour avoir été présent lors de cette AG, que la résolution a été retirée. […] » ;

une attestation de Monsieur [I] [X] en date du 19 juillet 2023 aux termes de laquelle il indique que : « Je peux attester que face aux vives contestations du représentant de Monsieur [S], la résolution numéro 15 de l’ordre du jour a été retirée et le vote des copropriétaires n’as pas été recueilli. J’aurais moi-même voté contre cette résolution, car il est important que la question des parkings soit réglée par un jugement avant que des attributions interviennent, si ce n’est de manière provisoire. J’établis donc la présente attestation pour que Monsieur [S] puisse la produire en justice » ;

une attestation de Monsieur [Y] [B] qui précise : « Ayant assisté à l’assemblée générale de copropriété de la résidence [Adresse 18] à [Localité 26], en tant que propriétaire, je peux attester que face aux vives contestations du représentant de Monsieur [S], la résolution n° 15 de l’ordre du jour a été retirée et le vote des copropriétaires n’a pas été recueilli. J’aurais moi-même voté contre cette résolution, car il est important que la question des parkings soit réglée par un jugement avant que des attributions interviennent, si ce n’est de manière provisoire. J’établis donc la présente attestation pour que Monsieur [S] puisse la produire en justice » ;

une attestation de Monsieur [Z] [M] : « Je peux attester que face aux vives contestations du représentant de Monsieur [S], la résolution n°15 de l’ordre du jour a été retirée et le vote des copropriétaires n’a pas été recueilli. J’aurais moi-même voté contre cette résolution, car il est important que la question des parkings soit réglée par un jugement avant que des attributions interviennent, si ce n’est de manière provisoire. J’établis donc la présente attestation pour que Monsieur [S] puisse la produire en justice » ;

attestation de Monsieur [T] [M] rédigée comme suit : « Je peux attester que face aux vives contestations de moi et du représentant de Monsieur [S], la résolution n°15 de l’ordre du jour a été retirée et le vote des copropriétaires n’a pas été recueilli. J’aurais moi-même voté contre cette résolution, car il est important que la question des parkings soit réglée par un jugement avant que des attributions interviennent, si ce n’est de manière provisoire. J’établis donc la présente attestation pour que Monsieur [S] puisse la produire en justice. ».

Au vu de ces éléments, le Tribunal retient qu’indépendamment de la question de la régularité formelle de ces attestations, il y a lieu d’indiquer que celles-ci n’apportent aucun élément de preuve permettant d’établir que le projet de résolution n°15 a été effectivement et régulièrement retiré de l’ordre de jour, et ne précisent pas clairement les modalités exactes de ce retrait.

Il est précisé que le simple fait de soutenir que la résolution a été retirée et que le vote des copropriétaires n’a pas été recueilli est insuffisant dès lors qu’il a été établi un procès-verbal relevant qu’un vote a bien eu lieu.

Si ce procès-verbal ne fait aucunement état des contestations éventuelles qui auraient pu être émises au cours de cette assemblée générale, aucun élément ne permet de vérifier que de telles réserves aient été émises lors de l’assemblée générale quant à cette résolution et, surtout, quant à sa régularité, de sorte qu’il n’est pas établi que le procès-verbal omet de mentionner des éléments qui auraient dû y figurer.

Dès lors, dans ces circonstances, le procès-verbal de l’assemblée générale fait foi à défaut de preuve permettant d’attester de son irrégularité et le résultat du vote soumis à l’assemblée, tel que transcrit dans celui-ci, démontre l’existence d’une décision adoptée par elle.

Il est constant que la présomption de sincérité qui s’attache aux mentions du procès-verbal régulièrement signé n’est pas détruite par des attestations versées aux débats, rédigées en des termes imprécis.

En effet, de simples affirmations ou des documents peu pertinents sont insuffisants pour battre en brèche la valeur du procès-verbal.

En conséquence, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des moyens et arguments soulevés par les parties, il convient de débouter Madame [R] [K] épouse [S] et Monsieur [L] [S] de leur demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 28 avril 2023, en ce qu’elle est motivée par le défaut de sincérité du procès-verbal.

Dans le prolongement et sans qu’il ne soit nécessaire de reprendre et de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il convient également de débouter les époux [S] de leur demande relative au traçage provisoire, objet de la résolution n°15 dont l’annulation a été écartée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée

Le [Adresse 23] [Adresse 13] sollicite la condamnation des consorts [S] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Selon lui, la présente procédure est manifestement abusive.

Au visa de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action ou d’une défense en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si une partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l’intention de nuire au défendeur peut se manifester au travers d’affirmations mensongères, d’accusations malveillantes, d’insinuations tendancieuses et non fondées ou de procédés vexatoires.

Toutefois, en l’espèce, le défendeur n’apporte la preuve ni d’un abus du droit d’agir, ni d’une faute caractérisée, ni d’accusations malveillantes pouvant justifier l’application de ce texte.

Au surplus, il est souligné que cette demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est dépourvue de fondement juridique.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens, exclusion faite des frais d’expertise judiciaire qui ne concernent pas directement l’instance introduite sous le n° 23.03621.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 24] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 2.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

JUGE que le Tribunal est incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 18] ;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] de leur demande d’annulation de la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 28 avril 2023 de la copropriété de la [Adresse 19] [Localité 17] [Adresse 13] ;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] de leur demande relative au traçage provisoire des parkings ;

DEBOUTE le [Adresse 23] [Localité 14] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 17] [Adresse 13] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [R] [K] épouse [S] aux entiers dépens de l’instance, exclusion faite des frais d’expertise judiciaire qui ne concernent pas directement l’instance introduite sous le n° 23.03621 ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT