TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Minute n°

N° RG 24/00533 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D7S6

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR (S) :

S.D.C. IMMEUBLE LES HORIZONS représenté par la SAS COME IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuelle LEMOINE, avocat au barreau de LAVAL, M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR (S) :

Madame [P] [N]

née le 04 Juillet 1973 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine MENARDAIS

Greffier : Isabelle DESCAMPS

La partie défenderesse n’ayant pas constituée avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— Réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Catherine MENARDAIS, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte de commissaire de Justice délivré le 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES HORIZONS sis [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par la SAS COME IMMOBILIER a fait assigner Madame [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  10.763,31 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et capitalisation des intérêts échus ;

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance de dépaysement du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rennes du 19 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée devant le présent tribunal, en application de l’article 47 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par acte remis à étude, Madame [P] [N] n’est ni présente, ni représentée à l’audience et n’a fait parvenir aucun courrier au tribunal.

La clôture est intervenue le 6 février 2025 par ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions signifiées à Madame [P] [N] par acte de commissaire de Justice délivré à étude le 14 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [P] [N] au paiement :

— de la somme de 14.643,25 € correspondant aux charges dues au 7 janvier 2025 avec intérêts au taux légal :

sur la somme de 10.763,31 € à compter de la délivrance de l’assignation en date du 10 mai 2024, sur la somme de 1.020,88 € à compter de la signification des conclusions d’actualisation en date du 20 août 2024, sur le solde à compter de la signification des dernières conclusions ; et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

— de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

— des dépens ;

— de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires expose, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que Madame [P] [N] est copropriétaire des lots n°124, 540 et 1251 correspondant à un appartement, une cave et un garage dans la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 2] [Localité 10] [Adresse 1]) et qu’elle ne règle pas les charges de copropriété depuis plusieurs années.

Il indique que la défenderesse a déjà été condamnée à plusieurs reprises par le tribunal judiciaire de Rennes et qu’elle est débitrice de la somme de 14.643,25 € au titre des charges dues au 7 janvier 2025.

Au visa de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation de son préjudice financier. Il explique que, du fait du non-paiement des charges, il se trouve privé de sommes importantes, nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute que Madame [P] [N] ne justifie pas de sa carence et fait preuve d’une manifeste mauvaise foi.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement :

Sur le montant des arriérés :

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la loi précitée précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de Madame [P] [N] concernant les lots n°124, 540 et 1251 de la copropriété, par la production d’un titre de propriété.

Il produit également les contrats de syndicat successifs, applicables du 1er janvier 2021 au 30 juin 2027, et les procès-verbaux de l’assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2021, ayant notamment décidé des travaux de rénovation de l’immeuble dans sa résolution 5, et de l’assemblée générale du 4 mai 2023 qui a, entre autres, adopté les résolutions 4 et 5, respectivement relatives à l’approbation des comptes des exercices 2021 et 2022.

Il produit enfin les 5 jugements rendus par le tribunal d’instance de Rennes, le tribunal de grande instance de Rennes et le tribunal judiciaire de Rennes, jugements rendus depuis 2015.

Il en résulte que madame [P] [N] est défaillante dans le paiement des charges de co-propriété, et ce depuis de nombreuses années.

Le précédent jugement rendu le 16 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes l’a notamment condamnée à payer la somme globale de 4.007,39 euros, arrêtée à la date du 2 janvier 2022 et comprenant les provisions dues jusqu’au 1er trimestre 2022.

Les charges postérieures n’ont pas davantage été payées, de sorte que madame [P] [N] était redevable des sommes suivantes :

-10.763,31 euros arrêtée au 25 mars 2024 (visée dans l’assignation)

-11.784,19 euros arrêtée au 27 juillet 2024 (visée dans les conclusions d’actualisation du 26 juillet 2024, notifiées le 20 août 2024)

-14.643,25 euros arrêtée au 7 janvier 2025 (visée dans les conclusions d’actualisation du 8 janvier 2025, signifiées le 14 janvier 2025)

En l’absence d’élément de contestation soulevé par la défenderesse et au vu de l’ensemble des pièces, il apparaît que la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et qu’il convient d’y faire droit.

En conséquence, Madame [P] [N] sera condamnée à régler la somme totale de 14.643,25 euros, majorée des intérêts au taux légal calculés selon les modalités visées ci-après dans le dispositif, au regard de la présentation des demandes de paiement (assignation et conclusions d’actualisation régulièrement notifiées) et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant de la demande de capitalisation des intérêts, il résulte de l’article 1343-2 du Code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, au regard des nombreux jugements rendus précédemment et de l’absence réitérée de paiement des charges de co-propriété, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires en ordonnant la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier

Conformément au troisième alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, sans paraphraser la motivation du précédent jugement rendu le 16 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes, il est manifeste que Madame [P] [N] manque de manière récurrente à son obligation essentielle à l’égard de syndicat des copropriétaires. Pour autant, elle persiste dans son comportement fautif. Privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, la collectivité des copropriétaires en subit indéniablement un préjudice direct, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il est justifié d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts et de condamner madame [P] [N] au paiement de cette somme.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [P] [N], condamnée aux dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire,

CONDAMNE Madame [P] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 4], représenté par la SAS COME IMMOBILIER, la somme de 14.643,25 euros, arrêtée au 7 janvier 2025, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 10 mai 2024, pour la somme de 10.763,31 euros,

— à compter du 20 août 2024, pour la somme de 1.020,88 euros,

— à compter du 14 janvier 2025, pour le surplus soit 2.859,06 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], sis [Adresse 4], représenté par la SAS COME IMMOBILIER, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Jugement rédigé par madame Hilde-Sigrid SEHIER magistrat en formation, sous le contrôle de madame Catherine MENARDAIS

Le Greffier Le Président

Isabelle DESCAMPS Catherine MENARDAIS