TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

N° RG 24/02912 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6BL

Jugement du 04 Juillet 2025

N°: 25/631

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[Z] [H]

[O] [B] épouse [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Me [U]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Mme [J] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [Z] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Charlotte HOURMAT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marion LE GRAND, avocat au barreau de RENNES

Mme [O] [B] épouse [H]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlotte HOURMAT, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marion LE GRAND, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 août 2005, la SA ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [H] et Madame [O] [B] épouse [H] concernant un logement situé [Adresse 3]. 09.01- à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 323,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.344,39 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023 échéance de janvier 2023 incluse, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] le 24 février 2023.

Par assignation du 20 mars 2024, la SA ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :1.344,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.N’accorder aux locataires aucun délai de paiement, et si des délais leur étaient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, le bailleur social demande qu’à défaut de versement (loyer + somme au titre de l’apurement de la dette locative), la clause résolutoire reprendrait tous ses effets et le bail serait résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant la première audience le 31 mai 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, Monsieur et Madame [H], assistés de Maître [U] ayant soulevé l’existence de désordres dans le logement empêchant une jouissance paisible.

À l’audience du 25 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, et a précisé que la dette locative, actualisée au 24 avril 2025, s’élevait désormais à 13.040,90 euros.

La SA ESPACIL HABITAT, répondant sur les demandes reconventionnelles au titre de l’indécence du logement, a indiqué que les portes-fenêtres du logement semblaient impactées par de l’humidité, mais qu’il apparaissait que les huisseries étaient sales, l’absence de nettoyage pouvant être à l’origine du développement des moisissures. Le bailleur social a ajouté que le logement était occupé par 4 adultes et un adolescent, que, par conséquent, la salle de bains nécessitait un nettoyage très régulier, et que le logement devait être aéré. La SA ESPACIL HABITAT a soutenu afin que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers, faute pour eux de rapporter la preuve du caractère prétendu indécent du logement.

Monsieur et Madame [Z] et [O] [H], représentés par Maître [G], substituant Maître [U], ont indiqué qu’ils maintenaient leurs conclusions et ont sollicité reconventionnellement :

à titre principal :

¤ qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement,

à titre subsidiaire :

¤ que la société ESPACIL HABITAT soit déboutée de sa demande au titre de la résiliation judiciaire du bail, de sa demande au titre de la résiliation fondée sur la clause résolutoire, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

¤ qu’il soit accordé aux locataires des délais de paiement de 36 mois pour régler la dette locative à hauteur de 263 euros par mois en sus du loyer,

à titre reconventionnel :

¤ que la société ESPACIL HABITAT soit condamnée à mettre en œuvre les travaux nécessaires pour remédier aux désordres dénoncés sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de 6 mois depuis la signification du jugement,

¤ que la société ESPACIL HABITAT soit condamnée à verser la somme de 3.000 euros aux défendeurs à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien du bien mis à bail,

A titre infiniment subsidiaire :

¤ que soient accordés aux défendeurs des délais renouvelables pour se reloger, non inférieurs à 12 mois,

En tout état de cause :

¤ que la société ESPACIL HABITAT soit condamnée à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au regard de la procédure de surendettement en cours, la société ESPACIL HABITAT a indiqué en cours de délibéré, le 12 juin 2025, en réponse à une transmission de Maître [U] du 26 mai 2025, que la recevabilité et l’orientation en procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’avait aucune incidence sur la demande de résiliation du bail pour impayés de loyers par le jeu de la clause résolutoire, et a maintenu ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement

En l’espèce, la Commission de Surendettement est saisie par les défendeurs. Toutefois, il sera statué sur les demandes présentées de part et d’autre dans le cadre de la présente procédure, et il sera tenu compte des éléments de la procédure de surendettement, laquelle n’est pas à ce jour clôturée.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2 Sur le caractère indécent du logement

Monsieur et Madame [H] considèrent que le logement pris à bail est indécent en raison de présence de moisissures importantes au niveau des huisseries et dans la salle de bains, ainsi que dans certaines pièces. Ils versent aux débats le constat réalisé le 21 janvier 2025 par Maître [N] commissaire de justice à [Localité 9].

Il résulte de ce constat que des traces importantes de moisissures sont clairement visibles autour des huisseries ainsi que sur les joints des portes-fenêtres.

Il existe également des traces de dégâts des eaux au plafond de la chambre 3, les mêmes moisissures étant notées sur les huisseries de la chambre 3.

Le débarras présente également des traces de dégâts des eaux au plafond, et le mur côté droit du débarras n°2 présente également des moisissures.

La salle de bains présente des moisissures au-dessus de la baignoire.

La cuisine présente des traces de dégâts des eaux au plafond.

Les VMC fonctionnent mais sont encrassées.

Le commissaire de justice a mesuré le degré d’humidité du logement. Il apparaît que l’hygrométrie oscille entre 55 et 60%, que l’appartement est occupé par 6 personnes dont 5 adultes et un adolescent.

Le logement est occupé par Monsieur et Madame [H] depuis 2005 soit depuis vingt ans. Le commissaire de justice a noté plusieurs traces de dégâts des eaux qui n’ont pas été déclarés comme sinistres auprès du bailleur social.

Par ailleurs, il apparaît que la moisissure présente autour des huisseries et sur les joints de huisseries ne semble pas nettoyée, alors que le bailleur social indique que pour éviter la propagation de la moisissure, un nettoyage très régulier avec des produits simples et efficaces suffit. Il apparaît également que les bouches de VMC fonctionnent mais sont très encrassées comme cela résulte des photographies prises par le commissaire de justice. Enfin, les mesures d’humidité, pourtant réalisées courant janvier, soit pendant un mois particulièrement humide, n’apparaissent pas au-delà d’un seuil d’indécence (supérieur à 70%).

Compte tenu du constat de dégâts des eaux non déclarés par les locataires, de la nécessité de procéder à un nettoyage régulier des huisseries et des murs par les occupants des lieux, et en l’absence d’éléments permettant de dire que les traces de moisissures ont pour cause un défaut de l’appartement, il n’y a pas lieu de retenir l’indécence du logement.

Monsieur et Madame [H] seront déboutés de leurs demandes de travaux à la charge de leur bailleur sous astreinte, la cause des désordres n’étant pas déterminée.

De la même manière, Monsieur et Madame [H] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, aucun élément fiable ne permettant de retenir que les moisissures présentes dans le logement sont la conséquence d’un défaut d’entretien du logement par la société bailleresse.

1.3. Sur la résiliation du bail

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 22 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1344,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient, dans ces conditions, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2023.

2.1 Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 avril 2025, échéance d’avril 2025 non incluse, Monsieur et Madame [H] lui devaient la somme de 13.040,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur et Madame [H] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente decision.

2.2 Sur les délais de paiement :

Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] ont déposé le 18 mars 2025 un dossier de surendettement, déclaré recevable par la Commission de Surendettement des Particuliers le 15 mai 2025.

Il résulte du relevé de compte des locataires actualisé à l’audience que Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] ont repris le paiement de leurs loyers courants.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VI prévoit que « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Dès lors, en application des dispositions précitées, Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] doivent bénéficier de délais de paiement jusqu’à l’adoption de mesures dans le cadre de la procédure de surendettement ou jusqu’à la décision du juge statuant sur une contestation.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce, eu égard aux éléments du dossier et à la proposition des défendeurs, et la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience étant réputée satisfaite, il convient de prévoir que Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] règleront, en plus du paiement mensuel du loyer courant et des charges, la somme mensuelle de 263 euros afin de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, et de suspendre des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Si les locataires ne respectent pas l’échéancier ainsi accordé et en cas de maintien dans les lieux de leur part ou de toute personne de son chef, et ce malgré la résiliation du bail devenue immédiatement effective, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle actualisée de 665,30 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur et Madame [Z] et [O] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique des défendeurs qui ont repris régulièrement le paiement des loyers et des charges et font l’objet d’une procédure de surendettement, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] de leur demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] de leur demande de travaux à la charge de la société bailleresse ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour défaut d’entretien du logement ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 23 avril 2023, la résiliation du contrat de bail conclu le 3 août 2005 entre la SA ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [Z] [H] et Madame [O] [B] épouse [H], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3]. 09.01- à [Localité 11] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 13.040,90 euros (treize mille quarante euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2025, échéance d’avril 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 263 euros (deux cent soixante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

RAPPELLE que les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités du code de la consommation se substitueront aux délais accordés par la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 avril 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] seront condamnés solidairement à verser à la SA ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la SA ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [Z] et [O] [H] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge