TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

N° jgt : 26/00004

N° RG 24/00234 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D4AN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026

DEMANDEUR(S)

Madame [S] [V]

née le 04 Décembre 1976 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR(S)

S.A.S. [Localité 9] CONSTRUCTIONS

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Odile LABOUREL, avocat au barreau de Laval, M^e Erwan LAZENNEC, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [I] [M]

né le 29 Septembre 1976 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Odile LABOUREL, avocat au barreau de Laval, M^e Erwan LAZENNEC, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON

Assesseur :Amélie HERPIN (magistrat rédacteur)

Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER

Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 03 Novembre 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Janvier 2026.

JUGEMENT du 05 Janvier 2026

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à :

— M^e Bellessort

— M^e Labourel

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [M] et Madame [S] [V] ont conclu le 28 juin 2021 avec la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, exerçant sous l’enseigne VILLADÉALE, un contrat de construction d’une maison individuelle (ci-après CCMI) avec fourniture de plan, concernant un lot situé dans le lotissement “[Adresse 8]” à [Localité 7], pour un prix TTC de 183.213 €, dont 18.450 € relevaient de travaux dont les maîtres d’ouvrage se sont réservés l’exécution.

La SA CGI BATIMENT s’est portée caution solidaire en faveur des maîtres d’ouvrage suivant acte de cautionnement nominatif de garantie de livraison du 15 décembre 2021.

Suivant avenant n°1 du 19 novembre 2021, le prix a été révisé à la somme de 168.173 € TTC, au lieu de 164.763 € prévu initialement, en raison de travaux supplémentaires.

Par avenant n°2 du 8 mars 2022, le prix a, à nouveau, été révisé à la suite de travaux de carrelage supplémentaires, à hauteur de 168.753 €.

Les travaux ont débuté à la date du 13 décembre 2021.

Par courrier du 12 janvier 2023, Madame [V] a sollicité le règlement d’indemnités contractuelles dues en raison du retard dans la réalisation du chantier, estimant que le chantier aurait dû être terminé le 13 décembre 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 9 mai 2023, Madame [V], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS de lui régler la somme de 7.839,78 € au titre de l’indemnité de retard prévue au contrat.

Aux termes d’un courrier électronique du 27 juillet 2023, la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, par l’intermédiaire de son conseil, a contesté les pénalités de retard sollicitées par Madame [V] en application des conditions particulières du CCMI, estimant que le point de départ de la durée d’exécution des travaux doit être retenu à la date de réalisation la plus tardive des conditions suspensives, soit le 15 mars 2022. Elle a également fait valoir que des intempéries ont valablement interrompu le délai d’exécution contractuellement prévu, à hauteur de 112 jours, à liquider en fin de chantier.

La réception est intervenue le 29 décembre 2023 suivant procès-verbal de réception des travaux signé par les parties. Des réserves ont été émises au titre de plusieurs éléments.

Dans un courrier électronique du 6 mai 2024, la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS, venant aux droits de la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, par l’intermédiaire de son conseil, a fait valoir 143 jours d’intempéries, permettant de limiter les indemnités de retard à la somme de 8.128,16 €.

Par acte du 27 mai 2024, Madame [V] a fait assigner la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS et Monsieur [M] devant le Tribunal judiciaire de Laval.

Suivant conclusions, signifiées par voie électronique en date du 13 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Madame [V] sollicite de :

— condamner la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS à lui payer les sommes suivantes :

◦ 21.644,61 € au titre des pénalités de retard (dont 51 % reviendront à Madame [V] et 49 % à Monsieur [M], à charge pour Madame [V] de reverser la quote part revenant à Monsieur [M]),

◦ 6.852,03 € au titre des loyers exposés du mois de décembre 2022 au mois de décembre 2023,

◦ 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

◦ les dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— débouter la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et plus généralement, débouter toutes parties de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— dire que le jugement à intervenir sera commun et opposable à Monsieur [M],

— rappeler que la décision à intervenir est de droit, assortie de l’exécution provisoire et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

Madame [V] se prévaut des articles L. 231-2 et R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 1103 et suivants et 1231-1 et suivant du Code civil, ainsi que de l’article 2-6 du CCMI pour soutenir que la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS est tenue de pénalités de retard d'1/3000ème de retard par jour, soit 21.644,61 €. Pour apprécier ce montant, elle rappelle que le prix convenu se porte à la somme de 170.441 € TTC au regard des avenants. Sur le point de départ à retenir, Madame [V] fait valoir qu’il s’agit de la date d’ouverture du chantier, et non la date d’obtention de la garantie dommages ouvrages et de la garantie de livraison. Elle considère ainsi le point de départ au 13 décembre 2021. Elle conteste l’application d’une interruption du délai en raison d’intempéries, alors que la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS ne s’en est pas prévalue avant la demande de liquidation des indemnités de retard et qu’en outre, elle ne justifie pas suffisamment de ces intempéries au moyen du relevé météorologique produit. Elle ajoute l’article 2-6 du CCMI impose au constructeur de communiquer au maître de l’ouvrage par lettre recommandé avec accusé de réception la survenance des intempéries justifiant un arrêt du chantier et retient qu’il n’en est pas plus justifié. Madame [V] souligne que le retard est uniquement dû au constructeur et produit des clichés photographiques ainsi que des échanges de messages afin d’en attester. Elle retient que 51 % de cette somme lui reviennent et 49 % à Monsieur [M] au regard de leurs droits indivis dans le bien immobilier. Elle estime en outre avoir exposé en raison de ce retard des loyers supplémentaires de décembre 2022 à décembre 2023, à hauteur de 6.852,03 €. Elle rappelle que ce préjudice complémentaire est bien distinct des indemnités de retard et est en lien avec la faute contractuelle du constructeur commise en violation du CCMI. Madame [L] soutient avoir assumé seule cette charge de loyers, n’ayant à aucun moment partagé de logement avec Monsieur [M].

Aux termes de conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 13 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS et Monsieur [M] demandent de :

— constater que les pénalités contractuelles de retard ne sauraient excéder un montant de 8.212,50 €,

— donner acte à la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS de ce qu’elle a d’ores et déjà proposé d’indemniser Madame [V], par courriel officiel de son conseil du 6 mai 2024,

— limiter en conséquence toute condamnation de la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS à la somme maximale de 8.212,50 €, tous chefs de préjudices confondus,

— débouter Madame [V] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— débouter Madame [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS soutient, pour le calcul des indemnités de retard, qu’elles doivent prendre en considération la somme de 168.753 € TTC et non celle de 170.441 €, comprenant le coût de l’assurance dommages ouvrage, en application de l’article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation. Elle retient, comme point de départ des pénalités contractuelles de retard, au visa de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 5-1 des conditions générales du CCMI, le 15 mars 2023, correspondant à une date d’ouverture de chantier le 15 mars 2022, renvoyant au délai de trois mois suivant l’obtention de la garantie de livraison. La SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS invoque en outre une interruption du délai en raison des intempéries survenues, conformément à l’article 2-6 des conditions générales du CCMI. La SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS fait valoir que la formalité prévue n’a qu’une fonction probatoire et que son absence ne la prive pas de la possibilité de s’en prévaloir auprès de Madame [V]. Elle indique avoir revendiqué, par courriel du 27 juillet 2023, 112 jours d’intempéries, puis avoir dénoncé ensuite 143 jours d’intempéries par courriel du 6 mai 2024. Elle rappelle justifier d’un relevé PREVIMETEO pour justifier des intempéries à retenir (précipitations, températures, vitesse des vents). Aussi, elle avance que 143 jours d’intempéries sont venus interrompre le chantier et ainsi proroger le délai d’exécution des travaux, jusqu’au 5 août 2023. Elle considère par conséquent que seul un retard de livraison de 146 jours peut être retenu au regard de la date de livraison, permettant de calculer un montant d’indemnités de 8.212,50 €. Néanmoins, rappelant qu’elle avait formé une proposition d’indemnisation de 10.000 € à Madame [V] par courriel du 6 mai 2024, elle considère qu’elle n’est pas fondée en ses demandes.

Concernant les demandes formées au titre des loyers acquittés par Madame [V], la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS considère que les pénalités contractuelles de retard ont vocation à indemniser l’ensemble des préjudices subis du retard dans la livraison du chantier. Aussi, elle estime que le préjudice ainsi invoqué par Madame [V] est indemnisé de ce fait et qu’elle ne peut bénéficier d’une double indemnisation du même préjudice. Au surplus, elle note qu’il n’est pas justifié du règlement effectif de ces sommes au titre de loyers et charges et que Monsieur [M] avait proposé à Madame [V] de l’héberger pendant les travaux, dont la durée a été augmentée en raison notamment de demandes formées par les maîtres d’ouvrage.

Monsieur [M] s’associe aux observations et demandes formées par la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS.

La clôture des débats est intervenue le 4 septembre 2025, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des indemnités de retard

Selon l’article L. 231-2 i) du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter l’indication de la date d’ouverture du chantier, du délai d’exécution des travaux et des pénalités prévues en cas de retard de livraison.

L’article R. 231-14 du même code précise qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.

En l’espèce, il ressort de l’article 2-6 – Délais des conditions générales du CCMI signé le 28 juin 2021 que « les travaux commenceront dans le délai fixé aux conditions particulières à compter de la réalisation des conditions suspensives et formalités définies à l’article précédent.

La durée de construction à compter du commencement des travaux sera celle fixée aux conditions particulières.

Le délai de construction et la date de fin du délai contractuel de construction seront prorogés : (…)

— de la durée des intempéries définies à l’article L. 5424-8 du Code du travail pendant lesquelles le travail est arrêté, signalées par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage ou par lettre remis en main propre contre décharge.

En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard » (page 2/8).

L’article 2-5 – Formalités pour le commencement des travaux prévoit une liste d’événements avant lesquels les travaux ne pourront recevoir aucun début d’exécution parmi lesquels se trouvent notamment les autorisations, attestations et documents nécessaires ainsi que les travaux préalables au démarrage du chantier.

Les conditions suspensives et résolutoires sont prévues à l’article 5-1 des conditions générales du contrat qui stipule : « le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

— acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain (…) ;

— obtention des prêts ;

— obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;

— obtention de l’assurance « dommages-ouvrage » ;

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus » (page 3/8).

Concernant les délais, les conditions particulières prévoient que « les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat », que « les travaux commenceront dans le délai de 3 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales » et que « la durée d’exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier » (page 7/8).

Sur le point de départ du délai sanctionné par les indemnités de retard

Au sens des dispositions ainsi visées, il est établi que le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier, non la date de commencement effectif des travaux, pour laquelle aucun document n’est par ailleurs produit aux débats.

Cette interprétation à la faveur d’une notion objective permet d’éviter que le constructeur puisse volontairement retarder la date de début effectif des travaux, sans être tenu de payer les intérêts de retard stipulés au contrat. Retenir la date butoir prévue par le CCMI permet de choisir un point de départ objectif de ce délai et de protéger le maître d’ouvrage de ce type de comportement.

Il en ressort ainsi que la date contractuellement prévue pour l’ouverture du chantier est la date à laquelle seront réalisées l’intégralité des conditions suspensives et des formalités mentionnées à l’article 2-5 des conditions particulières.

Il ne peut être retenu un caractère illicite, en raison de leur nature potestative, ou non écrit de ces conditions suspensives, en ce qu’elles sont expressément prévues et permises par l’article L. 231-4 d) et e) du Code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la dernière condition suspensive a avoir été réalisée chronologiquement est la date à laquelle la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS a obtenu la garantie de livraison.

L’article 5-1 des conditions générales renvoie bien à l’obtention de la garantie de livraison, peu important la date à laquelle la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS a formé la demande auprès de l’assureur concerné.

Il ressort des pièces produites que l’acte de cautionnement nominatif de garantie de livraison a été signé par la SA CGI BATIMENT le 15 décembre 2021 au bénéfice de Monsieur [M] et Madame [V] et la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, désormais la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS.

Il y a lieu de retenir que le point de départ du délai doit être retenu 3 mois après la réalisation de cette dernière condition suspensive, soit le 15 mars 2022.

La SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS disposait ensuite d’un délai d’exécution des travaux de 12 mois, portant son issue au 15 mars 2023.

Sur l’opposition des intempéries au titre d’une prolongation du délai d’exécution

Aux termes de l’article L.5424-8 du Code du travail, visé par l’article 2-6 des conditions générales, sont considérées comme des intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir.

L’article 2-6 des conditions générales classe l’intervention d’intempéries comme une cause de prorogation du délai de construction et de la date de fin du délai contractuel de construction.

Il sera relevé que la prorogation d’un délai n’emporte pas d’effet automatique et qu’elle doit être en conséquence sollicitée avant l’expiration du délai initialement prévu. Cet impératif imposé au constructeur pour se prévaloir des intempéries comme cause de prorogation est précisé en ses modalités, en ce que l’article 2-6 des conditions générales impose un signalement par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage ou par lettre remise en main propre.

En l’espèce, la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS justifie d’un courrier électronique daté du 27 juillet 2023 dans lequel elle invoque 112 jours d’intempéries. Elle établit avoir ensuite retenu 143 jours d’intempéries, dans un courrier électronique du 6 mai 2024, sur le fondement d’un relevé météorologique.

S’il est établi que la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS a informé les maîtres de l’ouvrage de ce qu’elle retenait des jours d’intempéries, ces courriers électroniques n’ont été adressés que postérieurement à l’expiration du délai initial contractuellement prévu, soit le 15 mars 2023. Aussi, dans ces conditions, ces éléments ne peuvent emporter valablement prorogation du délai imparti.

Par voie de conséquence, faute de justifier du respect des modalités prévues par l’article 2-6 des conditions générales, la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS ne peut se prévaloir de jours d’intempéries permettant de proroger le délai d’exécution contractuel.

Sur la somme due au titre des indemnités de retard

Le montant de l’indemnité due au titre du retard est fixé par l’article 2-6 des conditions générales du contrat qui stipule que le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard.

En l’espèce, la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS était tenue d’exécuter les travaux avant le 15 mars 2023 et la réception n’a eu lieu que le 29 décembre 2023.

Aucune cause de prorogation n’étant opposable, il y a lieu de retenir un retard de 289 jours.

Alors que le prix convenu à l’issue de l’avenant n°2 du 8 mars 2022 est de 168.753 € TTC, le montant des pénalités de retard doit être arrêté à la somme de 16.256,54 €.

Néanmoins, Madame [V] agit seule en demande. Elle ne peut solliciter à l’égard de la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS la totalité de la somme, alors même qu’elle n’est propriétaire du bien immobilier construit qu’à hauteur de 51 %, telle qu’il en ressort de l’attestation notariale du 8 octobre 2020. Au surplus, Monsieur [M], valablement représenté à la présente instance, ne forme lui-même aucune demande en paiement à l’encontre du constructeur.

Il sera souligné que la proposition d’indemnisation de la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS

Par conséquent, la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS sera condamnée à verser à Madame [V] la somme de 8.290,83 € au titre des indemnités de retard.

Sur les demandes complémentaires en indemnisation

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [L] estime que le constructeur a commis une faute contractuelle dans l’exécution du CCMI en raison du retard de livraison, l’ayant contrainte à assumer des échéances de loyers supplémentaires de décembre 2022 à décembre 2023.

Il est toutefois constant que les indemnités de retard stipulées dans le contrat de construction de maison individuelle intègre nécessairement les frais liés au logement dans l’indemnisation prévue contractuellement. Madame [L] ne démontre pas au surplus qu’il s’agit d’un préjudice distinct.

La demande formée à ce titre doit ainsi être rejetée.

Sur les demandes annexes

Régulièrement assigné et partie à la procédure, par ailleurs représenté par son conseil, la présente décision est opposable à Monsieur [M], sans qu’il soit nécessaire de l’ordonner.

La SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS, partie succombant sur les demandes principales, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à Madame [L] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS, venant aux droits de la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, à payer à Madame [S] [V] la somme de 8.290,83 € au titre des pénalités de retard, limitées à sa quote-part dans le bien indivis ;

DÉBOUTE Madame [S] [V] de ses autres demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS, venant aux droits de la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [Localité 9] CONSTRUCTIONS, venant aux droits de la SAS MOREAU CONSTRUCTIONS, à payer à Madame [S] [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,