TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/71

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EAFG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [L] [F]

né le 14 Septembre 1962 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Aurélie BLIN, avocate au barreau d’ANGERS, substituée par M^e Renaud GISSELBRECHT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [S] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Virginie RONDEAU, avocate au barreau de LAVAL, substituée par M^e Capucine GENDRON, avocate au barreau de LAVAL

Monsieur [J] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

décédé

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Marc TOUBLANC

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Jean-Marc TOUBLANC, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e RONDEAU

Copie certifiée conforme à M^e GISSELBRECHT

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 01/10/2010, M. [L] [F] a conclu avec Mme [S] [K] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] avec effet au 08/10/2010 moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 299,16 €.

Par acte de commissaire de justice du 21/01/2025, M. [F] a fait assigner Mme [S] [K] et M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval en vue de solliciter leur condamnation pour des sommes dues au titre des charges récupérables et de la réfection du logement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 20/01/2026 lors de laquelle M. [F], aux termes de conclusions écrites du 12 janvier 2026, demande au tribunal de :

— débouter Mme [K] de toutes ses demandes reconventionnelles,

— condamner Mme [S] [K] à verser à M. [F] la somme de 4165,18 euros au titre de la dette locative ;

— condamner Mme [S] [K] à verser à M. [F] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral et de jouissance ;

— condamner Mme [S] [K] à verser à M. [F] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [S] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de conclusions du 20 octobre 2025, Mme [S] [K] demande au tribunal :

Débouter M. [F] de toutes ses demandes ;Condamner M. [F] à lui payer la somme de 299,16 euros majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, à compter du 30 novembre 2022, pour chaque période mensuelle commencée en retard au titre de la restitution du dépôt de garantie ; Condamner M. [F] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,;Condamner M. [F] à lui payer une somme de 1 000 euros au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les demandes de M. [F] et notamment celle au titre des frais irrépétibles.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 17/02/2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 08/10/2010. L’état des lieux a été établi le 24 octobre 2022 par commissaire de justice qui a noté la présence de Mme [S] [K].

M. [F] demande le paiement des réparations et dégradations pour un montant total de 2721,84 euros. L’examen de chacune des demandes de réparation conduit à l’analyse suivante :

Réparations invoquées

Analyse au regard des pièces

80,88€ pour le remplacement de 3 poignées de porte

Etat de vétusté naturelle. Pas de preuve de la réparation effectuée, le ticket de caisse datant du 8 novembre 2022, soit postérieurement à l’état des lieux d’entrée suivant avec le nouveau locataire.

Rejet de la demande

270€ pour la peinture des portes d’entrée, de WC, d’accès à la terrasse et des chambres

Etat de vétusté naturelle

Rejet de la demande

26,69€ pour la réparation d’une fuite de la chasse d’eau

Pas de date sur le ticket de caisse présenté (pièce n°11).

Rejet de la demande

150€ pour la réparation du meuble de la salle de bains et l’achat d’une tablette intérieure dans le meuble

Etat de vétusté naturelle

Pas de preuve de l’existence de la tablette intérieure dans le meuble de la cuisine selon l’état des lieux d’entrée

Rejet de la demande

19€ pour l’achat d’un filtre à charbon de la hotte

Pas de preuve de l’existence d’un filtre à charbon dans la hotte selon l’état des lieux d’entrée

Rejet de la demande

20,78€ pour le remplacement du siphon et la bonde d’évier dans la cuisine et la réparation d’une fuite

Mention de la difficulté sur l’état des lieux de sortie.

Tickets d’achat du 22 et 24 octobre 2022.

Il est fait droit à la demande

30€ pour le remplacement d’une barre de seuil de la chambre 2

Etat de vétusté naturelle

Rejet de la demande

800€ pour le remplacement des lames de parquet des chambres

L’état des lieux de sortie constate pour la chambre 1 et la chambre 2 de légères éraflures qui relèvent d’un état de vétusté naturelle

Rejet de la demande

60€ pour le remplacement du carrelage dans la cuisine

L’état des lieux de sortie constate un seul carreau taché côté cuisine, ce qui relève d’un état de vétusté naturelle

Rejet de la demande

400€ pour la peinture des murs de la salle de bain

Etat de vétusté naturelle

Rejet de la demande

800€ pour la reprise de la peinture au plafond dans la salle de bain et dans le séjour avec réparation du support

Etat de vétusté naturelle

Rejet de la demande

30€ pour le nettoyage des fenêtres

Ces travaux n’apparaissent pas justifiés au regard de l’état des lieux de sortie

34,49€ pour le groupe sécurité

Ces travaux n’apparaissent pas justifiés au regard de l’état des lieux de sortie

Il est ainsi fait droit à la seule demande relative à la dépense de 20,78 euros pour le remplacement du siphon et la bonde d’évier dans la cuisine et la réparation d’une fuite.

Sur la demande de paiement des charges récupérables

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

En l’espèce, M. [F] sollicite le paiement de charges locatives pour l’année 2022 dont les provisions versées mensuellement par la locataire n’auraient pas couvert à hauteur de ce montant.

Il convient toutefois de constater que M. [F] ne justifie pas avoir adressé à la locataire une demande de régularisation des charges locatives pour l’année 2022 et ne justifie pas de l’avoir informée du décompte par nature de charges ni du mode de répartition des charges entre les locataires.

Il ne justifie pas non plus de l’envoi d’une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

Il a seulement versé aux débats les pièces n°5 et n°6 qui correspondent à une mise en demeure du locataire et de sa caution pour un montant total qui comprend notamment des charges locatives. Il apparaît toutefois que ces courriers ne comprennent pas l’information sur le détail des charges locatives dont le paiement est demandé et sur la répartition des charges.

Faute pour le bailleur d’avoir respecté les dispositions de l’article 23 de la loi précitée, M. [F] ne peut, trois ans après la fin du bail, venir solliciter le paiement de charges locatives dont le montant est contesté par la locataire.

M. [F] sera dès lors débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de partage par moitié du coût de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est uniquement à la charge du bailleur. S’il y a un désaccord ou si le locataire ou le bailleur refuse d’effectuer l’état des lieux, il est possible de recourir à un huissier. Dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

Il n’est pas contesté par Mme [K] qu’il y a eu un désaccord avec le bailleur sur la rédaction de l’état des lieux de sortie puisqu’elle indique qu’il a refusé de prendre en compte ses observations. Il y a lieu dans ces conditions à ce que les frais du constat de commissaire de justice soient partagés par moitié. Mme [K] sera dès lors redevable de la somme de 197,07 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

M. [F] sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance qu’il aurait subi en raison des travaux d’entretien dans le logement au départ de Mme [K], ce qui l’aurait empêché de relouer directement le logement.

Il apparaît en réalité que le logement a été reloué le jour même de la réalisation de l’état des lieux de sortie, comme en atteste le versement aux débats de l’état des lieux d’entrée du locataire suivant.

M. [F] ne peut donc prétendre à un quelconque dédommagement à ce titre. Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts et en restitution du dépôt de garantie

Mme [K] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 299,16 euros, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 30 novembre 2022.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […]A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».

En l’espèce, il est constant que Mme [K] avait versé un dépôt de garantie de 299,16 euros.

Comme il a été dit ci-avant, M. [F] était en droit de retenir sur ce dépôt de garantie, une somme de 20,78 euros correspondant à des réparations à la charge du locataire et au paiement de la moitié du coût du constat de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie.

Le solde pourra en revanche être restitué à Mme [K].

Il n’y aura pas lieu à l’application de la majoration de 10% compte tenu du fait que M. [F] était bien en droit de retenir une partie du dépôt de garantie pour le paiement des sommes qui lui étaient dues.

Etablissement des comptes entre les parties

Mme [K] est redevable d’une somme de 20,78 euros pour les réparations locatives et de 197,07 euros pour les frais de commissaire de justice, sommes qui viennent en déduction du dépôt de garantie de 299,16 euros.

M. [F] sera alors condamné à restituer à Mme [K] la somme de 81,31 euros, avec application du taux d’intérêt légal à compter du 24 décembre 2022 (délai de deux mois après le procès-verbal de constatation portant sur l’état des lieux de sortie).

Il n’y a pas lieu par ailleurs de faire droit à la demande de Mme [K] de condamnation du bailleur à lui verser une somme de 1500 euros pour la réparation de son préjudice moral dans la mesure où elle ne justifie par aucune pièce d’un préjudice spécifique distinct et non réparé par les intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] qui succombe largement à la présente instance supportera la charge des dépens.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Mme [K] les frais non compris dans les dépens qu’elle a dus exposer dans le cadre de la présente procédure alors que la grande majorité des demandes de M. [F] apparaissaient mal fondées.

Il y a lieu dans ces conditions de condamner M. [F] à verser à Mme [K] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] à payer à Mme [S] [K] la somme de 81, 31 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2022 ;

CONDAMNE M. [F] à payer à Mme [S] [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile ;

DEBOUTE M. [F] et Mme [K] de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

La Greffiere Le Président

Cécile JOUAULT Jean-Marc TOUBLANC