TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00014

N° RG 25/00275 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ECK5

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.C.I. LAVENERE-VAURAIMBAULT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Karine COCHARD, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 03 Mars 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

ORDONNANCE :

— Prononcée par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendue en premier ressort.

— Signée par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à M^e COCHARD

Copie certifiée conforme à M^e BELLESORT

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2004, la SCI Lavenere-Vauraimbault a consenti à M. [K] [Z] la location d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] Montigné Le Brillant.

Selon acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la SCI Lavenere-Vauraimbault a fait assigner en référé M. [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et demande, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— désigner la SCP [Y], commissaire de justice à Laval, ou tout autre commissaire de justice qui lui plaira, avec pour mission de se rendre sur place le lieu-dit [Adresse 2] à Montigné le Brillant (53970) dans la maison occupée par M. [K] [Z] et d’effectuer toutes constatations concernant les conditions d’occupation et l’état du logement, et plus généralement l’état de tous les extérieurs,

— dire que le commissaire de justice aura également pour mission de vérifier si les bâtiments occupés par le locataire sont bien ceux désignés par le bail,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire à décrire et faire toutes constatations utiles sur les conditions d’occupation du logement, son état intérieur ainsi que l’état des extérieurs et du jardin,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire à se faire remettre par les occupants tous renseignements et documents utiles, justifications, contrats, attestation d’assurance et justificatifs du ramonage et entretien de la chaudière,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire à copier, photographier, à faire reproduire tout document à ce sujet,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire à se faire assister, en tant que de besoin, de la police ainsi que d’un serrurier,

— réserver les dépens.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 3 juin 2025, a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience des 1er juillet, 7 octobre et 4 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a de nouveau été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 compte tenu de la charge de l’audience.

A l’audience, la SCI Lavenere-Vauraimbault, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de l’assignation et de ses conclusions n°1 aux termes desquelles elle demande, en outre, de débouter M. [K] [Z] de toutes ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Lavenere-Vauraimbault fait valoir qu’il existe un motif légitime à la désignation d’un commissaire de justice aux fins de réalisation d’un constat à ses frais en ce que l’absence d’entretien des extérieurs et la carence du locataire face aux demandes de fournir les attestations d’assurance et d’entretien des cheminées et chaudière et de la fosse septique lui font craindre une absence d’entretien de la maison d’habitation engendrant des dégradations.

Elle ajoute qu’au-delà d’une demande de résiliation de bail, elle pourra, dans le cadre d’une procédure au fond, solliciter la condamnation sous astreinte du locataire à remettre les lieux en l’état et à se conformer aux obligations contractuelles d’entretien et d’assurance.

A l’audience, elle fait enfin valoir que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du locataire est injustifiée et qu’elle n’est fondée sur aucun préjudice.

M. [K] [Z], également représenté par son avocat, réitère oralement ses conclusions récapitulatives n° 2 aux termes desquelles il sollicite, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, de :

— déclarer que la SCI Lavenere-Vauraimbault ne justifie d’aucun motif légitime à obtenir la nomination d’un huissier de justice chargé d’établir un constat,

— débouter la SCI Lavenere-Vauraimbault de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Lavenere-Vauraimbault à payer à M. [K] [Z] par provision une somme de 2.000€ en réparation des troubles de jouissance subis résultant notamment de la présente procédure et plus généralement, du comportement du bailleur qui n’assure pas la jouissance paisible à son locataire,

— condamner la SCI Lavenere-Vauraimbault à payer à M. [K] [Z] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Lavenere-Vauraimbault aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes M. [K] [Z] fait notamment valoir que la SCI Lavenere-Vauraimbault ne justifie d’aucun motif légitime pour solliciter la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat dans le logement et qu’au contraire, le défaut par le bailleur d’assurer la jouissance paisible des locaux loués à son locataire justifie la condamnation de la SCI Lavenere-Vauraimbault à lui verser des dommages et intérêts par provision.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 3 mars 2026, prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la SCI Lavenere-Vauraimbault demande la désignation d’un commissaire de justice avec pour mission de se rendre sur place lieu-dit [Adresse 2] à Montigné le Brillant (53970) dans la maison occupée par M. [K] [Z] et d’effectuer toutes constatations concernant les conditions d’occupation et l’état du logement, et plus généralement l’état de tous les extérieurs, dont la SCI est propriétaire.

Elle soutient que l’absence d’entretien des extérieurs et la carence du locataire face aux demandes de fournir les attestations d’assurance et d’entretien des cheminées et chaudière et de la fosse septique apparait contraire à son obligation d’entretien du logement fixée par le bail et lui font craindre une absence d’entretien de la maison d’habitation engendrant des dégradations.

Le contrat de bail unissant les parties et versé aux débats par la SCI Lavenere-Vauraimbault mentionne au paragraphe VII « Obligations du locataire » : Le locataire est tenu des obligations principales suivantes :

Prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La SCI Lavenere-Vauraimbault produit en outre un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception le 16 janvier 2024 adressé à M. [K] [Z] lui rappelant la nécessité d’entretenir les extérieurs du logement ainsi qu’un constat de commissaire de justice réalisé le 24 septembre 2024 montrant des arbres et des haies de bambou non taillés et dont les branches surplombent le muret et empiètent sur le chemin, la présence de ronces, d’arbres et d’arbustes non taillés ainsi que le terrain situé sur l’avant de l’habitation en friche. Elle justifie de la dénonciation de ce procès-verbal de constatations avec sommation d’avoir à procéder dans un délai d’un mois à un entretien complet des extérieurs de l’habitation.

Il est ainsi justifié d’éléments caractérisant l’existence d’un litige potentiel entre la SCI Lavenere-Vauraimbault et M. [K] [Z] relativement à l’exécution par ce dernier de son obligation d’entretien du bien loué, et constituant un motif légitime de demander la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat à l’intérieur du logement loué, cette mesure d’instruction étant au regard des circonstances, pleinement utile.

Toutefois, les autres locaux et dépendances relevant de la propriété de la SCI Lavenere-Vauraimbault n’étant pas le local à usage d’habitation au titre duquel le défaut d’entretien est invoqué, il n’y a pas lieu d’étendre la mission du commissaire de justice à la vérification que les bâtiments occupés par le locataire sont bien ceux désignés par le bail, à l’exception dudit local à usage d’habitation.

En conséquence, il convient d’autoriser la SCI Lavenere-Vauraimbault à solliciter la SCP [Y], commissaires de justice, à se rendre et pénétrer, pendant les heures légales, dans le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], afin de constater les conditions d’occupation et l’état d’entretien du local loué, ainsi que toute dégradation éventuelle, ce dans les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [K] [Z] sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI Lavenere-Vauraimbault à lui verser une provision en réparation du préjudice qu’il a subi du fait de la violation par la bailleresse de son obligation de lui assurer la jouissance paisible des locaux loués à raison de la procédure judiciaire inutile et injustifiée, d’intervention dans la propriété donnée à bail sans autorisation, de réalisation de travaux de transformation des extérieurs rendant inutilisable et inaccessible le jardin par un véhicule, de l’autorisation donnée à des tiers de résider sur une partie du bien donné à bail avec une caravane et du refus soudain de donner accès à certaines dépendances en contradiction avec l’autorisation donnée antérieurement.

Toutefois, il ressort des pièces et des débats tenus à l’audience que la SCI Lavenere-Vauraimbault conteste la violation de son obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible des locaux loués contestant l’ensemble des manquements reprochés par M. [K] [Z] au titre de cette obligation.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à la violation de l’obligation par le bailleur d’assurer à son locataire la jouissance paisible des locaux loués au titre de laquelle M. [K] [Z] sollicite la condamnation par provision de la SCI Lavenere-Vauraimbault.

Cette contestation sérieuse est de nature à fonder l’incompétence du juge des référés, juge de l’évidence, sur la demande de M. [K] [Z] de condamnation de la SCI Lavenere-Vauraimbault à lui verser par provision la somme de 2.000€ en réparation du préjudice allégué.

Les conditions d’application de l’article 835 du code de procédure civile n’étant pas réunies, M. [K] [Z] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance et sera renvoyé à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens et sera en conséquence, débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

AUTORISE la SCI Lavenere-Vauraimbault à mandater la SCP [Y], commissaires de justice, afin de :

— se rendre et pénétrer, pendant les heures légales, dans le logement situé [Adresse 5], lui appartenant et objet du contrat de bail en date du 1er octobre 2004 entre elle et M. [K] [Z], avec l’assistance du commissaire de police ou, à défaut, d’une des personnes prévues à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier, si besoin est,

— réaliser les constatations nécessaires au titre des conditions d’occupation, d’entretien, de dégradation éventuelle du local loué, au titre de l’état de l’intérieur, des extérieurs et du jardin,

— se faire remettre par les occupants tous renseignements et documents utiles, justifications, contrats ou quittances, ou tous les documents concernant le bail consenti et les éventuels travaux d’entretien, ainsi qu’à réaliser copie de ces éléments ;

DISONS que les constatations autorisées devront intervenir dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [K] [Z] de condamnation par provision de la SCI Lavenere-Vauraimbault à lui verser la somme de 2.000€, au regard de l’existence d’une contestation sérieuse ;

DEBOUTE en conséquence, M. [K] [Z] de sa demande de condamnation par provision de la SCI Lavenere-Vauraimbault à lui verser la somme de 2.000€ ;

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens ;

DEBOUTE M. [K] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD