TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 25/01307 – N° Portalis DB3R-W-B7J-Z3ZY

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. KARIMJEE, Société KARIMJEE, Société KARIMJEE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :

Cabinet JOURDAN – Agence de Levallois-Perret

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

Situation :

DEFENDERESSES

S.C.I. KARIMJEE

[Adresse 6]

[Localité 8]

défaillant

Société KARIMJEE

domiciliée : chez Madame [O]

[Adresse 7]

[Localité 9]

défaillant

Société KARIMJEE

domiciliée : chez Monsieur [E] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 9]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Karimjee est propriétaire des lots n° 12, 33 et 62 au sein de l’immeuble [Adresse 3] à Neuilly sur seine (92200), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner en paiement, par actes délivrés les 13 décembre 2025, 02 janvier 2025 et 05 février 2025 et il demande, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

« Condamner la SCI KARIMJEE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], les sommes suivantes :

10.404,33 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus (après répartition des charges de l’exercice 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 297,04 € au titre des frais de recouvrement, 1.500,00 € à titre de dommages et Intérêts, 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI KARIMIJEE aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la sommation de payer du 18 janvier 2024 si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais nécessaires ;

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter I ‘exécution provisoire du jugement à intervenir. »

La SCI Karimjee a tout d’abord été assignée le 13 décembre 2024 chez Mme [O] à Levallois Perret selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, puis le 02 janvier 2025 chez M. [E] [Y] à Levallois-Perret et Neuilly-sur-seine, à étude et enfin, le 05 février 2025 à son siège social à Lille selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La SCI Karimjee n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 10.404,33 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus (après répartition des charges 2023), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que la SCI Karimjee est propriétaire des lots n°12, 33 et 62 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 28 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 ainsi que divers comptes travaux, ajusté le budget pour l’exercice 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— du 07 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, ajusté le budget pour l’exercice 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et voté divers travaux,

— du 19 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 ainsi que divers compte travaux, ajusté le budget pour l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ,

— du 14 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget pour l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté des travaux d’installation de recharge véhicules électriques,

accompagnés de leur attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues au 01 octobre 2024 inclus (après répartition des charges 2023), et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 10.404,33 euros au titre des charges et travaux impayés, comprenant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

-54 euros facturés le 17 novembre 2022 au titre de frais de mise en demeure,

-54 euros facturés le 31 mai 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-24 euros facturés le 12 septembre 2009 au titre d’une relance,

-165,04 euros facturés le 19 janvier 2024 au titre des frais d’huissier pour la délivrance d’un commandement de payer,

soit un total de 297,04 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 14 mai 2024 au 30 septembre 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour ces prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 14 mai 2024.

S’agissant du commandement de payer, ce dernier est prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comme relevant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, et son coût est justifié par la production de l’acte mentionnant un montant TTC de 165,04 euros.

Il convient par conséquent de retenir cette somme.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10 404,33 euros au titre des charges impayées et de 165,04 euros au titre des frais nécessaires.

La SCI Karimjee est ainsi condamnée à lui régler la somme de 10 404,33 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024 inclus (après répartition des charges 2023), appel du 4e trimestre inclus et avant répartition des charges de l’exercice 2024, , avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2025, date de l’assignation délivrée au siège social de la société, et de 165,04 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que l’importance de la somme due par la SCI Karimjee lui cause des problèmes de trésorerie extrêmement importants et que les copropriétaires doivent faire l’avance des charges impayées par ce copropriétaire afin que les fournisseurs soient payés.

Il soutient qu’il convient donc de sanctionner ce comportement par l’octroi de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi et il sollicite ainsi la somme de 1500 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Karimjee dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Karimjee, partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI Karimjee est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI Karimjee à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Neuilly sur seine (92200), la somme de 10 404,33 euros au titre des charges impayées au 01 octobre 2024 inclus, appel du 4e trimestre 2024 inclus après répartition des charges de l’exercice 2023 et avant répartition des charges de l’exercice 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2025 ;

Condamne la SCI Karimjee à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Neuilly sur seine (92200), la somme de 165,04 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Karimjee aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI Karimjeee à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Neuilly sur seine (92200) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,