MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00768 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTQX

NAC : 50Z Autres demandes relatives à la vente

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [G]

né le 05 Avril 1954 à FECAMP (76400), demeurant 6, route de Saint Saëns – 76680 ST MARTIN D’OSMONVILLE

Représenté par M^e Grégory FLYE de la SCP SELARL BERTHAUD ET ASSOCIÉS, Avocats au barreau de BEAUVAIS

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [U]

née le 02 Juillet 1960 à FECAMP (76400), demeurant 302, rue Robert Surcouf – 76400 FÉCAMP

Représentée par M^e Frédéric DUBERNET, Avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 20 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [U] était propriétaire d’un appartement sis 18-20 rue du Pressoir à FÉCAMP, appartement qu’elle a mis en vente en juillet 2023. Elle avait confié un mandat de vente sans exclusivité à l’agence PISANI IMMOBILIER au prix de 163 000 €, frais d’agence inclus.

Le 10 août 2023, par l’intermédiaire de l’Agence Immobilier du Perrey, Monsieur [O] [G] a fait une proposition d’achat de ce bien pour un prix de 154 000 €, frais d’agence inclus. Le 11 août 2023, Madame [U] a refusé et fait une contre-proposition à 148 000 € net vendeur.

Le même jour, par message, l’agence a indiqué à Madame [U] que Monsieur [G] faisait une dernière offre au prix de 147 000€ net vendeur soit 157 000 € frais d’agence inclus, message auquel Madame [U] a répondu « OK j’accepte ».

Le 23 août 2023, Madame [U] a adressé un courriel à Madame [Z] de l’Agence Immobilier du Perrey pour l’informer de ce qu’elle avait signé un compromis de vente de son appartement au prix de 154 000 € net vendeur avec un autre acquéreur.

L’Agence Immobilier du Perrey a mis en demeure Madame [U] de respecter son engagement par un courrier en date du 23 août 2023 puis l’assureur de protection juridique de Monsieur [G], la MACIF, a fait de même mais en vain.

C’est ainsi que, par acte en date du 8 juillet 2024, Monsieur [G] a fait assigner Madame [U] devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 16 septembre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 20 janvier 2025. A cette audience, Monsieur [G] était représenté par Maître DEFER, substituée par Maître FLYE qui a repris oralement ses conclusions. Madame [U] était représentée par Maître DUBERNET qui a repris oralement ses conclusions.

Aux termes de ses conclusions, déposées à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [G] demande au tribunal de :

— Condamner Madame [K] [U] à lui payer la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi en raison de la rétractation de son offre,

— Condamner Madame [K] [U] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de résistance abusive et injustifiée,

— Débouter Madame [K] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [K] [U] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

Monsieur [G] fait valoir que Madame [U] avait accepté son offre et que le contrat était donc conclu le 11 août 2023. Il soutient avoir subi un préjudice du fait du temps perdu et un préjudice dû à la déception qui a été la sienne de ne pouvoir acquérir un appartement qui lui plaisait réellement.

Aux termes de ses conclusions, déposées à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [U] demande au tribunal de :

— La recevoir en ses conclusions,

Et la disant bien-fondée,

— Débouter Monsieur [O] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [O] [G] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [U] fait valoir qu’il n’y a eu ni compromis ni promesse de vente et donc aucune rencontre de volontés entre le vendeur et l’acheteur. Elle soutient qu’il ne s’agissait pas d’une offre ferme faite par Monsieur [G] mais d’une proposition d’achat qui est devenue caduque et que l’agence PISANI IMMOBILIER qui avait mandat de vendre lui a proposé un acquéreur dans un délai très court.

Madame [U] affirme n’avoir pas engagé sa responsabilité contractuelle et n’avoir commis aucune faute délictuelle. Elle fait valoir que son appartement était un bien standard que Monsieur [G] pouvait retrouver sans difficulté et conteste le préjudice allégué par le demandeur.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de Madame [U]

Sur la conclusion du contrat de vente

En application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1113 du code civil dispose que : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du code civil dispose que : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

Monsieur [G] fait valoir que le 11 août 2023, par l’intermédiaire de l’Agence Immobilier du Perrey, il a proposé d’acheter le bien immobilier de Madame [U] au prix de 147 000 € net vendeur et que celle-ci a répondu « OK j’accepte ». Il en conclut que le contrat de vente a été ainsi formé.

Madame [U] fait valoir que la proposition d’achat faite par Monsieur [G] le 10 août expirait le 17 août et elle considère que, le 11 août, il ne s’agissait que d’une invitation à régulariser un avant-contrat sans engagement ferme de la part de Monsieur [G] et qu’en l’absence d’avant-contrat, il n’y a pas eu d’échange de consentements. Elle soutient que l’Agence Immobilier du Perrey n’avait pas mandat de Monsieur [G] pour conclure la vente.

Il ressort, toutefois, des éléments produits, que le mandat de recherche signé par Monsieur [G] avec l’Agence Immobilier du Perrey prévoyait la recherche d’un bien immobilier d’un prix maximum de 154 000 € et prévoyait les honoraires du mandataire dans l’hypothèse de la réalisation de l’opération.

En l’espèce, c’est bien au nom de Monsieur [G] que l’Agence Immobilier du Perrey a adressé un message à Madame [U] le 11 août 2023, dont celle-ci ne conteste pas l’authenticité, lui indiquant que Monsieur [G] faisait une dernière offre à 147 000 € net vendeur. Cette dernière a accepté cette offre par un message indiquant « OK j’accepte ». Dans un autre message, Madame [U] acquiesce à la signature d’un compromis de vente la semaine suivante.

L’ensemble de ces éléments démontre qu’il y a bien eu, le 11 août 2023, un accord sur la chose et le prix, Madame [U] allant jusqu’à donner son accord sur la signature d’un compromis dans un délai très court ce qui ne laisse pas de doute sur le fait qu’elle avait conscience qu’il s’agissait bien d’une offre ferme faite par Monsieur [G] et sur sa volonté d’y donner suite. En application de l’article 1583 précité, la vente était donc parfaite.

Sur la faute de Madame [U]

Le contrat ayant été valablement formé, Madame [U] ne pouvait se dédire en acceptant un autre acquéreur, cette acceptation n’étant guidée que par la promesse d’un prix plus élevé. Elle a donc bien commis une faute engageant sa responsabilité.

Sur l’existence d’un préjudice

Le préjudice consécutif à l’impossibilité d’acquérir le bien

Monsieur [G] soutient avoir subi un préjudice dans la mesure où il avait stoppé sa recherche de bien immobilier entre le 11 août et le 23 août, date à laquelle il a appris que Madame [U] s’était engagée auprès d’un autre acquéreur et dans la mesure où il a perdu du temps à rechercher un autre bien. Il soutient également avoir subi un préjudice moral car l’appartement de Madame [U] correspondait exactement à ce qu’il cherchait.

Monsieur [G] ne donne aucune information sur sa recherche de bien immobilier et notamment sur le temps qu’il a mis à trouver un bien à son goût, toutefois il n’est pas contestable que Madame [U] a fait preuve d’un comportement déloyal à son égard en mettant en échec une vente que celui-ci désirait et considérait comme acquise. Monsieur [G] a été ainsi contraint de chercher un autre bien après avoir tenté de plusieurs manières d’obtenir de Madame [U] le respect de son engagement.

Le préjudice subi par Monsieur [G] est estimé à la somme de 2 000 € que Madame [U] est condamnée à lui verser.

Le préjudice consécutif à la résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, Monsieur [G] ne démontre pas que Madame [U] aurait outrepassé la simple défense de ses intérêts par un comportement relevant de la malice, de la mauvaise foi ou de l’erreur grossière. Il doit donc être débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [U], partie perdante, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [U] est condamnée à verser à Monsieur [G] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [K] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 17 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS