TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître VIGNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05295 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47BE

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [G],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître VIGNAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P248

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [I],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05295 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47BE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2020, Monsieur [W] [I] a donné en location à Monsieur [U] [G] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 810 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, Monsieur [U] [G] a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— à titre principal, la requalification du contrat de bail en bail non meublé et la condamnation de Monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 2175,06 euros au titre du plafonnement sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 1810,68 euros au titre du plafonnement sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [W] [I] à lui payer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et avec anatocisme, les sommes de 1500 euros en réparation de son préjudice moral et de 1500 euros en réparation de son préjudice financier ;

— la condamnation de Monsieur [W] [I] aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été radiée le 14 mars 2024 avant d’être réinscrite.

A l’audience, Monsieur [U] [G], représenté, s’est référé à ses conclusions, régulièrement signifiées au défendeur et auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il réitère ses demandes initiales et sollicite que le pont de départ des intérêt soit fixé au 7 octobre 2021.

Monsieur [W] [I], cité en l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de requalification du bail

Selon les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, son premier titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur à l’exception des logements-foyers, des logements meublés, des logements meublés dans le cadre d’un bail mobilité, des logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, des logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Il résulte de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

Il résulte de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation qu’une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2020, Monsieur [W] [I] a donné en location à Monsieur [U] [G] un logement situé [Adresse 4]. Ce bail stipule à plusieurs reprises qu’il n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais aux articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Cependant, ces dispositions sont d’ordre public et prévoient que les baux sont soumis, au moins partiellement, à la loi du 6 juillet 1989. En outre, le bail produit ne permet pas d’établir qu’il remplit les conditions pour bénéficier d’un statut dérogatoire. En effet, il porte sur la location d’un logement constituant la résidence principale de Monsieur [U] [G]. En outre, Monsieur [W] [I] n’a pas contesté l’application de la loi du 6 juillet 1989 à l’occasion de la précédente procédure opposant les parties sur la restitution du dépôt de garantie.

Pour être qualifiée de location meublée, le bail doit porter sur un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Aucun inventaire n’est produit ni visé par le bail. La case « inventaire du mobilier » n’est pas cochée. Le bail litigieux précise qu’il porte sur un « studio meublé coin cuisine équipée frigo 1 four plaque cuisson 2 chaises 2 tables et lit 2 places ». Ainsi, ces éléments ne sont pas suffisants pour permettre à Monsieur [U] [G] d’y dormir, en l’absence de couette, et d’y manger, en l’absence de vaisselles et d’ustensiles de cuisine.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bail litigieux doit être requalifié en bail non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de répétition de l’indu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon les dispositions combinées des articles 140 III et IV de la loi du 23 novembre 2018, dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut toutefois être appliqué au loyer de base tel que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

L’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018 dispose que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.

L’arrêté préfectoral n°2020-06-03-001 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 6] à compter du 1er juillet 2020 que pour les logements non meublés d’une pièce situés dans un immeuble bâti avant 1946 dans le [Adresse 8] à [Localité 6] le loyer de référence est de 29,10 euros le mètre carré tandis que le loyer de référence majoré est de 34,90 euros le mètre carré.

En l’espèce, le logement litigieux a une surface de 12,99 mètres carré de sorte que le loyer de référence majoré est de 453,35 euros. Pourtant, le bail stipule un loyer de 810 euros. Il a pris effet le 1er septembre 2011 et a pris, selon les termes du jugement du 21 janvier 2022, le 15 mars 2021. Aucune dette locative n’a été soulevée par Monsieur [W] [I] devant le juge ayant statué sur la fin du bail et la restitution du dépôt de garantie.

Dès lors, Monsieur [U] [G] est bien fondé à solliciter la restitution de la somme de 2175,06 euros au titre du plafonnement du loyer.

Par conséquent, Monsieur [W] [I] est condamné à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 2175,06 euros au titre du trop-perçu.

Monsieur [U] [G] justifie de difficultés pour obtenir l’exécution forcée du précédent jugement ayant condamné Monsieur [W] [I] à lui restituer le dépôt de garantie alors que celui-ci est propriétaire de plusieurs biens immobiliers. Il ne s’est pas exécuté spontanément.

Dès lors, il convient d’assortir la condamnation ci-dessus prononcée d’une astreinte selon les modalités prévues au présent dispositif en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [U] [G] sollicite l’indemnisation des préjudices résultant du comportement de Monsieur [W] [I] pendant l’exécution du bail de sorte que c’est la responsabilité contractuelle de ce dernier qui est recherchée et non sa responsabilité délictuelle.

En ne respectant pas la législation d’ordre public et le plafonnement des loyers, Monsieur [W] [I] a commis une faute contractuelle. Cependant, Monsieur [U] [G] a obtenu le remboursement du surplus indûment réglé à son bailleur. Les frais relatifs à la procédure judiciaire sont pris en compte au titre des frais irrépétibles. Monsieur [U] [G] ne justifie pas du préjudice financier allégué de sorte que ce chef de demande doit être écarté. En revanche, le non respect des règles d’ordre public lui a causé un préjudice moral qu’il convient de réparer.

Par conséquent, Monsieur [W] [I] est condamné à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [I], qui perd le procès, est condamné aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [I] est condamné à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REQUALIFIE le bail conclu entre Monsieur [U] [G] et Monsieur [W] [I] le 11 septembre 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] en bail portant sur un logement non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 2175,06 euros au titre du trop-perçu sous astreinte de 5 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [U] [G], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 25 avril 2025.

Le greffier La Présidente