MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/00855 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUHA

NAC : 54Z Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [L]

né le 01 Novembre 1958 à COLOMBIERS DU PLESSIS (53120), demeurant 6, rue de Maquignon – 72650 LA BAZOGE

Représenté par M^e Linda AZIZI, Avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [R] épouse [L]

née le 25 Janvier 1958 à MAYENNE (53100), demeurant 6, rue de Maquignon – 72650 LA BAZOGE

Représentée par M^e Linda AZIZI, Avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Société LE HAVRE-FRISSARD, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 879 258 275, dont le siège social est sis 20-24 avenue de Canteranne – 33608 PESSAC / FRANCE

Représentée par M^e Philippe LIEF substitué par M^e Hélène BREDY, Avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marianne CORDELLE, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 22 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marianne CORDELLE, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

[W] [L] et [G] [R] épouse [L] (ci-après désignés « les époux [L] ») ont acquis par acte notarié du 31 août 2020, en l’état futur d’achèvement, un appartement constituant le lot n°135 d’un ensemble immobilier « LES QUAIS EN SEINE » au Havre, cadastré section NB n°195 auprès de la SCCV LE HAVRE FRISSARD, au prix de 101 640 €.

Aux termes de l’acte de vente, il est prévu une date d’achèvement et de livraison au plus tard le 30 juin 2022.

Par courrier du 25 janvier 2022, la SCCV LE HAVRE FRISSARD a informé les acquéreurs de l’existence de 143 jours de retard sur la période du 10 mars 2020 au 31 décembre 2021 du fait de la découverte de fondations préexistantes, de la présence d’un ovoïde, de résurgences d’eau et de la crise sanitaire du Covid 19.

Par courrier du 21 décembre 2022, la SCCV LE HAVRE FRISSARD a informé les acquéreurs de l’existence de 188 jours de retard compte tenu du retard dans l’intervention du menuisier et de l’impact des intempéries sur le chantier.

La livraison du bien est intervenue le 5 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, les époux [L] ont fait assigner la SCCV LE HAVRE FRISSARD devant le tribunal judiciaire du Havre pour solliciter sa condamnation à les indemniser de leurs préjudices au titre du retard de livraison.

A l’audience du 22 septembre 2025, les deux parties se sont fait représenter par leur avocat.

Dans leurs conclusions n°2 visées à l’audience, et soutenues oralement, les époux [L] demandent au tribunal de bien vouloir :

condamner la SCCV LE HAVRE FRISSARD à leur régler la somme de 4 335,21 € au titre de la perte de revenus locatifs, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2024, ces intérêts devant porter capitalisation ;

condamner la SCCV LE HAVRE FRISSARD à leur régler la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral ;

condamner la SCCV LE HAVRE FRISSARD à leur régler la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font état d’un retard de 462 jours dans la livraison de leur bien par rapport à la date contractuellement prévue. Ils estiment que la clause de suspension des délais que leur oppose la SCCV LE HAVRE FRISSARD est abusive au regard du déséquilibre significatif créé entre les parties, dès lors qu’elle permet selon eux au vendeur de prolonger les délais sans contrôle effectif des évènements invoqués, vidant de sa substance l’obligation de livraison dans le délai contractuellement prévu. Ils relèvent que les causes de retard ne sont pas limitativement énumérées, au regard de l’adverbe « notamment » employé dans la clause. Ils estiment qu’aux termes de cette clause, le rôle du maître d’œuvre est purement descriptif et déclaratif des évènements survenus, sans aucune appréciation de leur effet sur la nécessité réelle d’arrêter le chantier, et sans aucun justificatif à ce titre. Ils rappellent que le maître d’œuvre est contractuellement lié à la SCCV, et estiment en conséquence qu’il ne s’agit pas d’un acteur impartial. Ils considèrent dès lors que la clause ne leur est pas opposable, et qu’il appartient à la SCCV de démontrer que les causes de retard ont les caractéristiques de la force majeure, ce qu’elle ne fait pas.

Ils estiment que la présence d’un ovoïde et de fondations d’anciens bâtiments n’a aucun caractère imprévisible, s’agissant de risques classiques dans le cadre d’un projet de construction, dont il appartenait à la SCCV de se prémunir via la réalisation d’études géotechniques.

Ils considèrent que la défaillance de l’entreprise de menuiserie évoquée par la SCCV et son impact sur le chantier est insuffisamment étayée, en l’absence de tout document relatif à l’existence de mise en demeure, de résiliation ou de remplacement de l’entreprise concernée.

Ils estiment que les intempéries ne présentent pas les caractéristiques de la force majeure, et qu’il n’est pas établi que le chantier ait effectivement dû être arrêté.

Ils rappellent que durant la crise du Covid, l’activité du BTP s’est poursuivie, et relèvent que l’attestation du maître d’œuvre sur le retard engendré n’est ni précise, ni étayée.

S’agissant de l’évaluation de leur préjudice, ils expliquent avoir conclu un bail commercial en date du 19 mars 2020 avec la société GESTLEHAVRE prévoyant la location de leur bien immobilier pour un montant mensuel de 287,10 € TTC, et qu’ils ont perdu le montant des loyers sur les 462 jours de retard. Ils précisent que leur préjudice moral résulte du sentiment de frustration ressenti, d’une situation anxiogène en l’absence des revenus locatifs espérés, et de leur déception.

La SCCV LE HAVRE FRISSARD demande au tribunal de bien vouloir :

Déclarer recevable la clause prévue à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement relative au délai d’exécution des travaux ;

Débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner les époux [L] à lui régler 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement :

Débouter les époux [L] de leur demande au titre du préjudice moral, ou réduire cette demande à de plus juste proportions ;

Débouter les époux [L] de leur demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure, les intérêts ne pouvant courir qu’à compter du jugement ;

Réduire la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

Au soutien de ses demandes, elle indique que le retard dans la livraison du bien immobilier est la conséquence de nombreuses causes légitimes de suspension prévues dans le contrat de VEFA. Elle estime que la clause afférente est parfaitement licite, et n’a aucun caractère abusif, les évènements invoqués étant justifiés par une attestation du maître d’œuvre établi par ce dernier sous sa seule responsabilité. Elle relève que, contrairement à la jurisprudence citée par les demandeurs, il n’est pas prévu dans cette clause une majoration d’un mois à chaque cause de suspension. Elle estime que les événements listés sont suffisamment précis pour garantir qu’ils engendrent réellement une suspension des travaux, qu’ils correspondent à des causes extérieures et indépendantes de la volonté du maître d’ouvrage, et que leur effet sur le chantier est apprécié au cas par cas par le maître d’œuvre, dont il ne peut être considéré qu’il serait partial uniquement parce qu’il est lié au maître d’ouvrage par un contrat.

Elle estime que sur les 462 jours de retard, seuls 320 correspondent à des jours ouvrés, et qu’ils sont à chaque fois justifiés par des évènements constituant des causes légitimes, à savoir : la présence d’un ovoïde qui ne peut jamais être exclue même après réalisation d’une étude de sol, le retard d’exécution de l’entreprise de menuiserie, et les retards engendrés par la crise du Covid dont les effets sur le chantier sont décrit par le maître d’œuvre, et enfin les intempéries, tel que déterminé par le maître d’œuvre dans chacune de ses attestations.

Elle considère que le préjudice moral dont font état les époux [L] n’est pas justifié.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère abusif de la clause de délai d’exécution des travaux

Aux termes de l’article 1601-14 du code civil, « la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».

L’article 1170 du code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite, et l’article L 212-1 du code de la consommation prévoit que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

En l’espèce, l’acte authentique de vente prévoit une date de livraison de l’immeuble, au plus tard, le 30 juin 2022, « sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison dans les conditions stipulées en deuxième partie des présentes ».

L’article « délai d’exécution des travaux » stipule que :

« Le Vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux, objet des présentes, livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

Les intempéries retenues par le maître d’œuvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiée par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble ;

Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

La cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieurs à la fin des travaux dans la mesure où les évènements ayant conduits à la mise en œuvre de ces procédures auraient provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises.

Les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Vendeur à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant.

Les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;

Les difficultés d’approvisionnement ;

La résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que les injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au Maître d’ouvrage)

Les jours de retard consécutifs à l’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain.

Les troubles résultant d’hostilité, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier, inondations, incendies ;

Les retards de mise à dispositions par les organismes concessionnaires des différents fluides ;

Les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d’eau, découverte de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

Injonction administratives ou judiciaire de suspendre les travaux ;

Retards imputables aux compagnies cessionnaires ;

Retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuelles travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d’une fraction exigible du prix à l’échéance.

L’incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’acquéreur et acceptés par le vendeur ;

Les épidémies, infections endémiques et pandémies, ainsi que les conséquences en découlant ou découlant des mesures prises pour les endiguer, y compris notamment les troubles et retards sur l’exécution des travaux, l’approvisionnement en matériaux, l’obtention des diverses autorisations administratives ou les opérations nécessaires à la livraison.

S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa responsabilité ».

Une telle clause ne peut être considérée, en tant que telle, comme abusive, quand bien même elle comprendrait l’adverbe « notamment », en ce que les évènements considérés comme des causes légitimes de suspension des délais sont en lien direct avec le chantier, extérieurs et indépendants de la volonté du maître d’ouvrage, en ce que le report d’une durée du double des jours d’arrêt n’est pas en soit manifestement excessif au regard de la nécessité de réorganiser le chantier, et compte tenu par ailleurs de ce que l’attestation du maître d’œuvre, tiers au contrat quand bien même il est parallèlement lié au maître d’ouvrage, est soumise à contrôle juridictionnel.

Sur ce point, il est rappelé que l’attestation du maître d’œuvre ne constitue pas une preuve irréfragable, qu’elle doit être suffisamment précise ne serait-ce que pour permettre au tribunal d’en apprécier la teneur, et que les parties sont bien fondées à la critiquer et à lui opposer des éléments objectifs destinés à exclure les causes de retard identifiées.

En conséquence, il n’y pas lieu de déclarer la clause non-écrite. En revanche, les modalités de son application seront examinées par la juridiction.

Sur la présence d’un ovoïde et de fondations d’anciens bâtiments (23 jours de retard) et la présence de résurgence d’eau (15 jours de retard)

L’attestation du maître d’œuvre du 26 avril 2021 fait état, d’une part, de 23 jours de décalage en raison « de la découverte de fondations préexistantes sur site, que nous avons du démolir durant la phase d’essais pyrotechniques, et en raison de la présence d’un ovoïde dans l’emprise du sous-sol que nous avons été contraints de démolir pour partie », et d’autre part, de 15 jours de décalage en raison « de résurgences d’eau sur site que nous avons dû pomper et rejeter dans les eaux des bassins, après obtention d’une autorisation ».

Il n’est donné aucune précision sur la date de découverte des fondations, de l’ovoïde, sur les résurgences d’eau mentionnées. Aucune pièce n’est par ailleurs versée au soutien des indications du maître d’œuvre permettant d’apprécier de manière effective, outre la réalité de ces évènements, leur temporalité et leur impact concret sur le chantier.

En conséquence, ces évènements ne peuvent être retenus comme causes légitimes de retard.

Sur le report du début d’exécution de l’entreprise de menuiserie (145 jours de retard)

L’attestation du maître d’œuvre fait état d’un décalage de travaux de 29 semaines compte tenu de ce que la société à qui ont été confié les travaux de menuiseries est intervenue à compter du 21 mars 2022 au lieu du 28 janvier 2022.

Les raisons de cette intervention tardive de l’entreprise de menuiserie ne sont nullement précisées, et, à supposer qu’il s’agisse d’une défaillance au sens de la clause contractuelle précitée, il n’est pas versé aux débats le double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant mentionné au contrat, ni aucune autre pièce permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

En conséquence, cette intervention tardive et les conséquences qui en ont résulté ne peuvent être retenues comme cause légitime de retard.

Sur les retards liés à l’épidémie de Covid 19 (60 jours de retard)

L’attestation du maître d’œuvre du 26 avril 2021 mentionne un retard de 60 jours du fait de la crise sanitaire du Covid 19 du fait :

« Des mesures de confinement qui ont empêché bon nombre d’intervenants de poursuivre une activité ;Des mesures de distanciation physiques en vigueur qui interdisent la présence simultanée de trop d’ouvriers sur le chantier et allongent le délai de réalisation par rapport au planning ;Des difficultés d’approvisionnement rencontrés par certains corps d’état ».

Les termes de cette attestation, très généraux, ne démontrent pas en quoi, concrètement, les mesures de confinement ont empêché les intervenants, et lesquels, de poursuivre leur activité, en quoi les mesures de distanciation ont retardé le chantier, ni quelles sont les difficultés d’approvisionnement qui ont effectivement été caractérisées et leur impact.

En conséquence, aucun retard légitime ne sera retenu au titre de la période Covid.

Sur la suspension en raison des intempéries (88 jours de retard)

Il est versé aux débats :

Une attestation du 18 mars 2021 du maître d’œuvre mentionnant 8 journées d’intempéries, au sens de la réglementation des travaux du bâtiment, depuis le démarrage des travaux jusqu’aux 28 février 2021, n’ayant pas permis l’exécution des travaux prévus, compte tenu des conditions météorologiques défavorables,

Une attestation du 9 septembre 2021 du maître d’œuvre mentionnant 16 journées d’intempéries, au sens de la réglementation des travaux du bâtiment, entre le 1er mars et le 31 août 2021, n’ayant pas permis l’exécution des travaux prévus, compte tenu des conditions météorologiques défavorables,

Une attestation du 10 novembre 2021 du maître d’œuvre mentionnant 5 journées d’intempéries, au sens de la réglementation des travaux du bâtiment, du 1er au 30 septembre 2021, n’ayant pas permis l’exécution des travaux prévus, compte tenu des conditions météorologiques défavorables,

Une attestation du 20 janvier 2022 du maître d’œuvre mentionnant 16 journées d’intempéries, au sens de la réglementation des travaux du bâtiment du 1er octobre au 31 décembre 2021, n’ayant pas permis l’exécution des travaux prévus, compte tenu des conditions météorologiques défavorables,

Une attestation du 6 décembre 2022 du maître d’œuvre mentionnant 43 journées d’intempéries, au sens de la réglementation des travaux du bâtiment du 1er janvier au 31 octobre 2022.

Sont annexés à chacune de ces attestations des bulletins de suivi météorologique du chantier, permettant de décompter les jours retenus par le maître d’œuvre sur chaque période, et d’examiner les conditions météorologiques correspondantes.

Le tribunal observe qu’entre décembre 2020 (date de signature de l’acte de VEFA) et juin 2022 (délai de livraison contractuellement prévu), il est fait état de 83 jours de retard.

Sur ces 83 jours d’interruption, 74 apparaissent suffisamment justifiés par l’examen des bulletins météorologiques dont les constatations (gel/neige, ampleur des précipitations, force des rafales de vent supérieures à 60 km/h) viennent corroborer les attestations du maître d’œuvre selon laquelle l’exécution des travaux prévus n’était pas possible, étant par ailleurs observé qu’il ressort de l’attestation du 19 décembre 2022 que ce n’est qu’en décembre 2022 que les travaux afférents aux menuiseries extérieures – soit des travaux relatifs au clos et au couvert – ont été achevés.

En revanche, les 9 journées d’interruption suivantes apparaissent insuffisamment justifiées, ni la force des rafales, ni les températures, ni l’ampleur des précipitations ne semblant justifier une interruption du chantier, en l’absence de tout autre élément versé aux débats et de toute explication plus précise de la part du maître d’œuvre et de la SCCV :

Mercredi 24 février 2021 ;Jeudi 9 septembre 2021 ;Jeudi 30 septembre 2021 ;Mercredi 24 novembre 2021 ;Mardi 18 janvier 2022 ;Lundi 24 janvier 2022 ;Mercredi 26 janvier 2022 ; Lundi 23 mai 2022 ;Mardi 24 mai 2022.Ces journées ne seront en conséquence pas retenues comme cause légitime de suspension des délais.

Soit, au regard du doublement de délai prévu contractuellement, un délai contractuel légitimement prorogé de 148 jours, et incluant les mois de juillet et septembre 2022. Durant ce laps de temps, le maître d’œuvre décompte 5 jours lors desquels les travaux n’ont pu être exécutés (25 juillet 2022 ;7, 8 et 9 septembre 2022 ; 26 septembre 2022). L’examen des bulletins météorologiques vient corroborer son attestation, de sorte que ces 5 jours seront également retenus par le tribunal.

Soit, en prenant en compte le doublement des délais contractuellement prévus, une cause légitime de suspension au titre des intempéries de 79 jours, soit 158 jours au total, qui seront retenus par le tribunal.

Sur les préjudices des acquéreurs

Il ressort des développements précédents que sur les 462 jours de retard que seuls 158 correspondent à des causes légitimes de suspension de délai.

Soit 304 jours de retard non justifiés (9,9 mois), pour lesquels la SCCV LE HAVRE FRISSARD engage sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Le mode de calcul proposé par les demandeurs pour la fixation de leur préjudice de jouissance n’est pas contesté par la SCCV LE HAVRE FRISSARD, étant observé qu’il est justifié d’un contrat de bail commercial régularisé le 19 mars 2020 par les demandeurs avec la SARL GESTLEHAVRE, pour une durée de 9 ans comptant à compter de la date d’achèvement de l’immeuble, et pour un loyer de 287,10 € TTC par mois.

En conséquence, le préjudice de jouissance des demandeurs sera fixé à la somme de 2 842,29 € (9,9 mois x 287,10 €) que la SCCV LE HAVRE FRISSARD sera condamnée à leur régler, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une créance indemnitaire.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Le préjudice moral des demandeurs apparaissant insuffisamment justifié, ils en seront déboutés.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, succombant à la cause, la SCCV LE HAVRE FRISSARD sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à régler aux époux [L] la somme de 1 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV LE HAVRE FRISSARD à régler à [W] [L] et [G] [R] épouse [L] la somme de 2 842,29 € au titre de leur préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE la SCCV LE HAVRE FRISSARD à régler à [W] [L] et [G] [R] épouse [L] la somme de 1 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé le 17 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Marianne CORDELLE