MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00753 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6D4

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE SIS 106-108-110 BOULEVARD DE STRASBOURG représenté par son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS – 30/32 avenue Foch 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e MANUEL RAISON, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [R], demeurant 108, Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [Z] [L] épouse [R], demeurant 108, Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marianne CORDELLE, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 22 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marianne CORDELLE, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [R] et Madame [Z] [R] sont propriétaires des lots n° 6 et 7 au sein de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), dont la société CITYA LECOURTOIS est le syndic.

Arguant qu’ils ne régleraient pas les charges de copropriété dues, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, leur a adressé plusieurs lettres de relances et mises en demeure restées vaines. Par acte du 14 août 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire du HAVRE.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— condamner in solidum les consorts [R] à lui payer les sommes suivantes :

* 5 956,25 euros à titre principal, charges arrêtées au 5 août 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

* 717,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme totale de 2 112 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum les consorts [R] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires s’est fait représenter par son conseil qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires expose en substance que les consorts [R] ne payent pas les charges de copropriété alors même qu’ils ne les ont pas contestées et que ceci entrave le bon fonctionnement de la copropriété et fragilise son équilibre financier.

Les consorts [R], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a qualité pour agir en justice aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes restant dues par certains copropriétaires, sans qu’il ait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il est produit le procès-verbal d’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 13 mars 2023 ayant renouvelé le mandat de syndic de la SAS CITYA LECOURTOIS pour une durée de trois ans du 14 mars 2023 au 13 mars 2026 et le contrat de syndic y afférent. La SAS CITYA LECOURTOIS a donc pouvoir et qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] et aux charges relatives […]à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, les dispositions de l’article 14-2 de la loi prévoient que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux et que ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, le demandeur produit, au soutien de sa demande, le relevé de compte copropriétaire au 5 août 2025, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété de 2022 à 2025 avec les avis de non-recours, les appels de fonds, sept lettres de mise en demeure dont la dernière en date du 10 juin 2024 émanant de l’avocat portant sur une arriéré alors dû à hauteur de 1.483,70 ainsi que deux factures d’honoraires de l’avocat.

Si le dispositif de l’assignation comporte manifestement des erreurs matérielles au vu des sommes évoquées dans la discussion, il ressort du relevé de compte propriétaire que les consorts [R] doivent, au titre des charges de copropriété, une fois les frais déduits, la somme de 5 238,65 euros. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement pour la somme de 5 238,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 août 2025. Les consorts [R] sont donc condamnés in solidum à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de première présentation de la mise en demeure du 10 juin 2024, sur la somme de 1 483,70 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement exposés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Les frais de toute nature, visés par l’article 10-1, ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [R] soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 717,60 euros au titre des frais de recouvrement de la créance.

Sur l’ensemble de ces frais, sont produites trois mises en demeure du syndic facturées chacune 45,60 euros en date des 19 octobre 2023, 23 janvier 2024 et 19 avril 2024 et trois lettres de relance du syndic en date des 9 novembre 2023, 9 février 2024 et 10 mai 2024, facturées chacune 33,60 €. Les frais liés à ces envois sont bien dus par les consorts [R], conformément aux stipulations du contrat de syndic et aux dispositions de l’article 10-1 susvisées.

Une facture de 480 euros pour transmission du dossier à l’avocat est produite. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique pour cette transmission, à titre d’honoraires supplémentaires, au demeurant pour un tarif de 340 euros, n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de recouvrement s’élèvent donc à la somme de 237,60 euros. Les consorts [R] sont donc condamnés in solidum à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [R] soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires qui ont dû assumer la trésorerie manquante par leur faute.

La carence des consorts [R] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les consorts [R], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens, y inclus le coût de l’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les consorts [R], tenus aux dépens, sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable et bien fondé le recours formé par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [Z] [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS, la somme de 5 238,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 1 483,70 euros et à compter du 14 août 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [Z] [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS, la somme de 237,60 euros au titre des frais exposés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [Z] [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [Z] [L] épouse [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [Z] [L] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS, la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 106-108-110 boulevard de Strasbourg au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 17 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Marianne CORDELLE