MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 24/00524 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GRRP

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [R] [X]

né le 13 Février 1978 à LYON (69000), demeurant 67, La Vieille Route La Botte – 76430 SAINT AUBIN ROUTOT

Représenté par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [Z] [K]

née le 22 Juin 1981 à CAEN (14000), demeurant 67, La Vieille Route La Botte – 76430 SAINT AUBIN ROUTOT

Représentée par M^e Lucie CAILLERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [V], demeurant 8 rue Pasteur – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Pascal HUCHET, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2019 avec effet au 8 juillet 2019, Monsieur [D] [V] a donné à bail à Madame [Z] [K] et Monsieur [Y] [R] [X] une maison d’habitation située 67 La vieille route La Botte à SAINT-AUBIN-ROUTOT (76430), moyennant un loyer mensuel de 860 euros, outre une somme de 11 euros au titre de la provision sur charges.

L’état des lieux d’entrée en date du 8 juillet 2019 faisait état d’infiltrations dans une chambre préexistantes au départ de l’ancienne locataire. Un couvreur est intervenu sans résultat. Les locataires ont mandaté leur protection juridique et un protocole d’accord a été régularisé mais non respecté dans le délai par le bailleur. Des travaux ont été réalisés en 2021 mais les locataires ont subi de nouvelles infiltrations dans le grenier et le placard d’une chambre du fait de la présence d’une fuite de toiture. Une nouvelle expertise amiable a été diligentée le 8 mars 2022. Le 13 mars 2022, les locataires ont été victimes d’un dégagement de fumée par le conduit de la cheminée au monoxyde de carbone. Le service de salubrité publique de la ville a constaté les désordres.

Un expert a été désigné en référé par le juge des contentieux de la protection le 16 août 2022 et l’expert préconisait un certain nombre de travaux de remise en état auquel le bailleur ne donnait pas de suite.

Par acte en date du 6 mai 2024, Monsieur [R] [X] et Madame [K] ont fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins d’obtenir satisfaction.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 2 septembre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 puis renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 7 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [X] et Madame [K] étaient représentés par Maître Lucie CAILLERET-GRAUX qui a déposé son dossier en précisant que les locataires avaient quitté les lieux le 11 juin 2025. Ils maintiennent la demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et moral. Monsieur [V] était représenté par Maître [C] [G] qui a déposé son dossier en précisant que les gros travaux avaient été réalisées mais pas ceux d’embellissement.

Aux termes de leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [R] [X] et Madame [K] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— condamner Monsieur [V] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leurs préjudices,

— condamner Monsieur [V] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater l’exécution provisoire,

— le condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Les demandeurs prétendent que le logement qu’ils occupaient n’était pas décent du fait de nombreux désordres notamment d’étanchéité, d’humidité et de moisissures.

Ils font valoir qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a confirmé l’existence des désordres dans la chambre, dans le grenier ainsi que dans la cuisine. Dans la chambre, l’expert a relevé des moisissures et des traces jaunâtres dans le placard ainsi que des infiltrations. Dans le grenier, l’expert a constaté des infiltrations dues à de mauvais travaux de couverture qui n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. Dans la cuisine, l’expert a confirmé l’existence de fissures mais également d’humidité.

Les consorts [R] [X] & [K] indiquent que le bailleur a procédé finalement aux travaux nécessaires mais qu’après la réception de l’assignation. Cependant, il n’a toujours pas effectué les travaux d’embellissement préconisé par l’expert que ce soit dans la cage d’escalier, la chambre et la cuisine. La mise en conformité des réseaux d’eau et d’électricité sous les meubles bas de la cuisine n’aurait toujours pas été réalisée.

Ils soutiennent que la réalisation des travaux de gros œuvre qui a mis un terme enfin aux infiltrations existantes depuis leur entrée dans les lieux n’ont pas été faits tant pour qu’ils jouissent paisiblement du logement mais pour vendre le bien au meilleur prix. En effet, ils se sont vus signifier le 24 décembre 2024 un congé pour vendre au 7 juillet 2025 et ils ont quitté les lieux le 11 juin 2025.

Du fait de leur départ, ils renoncent à leur demande de remise en état des embellissements mais maintiennent l’indemnisation de leurs différents préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait du stress au quotidien. Ils réclament le paiement d’une somme de 10 000 euros toute cause de préjudice confondu pour :

— un préjudice de jouissance du fait de l’absence de jouissance paisible de la maison depuis leur entrée dans les lieux en raison des infiltrations, de l’humidité et de l’incendie du conduit de cheminée particulièrement de l’une des chambres pendant deux ans,

— un préjudice moral résultant du stress occasionné par les dégradations de l’habitation,

— la perte financière par la surconsommation d’électricité ou le coût des courriers recommandés,

— du temps perdu dans toutes les démarches entreprises pour faire valoir leur bon droit.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [V] demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger sans objet ou en tout cas mal fondée la demande d’injonction d’exécution des travaux sous astreinte réclamée par les consorts [R] [X] & [K] et les en débouter

— statuer ce que de droit dans son principe sur la légitimité d’une réclamation indemnitaire des consorts [R] [X] & [K] mais la circonscrire à la seule réparation d’un éventuel trouble de jouissance en limitant le montant à hauteur de la seule somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts par débouter par ailleurs les demandeurs du surplus de pareille réclamation indemnitaire,

— modérer le chiffrage de la réclamation avancée par les consorts [R] [X] & [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Le bailleur prétend avoir respecté ses obligations et avoir remédié aux désordres existants imputables non pas tant à un défaut d’entretien de l’immeuble qu’à l’ancienneté de celui-ci. Il a financé les travaux nécessaires dans des proportions importantes. Par conséquent, il demande à réduire la réclamation indemnitaire des demandeurs qui ne peuvent prétendre qu’à la seule indemnisation d’un trouble de jouissance limitée dans le temps et dans l’espace puisque seule la chambre 2 du premier étage ne pouvait pas être occupée du fait des infiltrations. Selon le tableau qu’il a établi, Monsieur [V] prétend que l’indemnisation maximale du trouble de jouissance correspond à un montant de 2000 € calculé pendant la durée d’occupation de 33 mois et en fonction de la surface de la chambre inhabitable.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les désordres et la responsabilité du bailleur

L’article 1731 du code civil dispose que :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Aux termes des articles 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc obligé de délivrer au preneur un logement décent. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation.

Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 8 juillet 2019 qu’un mur de la chambre 2 était « très dégradé », que la peinture des murs était en mauvais état ainsi que le plafond et le placard. Dès le 24 novembre 2019, les locataires écrivaient à l’agence Immobilière Océane chargée de la gestion du bien en indiquant que la dégradation était due à une infiltration. Le couvreur, venu faire le nécessaire le 14 octobre 2019, a expliqué que le chéneau était bouché depuis quelques mois. Son intervention n’a pas suffi à arrêter la dégradation et le mur a « cloqué de plus en plus » selon les termes des locataires employés dans le courrier précité. Les désordres n’ont fait que s’aggraver suite aux tempêtes. Les écoulements d’eau ont provoqué des dommages d’humidité, de moisissures ainsi que sur les embellissements.

Les locataires ont fait appel à leur assureur qui a mandaté un expert.

Au vu du protocole d’accord signée par les parties à l’issue de l’expertise amiable, l’expert de l’assureur des locataires a attribué la cause les infiltrations à la souche de la cheminée dégradée et non réparée. Monsieur [V] s’était engagé à :

— contacter l’entreprise de son choix afin de faire réparer la souche de la cheminée,

— déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation pour la prise en charge des dommages consécutifs aux embellissements de la chambre à l’étage et du séjour et du rez-de-chaussée.

Ces engagements devaient être tenus avant le 31 décembre 2020.

Or, le 2 avril 2021, le Conseil des demandeurs écrivait au propriétaire pour lui faire part de son inaction et le mettait en demeure de réaliser les travaux qui s’élevaient à la somme de 1 850€ selon devis joint.

Le 12 avril 2021, Monsieur [V] a accepté un devis de la SARL SANCHEZ pour un montant de 7 534,19 euros afin de faire réaliser les travaux de maçonnerie nécessaires ainsi que celui de la SARL LECOQ-MAILLARD qui a effectué des travaux de couverture selon facture en date du 20 juillet 2021 pour un montant de 1 021,90 euros.

En dépit de ces travaux, les locataires ont subi des nouvelles infiltrations dès le mois de novembre 2021.

Une nouvelle expertise amiable a été réalisée le 7 mars 2022 et l’expert concluait que malgré les travaux de couverture et les frais engagés par le propriétaire, la cause était toujours active. Monsieur [V] était invité à reprendre contact avec son assureur afin qu’une recherche d’infiltration soit mise en place.

Aucune solution n’étant apportée par le bailleur, une expertise judiciaire a été demandée par les locataires. Monsieur [L] a été désigné en tant qu’expert judiciaire et il a établi son rapport d’expertise contradictoire le 15 décembre 2023.

Sur les désordres établis par l’expert :

L’expert a constaté :

— que le placard dans la chambre 2 à la droite du fût de la cheminée n’était pas utilisé du fait des traces de moisissures. Il y avait des traces de fumées noires sur le mur et sur le côté du fût de cheminée. Au-dessus de l’étagère, sur la toile de verre peinte, côté fût cheminée et en fond de mur de façade, l’expert a relevé des traces importantes de moisissures et des traces jaunâtres sur l’ensemble du placard,

— des fissures présentes sur le mur extérieur de la chambre côté Est, l’enduit à la chaux de la corniche était fortement soufflé ou avait disparu, les joints des maçonneries à la chaux étaient dégradés. Les maçonneries du pignon Est étaient donc en mauvais état. De même, l’expert a constaté une médiocre étanchéité du mur façade Ouest,

— dans le grenier, il y avait une forte odeur de fumée bien que celui-ci soit ventilé et un mur était noirci,

— des joints d’étanchéité faisaient défaut sur une fenêtre,

— les placoplâtres étaient noircis par l’humidité sous le plan de travail de l’évier de la cuisine et il y avait des traces de moisissures importantes derrière le lave-vaisselle avec une prise de courant non fixée au mur et posée sur l’alimentation d’eau,

— enfin, l’expert a relevé nombre de fissures extérieures et intérieures relativement épaisses ainsi que des saignées de sorte que l’étanchéité de la maison n’est pas assurée.

Il attribue les pénétrations d’eau dans le grenier au fait que les travaux exécutés par le couvreur n’ont pas été faits dans les règles de l’art tandis que le maçon a effectué la pose de l’enduit au mortier sur la cheminée sans concertation avec le couvreur, ce qui a engendré un ouvrage non pérenne dans le temps. S’agissant du placard de la chambre, l’expert indique que l’état de dégradation et les fissures des maçonneries du mur Est contre le pignon contribue aux pathologies rencontrées dans le placard.

Il préconise nombre de travaux pour remédier à l’ensemble des désordres affectant la maison dont la réfection des étanchéités non conformes en périphéries des cheminées, la réfection des poses d’ardoises non-conformes, la remise en état et le traitement des boiseries de charpente, la consolidation des pieds de murs et des fondations qui engendrent des désordres des deux façades, la réparation des fissures, la vérification des étanchéités des menuiseries extérieures, la réfection des surfaces de placoplâtres moisies et enfin, la réfection des embellissements après déshumidification de l’ensemble.

D’autre part, il note page 89 de son rapport que les désordres constatés ont été régulièrement dénoncés par les locataires, qu’il y a eu une inertie d’intervention du fait des délais de mise à disposition des devis à chiffrer et que ceux-ci ont été engagés en différé par le propriétaire, parfois en rappel des désagréments subis par les locataires. Les travaux n’ont pas donné le résultat escompté du fait des mauvaises mises en œuvre et du manque de contrôle après travaux par les responsables des entreprises ainsi que par le propriétaire lui-même.

D’une façon générale, l’expertise a constaté un défaut d’entretien général de la maison alors que celle-ci est particulièrement ancienne au vu des photographies et nécessitait donc un entretien régulier et soutenu, ce dont n’a pas fait preuve le bailleur. En effet, l’expert écrit page 90 de son rapport que l’immeuble présente des défauts d’entretien importants, qu’il reste au propriétaire de faire le nécessaire afin de remettre en état tout ce qui s’est dégradé au fur et à mesure des années.

Même s’il est indiscutable que Monsieur [V] a effectué des travaux importants de gros œuvre, ceux-ci ont été réalisés non sans mal et la plupart d’entre eux, l’ont été postérieurement à la délivrance de l’assignation. Les travaux entrepris pendant l’occupation des locataires n’ont donc pas été suffisants pour pallier au défaut d’entretien généralisé et nombre d’entre eux restaient encore à réaliser puisqu’ils étaient l’objet de l’assignation. De plus, ils l’ont été avec retard, sans contrôle du propriétaire, ce qui a entraîné des malfaçons par les entreprises intervenantes rendant les travaux inopérants pendant le temps d’occupation des locataires.

Toujours postérieurement à l’assignation, Monsieur [V] a certes fait le nécessaire puisqu’il a engagé de véritables travaux de remise en état du bien en prenant attache avec Monsieur [Y] [W], architecte DPLG chargé de la maîtrise d’œuvre, qui ont fini par mettre un terme aux infiltrations existantes. Cependant, il n’a toujours pas fait les travaux d’embellissements pendant la procédure qui étaient demandés pourtant dès le départ par les locataires.

Monsieur [R] [X] et Madame [K] rapportent donc la preuve que le logement loué ne correspondait pas aux normes de décence énumérés par les textes et ne pouvait pas être loué sans d’importants travaux au préalable tels qu’ils ont été faits après la délivrance de l’assignation.

Ces éléments démontrent le non-respect par le bailleur de son obligation de maintenir le logement en bon état d’entretien et de réparation ainsi que de décence permettant d’assurer la jouissance paisible du logement voire son habitation. Il a donc commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle. Il est déclaré responsable des préjudices subis par les consorts [R] [X] & [K].

Sur les préjudices invoqués

Les fautes étant caractérisées, il convient d’établir l’existence des préjudices. Monsieur [R] [X] et Madame [K] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral à hauteur d’une somme totale de 10 000€.

Sur le préjudice de jouissance

Il est indiscutable que Monsieur [R] [X] et Madame [K] ont subi un préjudice de jouissance important en ce que les désordres très anciens les ont empêchés de jouir pleinement de leur logement. Ainsi, ils ont rencontré des problèmes de chauffage puisqu’ils ont été victimes d’un dégagement de fumée par le conduit de la cheminée au monoxyde de carbone, d’humidité et de moisissures dangereux pour leur santé.

De plus, cette situation a duré pendant toute la durée du bail, soit pendant quasiment six années, du fait de l’inertie du propriétaire qui n’a répondu aux sollicitations de travaux des locataires qu’après moultes demandes et pour les plus importants, uniquement après la délivrance de l’assignation. En effet, les multiples courriers échangés entre les locataires et l’agence démontrent que le bailleur n’a pas été réactif dans le traitement des désordres alors qu’il y avait manifestement urgence puisqu’il y avait des infiltrations par la toiture autour de la cheminée, de l’humidité importante dans la cuisine avec des fissures sur les murs ainsi qu’une prise dangereuse. De même, la chambre 2 était inutilisable du fait de l’humidité et des moisissures qui s’y trouvaient alors même que le couple a deux enfants en bas âge et qu’ils ont dû la condamner pour les installer dans une et même chambre.

Par ailleurs, le bailleur n’a pas respecté le protocole d’accord malgré les engagements pris. Enfin, il n’a exécuté que partiellement ses obligations et encore, après avoir été mis en demeure de le faire et pour la plupart d’entre eux, après avoir reçu l’assignation.

Au demeurant, Monsieur [V] ne conteste pas sa responsabilité puisqu’il demande une réduction de la demande indemnitaire. A ce sujet, il ne peut prétendre sérieusement que les locataires ne pourraient recevoir une indemnisation pour leur trouble de jouissance uniquement en relation avec la chambre 2 qui n’était pas utilisable et ce, sur la base d’un tableau qu’il a lui-même établi. En effet, l’indécence d’un logement n’est pas divisible en ce qu’une seule pièce de la maison serait indécente et toutes les autres pièces seraient en très bon état général. Il a été vu que la maison était très ancienne avec un défaut d’entretien généralisé ne permettant pas une jouissance paisible du bien.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, de la durée d’occupation pendant cinq années où ils se sont heurtés à l’inertie du propriétaire les empêchant de pouvoir vivre dans un logement décent avec leurs deux jeunes enfants, pour au final leur faire délivrer un congé pour vendre le 24 décembre 2024, soit la veille de Noël, alors que suite à la proposition d’achat des locataires, il est précisé par l’agence dans son courrier en réponse du 26 juillet 2021 que Monsieur [V] ne souhaitait en aucun cas vendre son bien (pièce n°12 des demandeurs), il sera condamné à leur verser une juste indemnité de 8 000€.

Sur le préjudice moral

Monsieur [R] [X] et Madame [K] justifient que malgré leurs multiples demandes effectuées durant des années, celles-ci n’ont pas été traitées avec sérieux et professionnalisme, les contraignant à effectuer moultes démarches et procédures judiciaires pour solliciter une expertise et réclamer le respect de leurs droits. Enfin, les derniers désordres d’embellissement ont subsisté jusqu’à leur départ.

Il leur sera accordé une juste indemnité de 1 000€ à ce titre. Monsieur [V] est condamné à leur payer cette somme.

Sur les préjudices de perte financière

Les demandeurs sollicitent la réparation d’une perte financière pour la surconsommation d’électricité et le coût des courriers recommandés. Ce préjudice n’étant pas établi, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [X] et Madame [K] à payer à Monsieur [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [D] [V] responsable des préjudices subis par Madame [Z] [K] et Monsieur [Y] [R] [X] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Madame [Z] [K] et Monsieur [Y] [R] [X] la somme de 8 000 euros (huit mille euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Madame [Z] [K] et Monsieur [Y] [R] [X] la somme de 1 000 euros (mille euros) en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Madame [Z] [K] et Monsieur [Y] [R] [X] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE