COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/00647 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C2OM

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [B] [F] [N]

né le 24 Décembre 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Sebastien LOVICHI, avocat au barreau d’AJACCIO

Ayant pour Avocat plaidant la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, représentée par Maître David HAZZAN, Avocat au Barreau de Marseille

Madame [Q] [A] [U]

née le 20 Octobre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Sebastien LOVICHI, avocat au barreau d’AJACCIO

Ayant pour Avocat plaidant la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, représentée par Maître David HAZZAN, Avocat au Barreau de Marseille

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [H] [E] [C], promoteur immobilier immatriculé au RCS [Localité 4] sous le numéro 818 110 801 dont le siège social se situe [Adresse 2].,

Rep/assistant : M^e Myriam CARTA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [G] [B] [W]

né le 12 Juillet 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Non comparant ni représenté

Madame [M] [X] [I]

née le 02 Janvier 1957 à [Localité 6] MAROC, demeurant [Adresse 3]

Non comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Février 2026, devant le Tribunal composé de:

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame CHIMINGERIU, Greffier.

JUGEMENT: Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 09 Avril 2026 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame CHIMINGERIU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 31 août 2020, M. [O] [N] et Mme [Q] [U] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de M. [G] [W], Mme [M] [I] et M. [J] [C], deux lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (Corse-du-Sud), [Adresse 4], lieudit [Localité 8], au prix de 230 000 euros, la livraison étant prévue au plus tard fin février 2021.

Un paiement partiel de 126 500 euros est intervenu au moment de la conclusion de l’acte de vente, les parties étant convenues de régler le solde du prix selon un calendrier correspondant à l’état d’avancement des travaux.

Pour le financement de l’opération, M. [N] et Mme [U] avaient préalablement souscrit, au travers d’une offre émise le 6 août 2020 et acceptée le 16 août 2020, un prêt de 238 500 euros auprès de la Caisse d’Epargne CEPAC.

La livraison est finalement intervenue le 21 juillet 2023.

Par acte du 30 mars 2023, M. [N] et Mme [U] ont fait assigner M. [C], M. [W] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en vue d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices consécutifs au retard de livraison.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 28 août 2024, M. [N] et Mme [U] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1601-1, 1611, 1231-1, 1231-5 du code civil, L..261-1 et L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, de :

— Recevoir Mme [U] et M. [N] en leurs diverses demandes et les dire bien fondées,

— Débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que Mme [U] et M. [N] ont conclu avec M. [C], Mme [W] et Mme [I] un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur deux lots au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] anciennement [Adresse 6] par acte notarié en date du 31 août 2020,

— Dire et juger que la livraison des lots était fixée contractuellement fin février 2021,

— Dire et juger que le retard de livraison entre fin février 2021 et le 21 juillet 2023 n’est justifié par aucune cause légitime,

— Dire et juger que le contrat VEFA prévoyait une indemnité forfaitaire de 150 euros par jour de retard,

— Dire et juger que Mme [U] et M. [N] ont subi différents préjudices en raison de ce retard de livraison,

En conséquence,

— Condamner conjointement et solidairement M. [C], M. [W] et Mme [I] à payer à Mme [U] et M. [N] les sommes suivantes :

o 130 950 euros au titre des indemnités de retard contractuellement fixées entre les parties, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2021,

o 4 4445,95 euros en remboursement des intérêts intercalaires versés augmenté des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2021,

o 4 691,64 euros en remboursement des frais personnels engagés augmenté des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2021,

o 917,72 euros en remboursement des frais engagés dans la sauvegarde de leurs droits augmenté des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2021,

o 7 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner conjointement et solidairement M. [C], M. [W] et Mme [I] à verser à Mme [U] et M. [N] la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement M. [C], M. [W] et Mme [I] aux entiers dépens de l’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

— Dire n’y avoir lieu à la suspension de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 janvier 2025, M. [C] sollicite du tribunal, au visa des articles R. 261-1, L. 261-2, 261-5, 261-11 du code de la construction et 1601-2, 1642 et 1231-5 du code civil, de :

A titre principal :

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,

A titre subsidiaire, si un retard dans la livraison était imputable au vendeur d’immeuble :

— Faute par les demandeurs de justifier du respect des conditions échelonnées de paiement du prix de vente,

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,

— Réduire du retard de la livraison les mois justifiés par le défendeur,

— Réduire le montant de la clause pénale,

En conséquence,

— Condamner in solidum les consorts [L] à payer au concluant la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [W] et Mme [I] n’ont pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 février 2026 et la décision mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS

1. Sur les demandes d’indemnisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte enfin de l’article 1217 du même code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 31 août 2020 prévoyait une livraison « au plus tard fin février 2021 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ».

Il est par ailleurs constant que les lots de copropriété ont été finalement livrés le 21 juillet 2023, soit avec un retard de 874 jours.

1.1 Au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement comprend une clause pénale prévoyant que :

« En cas de retard du VENDEUR à mettre les BIENS à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de 150,00€ par jour de retard, sauf survenance de l’une des clauses légitimes de suspension énumérées ci-dessous.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.

— Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs.

— Retard résultant de la liquidation des BIENS, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles e nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au VENDEUR.

— Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier.

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.

— Retards de paiements de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le VENDEUR aurait accepté de réaliser.

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. "

M. [C], qui entend faire échec aux prétentions formées par les demandeurs, se prévaut, à titre principal, de ce que le retard de livraison trouverait son origine dans une cause légitime de suspension du délai de livraison, à savoir l’inertie opposée par le syndicat d’électrification qui n’a effectué le raccordement électrique au réseau que les 19 et 20 octobre 2023 et, à titre subsidiaire, de ce que M. [N] et Mme [U] ne justifieraient pas s’être acquitté de leurs échéances de paiement aux dates prévues, de sorte que le retard de livraison leur serait en définitive imputable.

Toutefois, les pièces produites, à savoir essentiellement une lettre d’engagement du 17 mars 2015, une convention en vue d’un raccordement collectif pour le projet immobilier et une convention de mandat de maîtrise d’ouvrage, toutes deux en date du 18 mars 2015, permettent seulement d’établir que le promoteur a satisfait aux exigences élémentaires en amont du projet immobilier pour opérer son raccordement au réseau électrique.

M. [C] ne justifie absolument pas, en l’absence de production de tout échange avec le syndicat d’électrification qui serait à même de renseigner sur une inertie de celui-ci dans la phase finale d’achèvement, de ce que le retard de livraison lui serait imputable et constituerait donc une cause légitime de suspension du délai de livraison, étant observé, d’une part, qu’en tout état de cause, le raccordement avec le réseau général est intervenu le 20 septembre 2023, soit postérieurement à la livraison des lots, de sorte qu’il ne pouvait être un obstacle à cette dernière et, d’autre part, qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 2 septembre 2022 que, à cette date, la mise hors d’air de l’immeuble n’était pas encore achevée, ce qui contredit clairement la thèse selon laquelle le retard de livraison ne s’expliquerait que par la défaillance du syndicat d’électrification.

En outre, concernant le paiement du solde du prix, dont l’acte de vente prévoyait qu’il serait échelonné en fonction de l’état d’avancement des travaux, par tranches, la première devant intervenir à la mise hors d’eau de l’immeuble à construire, la deuxième à la mise hors d’air, la troisième à l’achèvement de l’immeuble et la dernière lors de la remise des clés, force est de constater que M. [C] ne justifie pas de la date d’appel des fonds correspondant à ces différentes tranches, seule à même de traduire une éventuelle inexécution corrélative de la part des demandeurs, étant par ailleurs observé qu’il ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande reconventionnelle en paiement d’un quelconque reliquat du prix de vente.

En l’état de ces considérations, le tribunal retient qu’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison n’est caractérisée, pas davantage qu’un cas de force majeure, de sorte que la mise en œuvre de la clause pénale est fondée dans son principe.

La somme de 130 950 euros réclamée par les demandeurs s’avère cependant manifestement excessive en ce qu’elle correspond à plus de la moitié du prix de vente des biens et qu’elle est sans lien avec les préjudices effectifs résultant du retard de livraison tels qu’ils sont allégués par les acquéreurs.

Dès lors, dans le cadre de son pouvoir modérateur, le tribunal limitera la mise en œuvre de la clause pénale à la somme de 40 000 euros.

1.2. Au titre des préjudices invoqués

Il convient seulement de constater que, au travers de la clause pénale incluse dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, les parties ont entendu déterminer une indemnisation forfaitaire de l’intégralité du préjudice subi par les acquéreurs en lien avec le retard de livraison des biens, de sorte que ceux-ci ne sauraient revendiquer de manière cumulative l’indemnisation de leurs préjudices effectifs sans se prévaloir d’une inexécution contractuelle distincte du retard de livraison.

Les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes de ces chefs.

2. Sur les demandes accessoires

M. [C], M. [W] et Mme [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens. Ils seront également condamnés in solidum à payer à M. [N] et Mme [U], pris ensemble, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement réputé contradictoire, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Condamne M. [G] [W], Mme [M] [I] et M. [J] [C], in solidum, à payer à M. [O] [N] et Mme [Q] [U], pris ensemble, la somme de 40 000 euros en application de la clause pénale contenue dans l’acte de vente du 31 août 2020 et sanctionnant le retard de livraison des biens,

Déboute M. [O] [N] et Mme [Q] [U] du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [G] [W], Mme [M] [I] et M. [J] [C], in solidum, à payer à M. [O] [N] et Mme [Q] [U], pris ensemble, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [W], Mme [M] [I] et M. [J] [C], in solidum, aux dépens.

Le Greffier Le Juge