MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/01195 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWM7

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires ILOT N54, 81 et 83 rue Dauphine – 76600 LE HAVRE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet GUILLOTTE SAS inscrit au RCS du HAVRE sous le n°368 500 088 dont le siège social est 51 place de l’Hôtel de Ville – BP 1218 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Lucie CAILLERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LH IMMOBILIER, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 842 531 956, dont le siège social est sis 5, rue du Maine – 76290 MONTIVILLIERS

Représentée par Messieurs [C] [J] et [R] [E], Gérants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 20 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LH IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 85 et 86 au sein de l’îlot N54 situé rue du Petit Croissant, rue Dauphine et rue Jean de la Fontaine au HAVRE (76600), cadastré section HB n°130. Les deux lots correspondent à des locaux commerciaux en rez-de-chaussée transformés en logement d’habitation.

Arguant qu’elle ne réglerait pas les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’îlot N54, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, a adressé à la SCI LH IMMOBILIER deux mises en demeure, les 20 septembre 2023 et 5 février 2024. Les règlements faits n’ayant pas permis de régulariser la dette, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la SCI LH IMMOBILIER, par acte en date du 3 mai 2024, un commandement de payer la somme en principal de 8 712,63 €, arrêtée au 1er avril 2024.

En l’absence de régularisation de la dette, le syndicat des copropriétaires de l’îlot N54, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, a fait assigner la SCI LH IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire par acte en date du 4 octobre 2024. Elle lui demande de :

— Condamner la SCI LH IMMOBILIER à lui payer la somme de 7 238,16 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 août 2024 et des frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2023,

— Condamner la SCI LH IMMOBILIER à lui payer la somme de 800 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la SCI LH IMMOBILIER à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI LH IMMOBILIER aux entiers dépens qui comprendront, le cas échéant, le coût du commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI LH IMMOBILIER ne paie pas les charges de copropriété alors même qu’elle ne les a pas contestées et que ceci entrave le bon fonctionnement de la copropriété et fragilise son équilibre financier.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires était représenté par Maître [T] qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 1 165,14 € mais qu’une somme de 500 € avait été payée en espèces et qu’un virement serait en cours. Elle a indiqué également ne pas maintenir la demande de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [J] et Monsieur [R] [E] ont comparu, indiquant être les gérants de la SCI LH IMMOBILIER et pouvoir justifier des règlements effectués.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025 et il a été accordé à Monsieur [J] et Monsieur [E] un court délai pour produire l’extrait Kbis de la SCI ainsi que des justificatifs des règlements ce qu’ils n’ont pas fait.

MOTIFS

Il résulte de l’article 55 du Décret 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a qualité pour agir en justice aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes restant dues par certains copropriétaires, sans qu’il ait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il est justifié du contrat de syndic pour la période du 1er mai 2023 au 30 avril 2026. La SAS CABINET GUILLOTTE ORPI a donc pouvoir et qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] et aux charges relatives […]à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, les dispositions de l’article 14-2 de la loi prévoient que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux et que ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, le demandeur produit, au soutien de sa demande, un extrait de compte copropriétaire actualisé au 18 juillet 2024, un décompte établi par le commissaire de justice, arrêté au 17 janvier 2025, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété de 2022 à 2024, les appels de fonds, deux courriers de mise en demeure ainsi que le commandement de payer.

Il ressort du décompte du commissaire de justice que la SCI LH IMMOBILIER doit, au titre des charges de copropriété, une fois les frais déduits, la somme de 307,52 € arrêtée au 20 janvier 2024. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande en paiement pour la somme de 307,52 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété. La SCI LH IMMOBILIER est donc condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais exposés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Les frais de toute nature, visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la SCI LH IMMOBILIER soit condamnée à lui payer la somme de 357,62 € correspondant au coût du commandement de payer, de la constitution du dossier et de la signification de l’assignation. Il ressort du contrat de syndic que la constitution du dossier pour transmission à l’auxiliaire de justice est bien facturée 108 € TTC. Cette somme est donc due par la SCI LH IMMOBILIER. Le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation sera compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué oralement à l’audience se désister de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SCI LH IMMOBILIER, qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SCI LH IMMOBILIER est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable et bien fondé le recours formé par le syndicat des copropriétaires de l’îlot N54 sis 3/11/19 rue du Petit Croissant et du 85 au 59 rue Dauphine au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI ;

CONDAMNE la SCI LH IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot N54 sis 3/11/19 rue du Petit Croissant et du 85 au 59 rue Dauphine au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, la somme de 307,52 euros (trois cent sept euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtée au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LH IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot N54 sis 3/11/19 rue du Petit Croissant et du 85 au 59 rue Dauphine au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, la somme de 108 euros au titre des frais exposés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI LH IMMOBILIER aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI LH IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot N54 sis 3/11/19 rue du Petit Croissant et du 85 au 59 rue Dauphine au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 17 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS