COUR D’APPEL DE [Localité 14]

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1

N° : N° RG 24/00392 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OVP4

Pôle Civil section 1

Date : 11 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [V]

né le 16 Juillet 1977 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] », sise sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société BLB IMMOBILIER- TEMIC, dont le numéro SIRET est 322 768 987, sise [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [W] [N]

né le 04 Juin 1981 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

Madame [B] [M]

née le 09 Novembre 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, [F] [V] a fait assigner [B] [M], [W] [N] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 3] à Mauguio, pris en la personne de son syndic, la SAS BLB IMMOBILIER TEMIC, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°9 l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 11 septembre 2025, [F] [V] demande au tribunal, au visa des articles 3, 9, 17-1,22, 25, 25-2, 42 et 42-2 de la loi du 10 juillet 1965, 7, 9, 10-1, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, 544 et 1253 du Code civil, et 514, 514-1, du Code de procédure civile, de :

* A titre principal

— prononcer l’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée du 14 novembre 2023,

— condamner les consorts [S] à procéder, à leurs frais, à la dépose du bloc de climatisation sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

* A titre subsidiaire,

— condamner les consorts [S] à déplacer le bloc de climatisation [Adresse 7] à [Localité 12] à leurs frais, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

* A titre très subsidiaire,

— condamner les consorts [S] à installer un cache compresseur sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

* En tout état de cause

— constater le trouble anormal de voisinage,

— condamner les consorts [S] à procéder, à leurs frais, à la dépose du bloc de climatisation sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision et subsidiairement, condamner les consorts [S] à déplacer le bloc de climatisation [Adresse 7] à [Localité 12] à leurs frais, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, très subsidiairement installer un cache compresseur sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce compris leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement, le syndicat des copropriétaires et les [S] au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, avec distraction au profit de M^e BAUDIERE-SERVAT en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile, précision faite que les requérantes seront dispensées de la charge de l’indemnité judiciaire et des dépens, par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— ne pas avoir été destinataire de la feuille de présence et ne pas avoir pu vérifier la régularité des pouvoirs distribués,

— la résolution litigieuse autorisant des travaux exécutés sans autorisation ne comporte aucun élément permettant de connaître précisément l’implantation et les caractéristiques des travaux réalisés par [B] [M] et [W] [N], de sorte que les copropriétaires n’ont pas suffisamment été informés de l’éventuelle atteinte à la destination des parties privatives ou communes,

— ces travaux réalisés sur la façade d’une cour privative constituent un trouble anormal de voisinage, il subit depuis cette installation des nuisances visuelles et sonores,

— [B] [M] et [W] [N] avaient la possibilité d’installer leur bloc de climatisation sur un emplacement qui n’occasionnait aucune gêne ([Adresse 8]).

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 4 septembre 2025, [B] [M] et [W] [N] demandent au tribunal de :

— débouter [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner [F] [V] à leur verser 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à venir dans l’hypothèse de l’admission des demandes de [F] [V].

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

— [F] [V] ne peut solliciter l’annulation de la résolution n°9 sur une éventuelle irrégularité de la feuille de présence,

— ils ont certes pris l’initiative d’installer un système de climatisation mais ils ont également sollicité la ratification de ces travaux de manière régulière, la résolution a été soumise à l’approbation sous certaines réserves et à la majorité requise de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— leur système de ventilation est particulièrement silencieux, en ce qu’il est doté d’un habillage acoustique,

— le trouble anormal de voisinage permettant le retrait du dispositif n’est pas démontré,

— certains copropriétaires, dont [F] [V], disposent d’un système de climatisation similaire, installé dans les mêmes conditions, de sorte qu’il n’existe aucun abus de majorité,

— leur implication dans la présente procédure est inappropriée au regard des dispositions légales en vigueur.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner [F] [V] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner [F] [V] aux entiers dépens,

— suspendre à l’exécution provisoire de droit et donner acte des observations formulées par le syndicat des copropriétaires en ce sens conformément à l’article 514-3 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il expose que :

— l’assemblée du 14 novembre 2023, n’est entachée d’aucune irrégularité,

— était annexé à la convocation de cette assemblée, le courrier de [B] [M] et [W] [N] sollicitant la régularisation d’une situation existante, de sorte que les copropriétaires étaient suffisamment informés des travaux, objets de la résolution litigieuse,

— l’abus de majorité allégué par [F] [V] n’est pas établi.

La clôture de la procédure a été différée au 15 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2023

Selon l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

Aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

Il est par ailleurs constant que la signature de la feuille de présence par le président de séance permet de considérer que cela suffit à démontrer que ce dernier a vérifié les pouvoirs ainsi que les formulaires de vote par correspondance dans la mesure notamment où ladite feuille de présence contient les mentions prévues par les textes applicables.

En l’espèce, [F] [V] invoque comme premier moyen de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée du 14 novembre 2023, le défaut de communication de la feuille de présence, ainsi que la nullité des pouvoirs des copropriétaires, sans plus de développement, se contentant de reprendre une partie des textes précités.

Le syndicat des copropriétaires qui produit la feuille de présence et le pouvoir de [F] [V], considère, pour sa part, que l’assemblée du 14 novembre 2023 n’est entachée d’aucune irrégularité.

Il sera relevé que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui a modifié à compter du 1er juin 2020 le deuxième alinéa de l’article 42, le procès-verbal doit être notifié « sans ces annexes » et donc sans la feuille de présence, de sorte que le moyen de nullité tiré de son défaut de communication est inopérant, le demandeur ne justifiant pas en avoir fait la demande au syndic qui, en application de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, doit lui en délivrer copie.

S’agissant de la régularité des pouvoirs des copropriétaires, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que la feuille de présence établie dans le cadre de l’assemblée du 14 novembre 2023 a été vérifiée et certifiée exacte par le président de séance, le secrétaire et le scrutateur désignés par l’assemblée générale conformément à l’article 14 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967.

Il ressort également de ces documents que les copropriétaires présents sont clairement identifiés, il est également mentionné que seul [F] [V] est représenté par [Z] [J], conformément au pouvoir renseigné par celui-ci le 13 novembre 2023. En outre, les nom et domicile de chaque copropriétaire présent physiquement ou représenté sont mentionnés ainsi que le nombre de voix dont chaque copropriétaire dispose.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’irrégularités affectant la feuille de présence ou les pouvoirs, de nature à justifier l’annulation de la résolution querellée.

[F] [V] invoque également le caractère imprécis de la résolution, faisant valoir une absence de descriptif annexé et une reformulation fautive du syndic.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette argumentation, exposant que tant le courrier de [B] [M] et [W] [N] que la résolution querellée sont clairs et sans ambiguïté. Il ajoute que l’objet même de la résolution est sans équivoque en ce qu’il est ainsi rédigé : “demande d’autorisation d’installer une climatisation en copropriété” et précise que le courrier sollicitant de mettre la résolution à l’ordre du jour a été annexé à la convocation de l’assemblée générale.

La résolution querellée est ainsi rédigée : «Autorisation et ratification à donner à M. [N], propriétaire des lots 7-8 qui souhaite installer une climatisation (article 25.1). L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles présentées par le syndic, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré : décide d’autoriser M. [N] à procéder à l’installation d’une climatisation sous réserves :

— de respecter le cahier des charges techniques et architecturales,

— que l’installation (climatiseurs et goulottes) ne soit pas visible depuis l’extérieur,

— de canaliser les eaux de condensations afin d’empêcher leur ruissellement sur les balcons,

— de ne pas nuire à la quiétude des occupants (nuisances sonores).

Décide de ratifier les travaux engagés par M. [N]. L’assemblée générale autorise M. [N] à déroger au règlement de copropriété qui prévoit que nul ne peut modifier l’harmonie générale extérieure de la copropriété. Résolution adoptée, la majorité de l’article 25.1 étant atteinte».

S’agissant de l’information donnée aux copropriétaires sur la portée des travaux soumis à autorisation, l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Or, de l’aveu même du syndicat des copropriétaires, seul le courrier de [B] [M] et [W] [N] sollicitant de mettre à l’ordre du jour l’autorisation, voire la ratification des travaux d’installation d’une climatisation a été transmis aux copropriétaires.

Aucun document précisant les caractéristiques techniques de l’appareil concerné n’ayant été transmis, la résolution n°9 n’apparaît donc pas suffisamment précise. En cela, les copropriétaires n’ont pu disposer d’une information suffisamment claire et complète pour émettre un vote en toute connaissance de cause.

Comme le souligne justement [F] [V], les copropriétaires n’ont donc pu valablement apprécier l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble ou à leurs droits privatifs.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n°9 critiquée compte tenu de l’absence de communication des documents imposés, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par [F] [V].

➢ Sur la demande de dépose du bloc de climatisation sous astreinte

Il est acquis qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, ce qui est le cas en l’espèce.

[F] [V] sollicite la remise en état des parties communes de l’ensemble immobilier suite aux travaux entrepris par [B] [M] et [W] [N], arguant d’un trouble anormal de voisinage.

[B] [M] et [W] [N] contestent le trouble anormal de voisinage allégué par le demandeur, estimant celui-ci non démontré. Ils ajoutent que le ronronnement continu constaté par le commissaire de justice mandaté par [F] [V] «n’a rien d’anodin surtout en date du 26 juillet 2025 alors que le territoire français subissait une canicule». Ils soutiennent également que conformément au droit de propriété, ils peuvent, en leur qualité de propriétaire du dispositif de climatisation, placer celui-ci où bon leur semble.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

Or, il est de jurisprudence constante que la demande de remise en état des lieux, après annulation de la résolution ayant ratifié les travaux effectués par des copropriétaires sans autorisation préalable de l’assemblée générale, est la conséquence de cette annulation.

Dans ces conditions, nonobstant la discussion sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, il convient de faire droit à [F] [V] et de condamner [B] [M] et [W] [N] à procéder, à leurs frais, à la dépose du bloc de climatisation sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et [B] [M], [W] [N] qui succombent supporteront la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires, [B] [M] et [W] [N] seront condamnés à payer à [F] [V] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet ……………1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par [F] [V] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE la résolution n°9 de l’assemblée générale du 14 novembre 2023,

CONDAMNE [B] [M] et [W] [N] à procéder, à leurs frais, à la dépose du bloc de climatisation dans un délai de TROIS MOIS à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’exécution dans ce délai, [B] [M] et [W] [N] seront solidairement tenus de payer à [F] [V], une astreinte de 50€ par jour de retard et ce, pendant une durée de trois mois,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, [B] [M] et [W] [N] à payer à [F] [V] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que [F] [V] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, [B] [M] et [W] [N] aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.