TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Anne-constance [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L6C

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0653

Madame [Z] [S] épouse [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0653

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L6C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2017 à effet au 1er juillet 2017, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 950 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] ont fait signifier par acte de commissaire de justice à Monsieur [F] [T] un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 5355 euros, en principal, échéance de juin 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice du 30 septembre 2024, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [F] [T] et Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] tout occupant de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] la somme de 6900 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 21 août 2024), la somme de 199 euros au titre de la TEOM (2023) et 256 euros pour les charges d’eau (années 2022 et 2023),

— condamner Monsieur [F] [T] à payer aux bailleurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel indexé, et majoré des charges et taxes, augmenté de 20%, jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [F] [T] à payer aux bailleurs la somme de 3000 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— condamner Monsieur [F] [T] à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à une première audience du 29 janvier 2025 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2025. A cette audience Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance sans actualisation de leur créance ni production d’un décompte à jour. Les bailleurs ont précisé, au regard de l’absence totale de paiement du loyer depuis mars 2024, qu’ils maintenaient l’ensemble de leurs demandes, qu’il s’opposaient à tout délai de paiement et ne sollicitaient pas la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, étant âgés et à la retraite, ils ont demandé à ce que soit reconnu leur préjudice moral face à la mauvaise foi du locataire qui préfère payer une formation d’acting plutôt que de payer son loyer.

Les bailleurs ont été autorisés à transmettre au greffe la notification à la préfecture par note en délibéré.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [F] [T] a été représenté par son conseil qui déposé des conclusions écrites soutenues oralement. Sans contester la dette, sauf la somme de 256 euros de charges d’eau pour 2022 et 2023, il a expliqué qu’il n’était pas de mauvaise foi, que son problème d’arriéré locatif était né à la suite de la fermeture d’un média audiovisuel qui l’employait en qualité de traducteur indépendant, ainsi que de problèmes de santé importants (dépression sévère et difficultés cardiaques lourdes). Aujourd’hui bénéficiaire du RSA et demandeur d’un logement social, il est actuellement en reconversion professionnelle. Par ailleurs, Monsieur [T], tout en reconnaissant avoir arrêté de payer les loyers en 2024 et ne pas avoir repris le versement du loyer courant, a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Monsieur [F] [T]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

Le délai applicable à l’acquisition de la clause résolutoire (contrat reconduit avant le 27 juillet 2023) est ainsi de 2 mois.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2024 pour la somme en principal de 5355 euros 4900+ 199+ 256). Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort des débats qu’aucune somme n’ayant été réglée dans le délai de 2 mois et que le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 août 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 22 aout 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que Monsieur [T] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’il est bénéficiaire du RSA (560 euros mensuels).

Par conséquent, alors que rien ne permet d’établir que Monsieur [T] soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante au regard de sa situation financière et professionnelle, et que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience, les conditions n’apparaissent pas réunies pour permettre à la juridiction d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il apparait ainsi que Monsieur [F] [T] se trouve sans droit ni titre à compter du 22 août 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d’exécution à cet égard.

Il sera rappelé que le sort des meubles situé dans les lieux loués sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande concernant la consommation d’eau pour l’année 2022 et l’année 2023, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (2023)

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, si les bailleurs démontrent le montant de la TEOM récupérables pour l’année 2023, ces derniers ne produisent à ce stade aucun élément justifiant de la réalité des charges d’eau pour les années 2022 et 2023.

Par conséquent, il sera fait droit aux bailleurs concernant la demande en paiement de la TEOM récupérable de l’année 2023, mais ils seront déboutés de leur demande en paiement au titre de la consommation d’eau non justifiée pour les années 2022 et 2023.

Enfin, il sera rappelé qu’il ne peut être exigé des bailleurs qu’ils justifient des charges réelles pour l’année 2024, alors que l’appartement est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et qu’il n’est pas établi que les comptes définitifs de ce récent exercice aient à ce jour été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [F] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L], qui ne produisent aucun décompte actualisé au soutien de leur demande ni même aucun décompte à jour à la date de l’assignation, se contentent de produire un décompte (arrêté au mois de juin 2024) faisant apparaître que Monsieur [F] [T] reste leur devoir la somme de 4900 euros au titre des loyers et des charges, terme de juin 2024 inclus.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 4900 euros, terme de juin 2024 inclus, au titre des loyers et des charges et de la somme de 199 euros au titre de la TEOM de l’année 2023.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [F] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail (22 août 2024) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, charges et taxe qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

Les bailleurs soutiennent avoir subi un préjudice moral du fait de l’absence de paiement des loyers et des charges par Monsieur [T] depuis plusieurs mois, des procédures judiciaires engagées pour obtenir le paiement et des conséquences sur leur propre patrimoine de ces défauts d’exécution du bail.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] ne produisent aucune pièce démontrant la mauvaise foi de Monsieur [T], ou démontrant avoir subi un préjudice moral spécifique.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En équité, alors que Monsieur [T] est bénéficiaire du RSA et de l’aide juridictionnelle totale, il convient de débouter de Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] de leur demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] et Monsieur [F] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 5], sont réunies à la date du 21 août 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 22 août 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce sans astreinte,

AUTORISONS Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Monsieur [F] [T] à défaut de local désigné,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] la somme de 4900 euros, terme de juin 2024 inclus, au titre des loyers et charges,

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] la somme de 199 euros au titre de la récupérabilité de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (2023),

DEBOUTONS Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

DEBOUTONS Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] de de sa demande en paiement au titre de la consommation d’eau pour les années 2022 et 2023,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS Monsieur [F] [T] à verser à Monsieur [E] [L] et Madame [Z] [S] épouse [L] de leur demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT