MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/00776 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTRZ

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. MABH, dont le siège social est sis 17, Square de Provence – 95470 FOSSES

Représentée par M^e Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [H]

née le 25 Avril 1976 à FECAMP (76400), demeurant 30 Rue Auguste Blanqui – RDC- porte blanche (dans la cour derrière la rue) – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 30 et 31 octobre 2023, prenant effet au 3 novembre 2023, la SCI MABH a donné à bail à Madame [P] [H] un logement situé 30 rue Auguste Blanqui, rez-de-chaussée, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 490 €, outre une provision sur charges de 25 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 475,81 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 18 avril 2024 a été délivré à la locataire le 22 avril 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 1er juillet 2024, la SCI MABH a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— Ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme 5 528,53 € représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 26 juin 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus- énoncée,

— Condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 octobre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 3 février 2025. A cette audience, la SCI MABH était représentée par Maître [R], qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette au 3 février 2025 pour un montant de 9 474,91 €. Il a indiqué ne pas avoir mandat pour accepter des délais de paiement.

Madame [H] a comparu en personne. Elle a indiqué ne pas avoir repris le paiement des loyers courants. Elle a précisé ne pas travailler et a sollicité des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI MABH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [H] le 22 avril 2024. Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de six semaines prévu par la Loi et mentionné dans le commandement de payer qui s’applique. Il ressort du décompte établi par la SCI MABH que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

La SCI MABH est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 4 juin 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [H] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI MABH à faire procéder à l’expulsion de tout personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MABH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI MABH produit un décompte à la date du 20 janvier 2025 aux termes duquel elle indique que la dette est de 9 474,91 €. Il apparaît, toutefois, qu’est mentionné au 14 novembre 2023 un prélèvement de 1 814,98 € qui a été rejeté, le solde antérieur étant égal à 0 €. Le bailleur n’explique pas à quoi correspond cette somme qui est bien supérieure au montant du loyer et des charges. Une fois ce montant déduit, ainsi que des frais irrépétibles ou prévus dans les dépens, il apparaît que le montant de la dette est de 7 024,90 €. Il convient donc de condamner Madame [H] à payer à la SCI MABH la somme de 7 024,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 4 475,81 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Madame [H] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [H], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [H], qui succombe, est condamnée aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] est condamnée à payer à la SCI MABH la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI MABH recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 30 et 31 octobre 2023 concernant le logement situé 30 rue Auguste Blanqui, rez-de-chaussée au HAVRE (76600) donné en location à Madame [P] [H] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à la SCI MABH la somme de 7 024,90 euros (sept mille vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix centimes) arrêtée à la date du 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 4 475,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [P] [H] à s’acquitter de cette dette en 23 versements mensuels de 290 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [P] [H] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 30 rue Auguste Blanqui, rez-de-chaussée au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI MABH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [P] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 527,09 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [P] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 1er juillet 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à la SCI MABH la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS