MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GYAD

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. BIHANA 3, dont le siège social est sis 9-11 avenue Michelet – 93400 SAINT-OUEN

Représentée par M^e Camille TERRIER, Avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Maureen YON substituée par M^e Floriane RIFFELMACHER, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P]

né le 06 Février 1980 à LE HAVRE (76600), demeurant 12 rue Bougainville – Étage 1 – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2018, Monsieur et Madame [B] ont donné à bail à Monsieur [O] [P] un logement situé 12 rue de Bougainville, 1er étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 515 €, outre une provision sur charges de 40 €.

La SCI BIHANA 3 a acquis le logement le 14 septembre 2023.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI BIHANA 3 a fait délivrer au locataire, le 31 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 2 686,72€, arrêtée au 25 juillet 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 15 novembre 2024, la SCI BIHANA 3 a fait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers et charges récupérables insérée dans le bail conclu le 11 octobre 2018, à la date du 31 septembre 2024,

— ordonner la résiliation du bail,

— constater que Monsieur [P] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter du 1er octobre 2024,

— condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 2 831,55 € au titre des causes du commandement (selon décompte arrêté au 5 juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date du commandement, outre la somme de 555€ au titre du loyer et charges impayés au mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2024, date de résiliation du bail, à la somme mensuelle de 555 € par mois jusqu’au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés et condamner Monsieur [P] à lui verser ladite indemnité mensuelle avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacun des échéances,

A titre subsidiaire,

— constater que Monsieur [P] a gravement manqué à son obligation légale et contractuelle de paiement du loyer et des charges,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 11 octobre 2018 aux torts exclusifs de Monsieur [P],

— condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 3 746,72 € au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la décision à intervenir à la somme de 555 € par mois jusqu’au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés et condamner Monsieur [P] à lui verser ladite indemnité mensuelle, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, un mois après la signification du jugement à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux après établissement d’un état des lieux de sortie et la remise des clés,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [P],

— condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 1 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire de l’intégralité du jugement à intervenir, nonobstant appel, est de droit.

A l’audience du 5 mai 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI BIHANA 3 était représentée par Maître TERRIER, substituée par Maître YON, elle-même substituée par Maître RIFFELMACHER, qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 5 411,72 € au 1er mai 2025 et a déposé son dossier.

Il convient de se reporter à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

Monsieur [P], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [P] le 31 juillet 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 1er octobre 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI BIHANA 3 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 1er mai 2025 que le défendeur doit une somme de 5 411,72 €.

Monsieur [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter du 1er octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI BIHANA 3 ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [P], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] est condamné à verser à la SCI BIHANA 3 la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI BIHANA 3 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 octobre 2018 concernant le logement situé 12 rue Bougainville, 1er étage, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [O] [P] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 1er octobre 2024 ;

DIT que Monsieur [O] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [O] [P] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 12 rue Bougainville, 1er étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI BIHANA 3 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 555 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à la SCI BIHANA 3 la somme de 5 411,72 euros (cinq mille quatre cent onze euros et soixante-douze centimes) arrêtée à la date du 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et celui de la signification de l’assignation du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à verser à la SCI BIHANA 3 la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE