MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

Minute :

N° RG 25/00950 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7XG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. FILAO, inscrite au RCS de ROUEN sous le numéro 482 690 328, dont le siège social est sis 13, La haute rue – 76490 SAINT NICOLAS DE LA HAIE

Représentée par Monsieur [J] [S], Gérant et Madame [A] [X] épouse [S], Associée

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [U]

né le 06 Mai 1989 à CAEN (14000), demeurant 1, rue Berthelot – 2ème étage – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [Y] [C]

née le 23 Octobre 1991 à QUESSY (02700), demeurant Pavillon Normandie – Apt 259/9 rue Albert Einstein – 02300 CHAUNY

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2021, la SCI FILAO a donné à bail à Monsieur [N] [U] et Madame [Y] [C] un logement situé 1 rue Berthelot, 2ème étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 558 euros, outre une provision sur charges 25 euros.

Madame [C] a quitté le logement au mois de février 2025 sans donner congé mais en déposant un mot à l’agence chargée de la gestion du bien.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI FILAO a fait délivrer à Monsieur [U], le 26 mai 2025, un commandement de payer la somme en principal de 5 950 euros, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Une sommation de payer la somme de 4 841 euros arrêtée au 21 février 2025, date de départ du logement de Madame [C], a été délivrée à Madame [C] le 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 18 septembre et 2 octobre 2025, la SCI FILAO a fait assigner Monsieur [U] et Madame [C] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, de :

— constater le jeu de la clause résolutoire, et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 8 262 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 9 septembre 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée, solidairement avec Madame [C] pour la somme de 4 841 euros ;

— condamner Monsieur [U], à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation, ainsi que des actes de procédure qui en suivront ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 5 janvier 2026, la SCI FILAO était représentée par Monsieur [J] [S], son gérant et Madame [A] [S], son associée. Ils actualisent la dette locative à la somme de 10 271 € arrêtée au 12 décembre 2025 plus la somme de 603 € correspondant au loyer du mois de janvier 2026. Ils ont indiqué que les défendeurs se sont séparés en février 2025 et que Madame [C] a déclaré à la CAF ne plus être dans le logement. Ils ont précisé que Monsieur [U] n’a rien versé depuis le mois de juin 2025, qu’il y a eu un dégât des eaux qui a impacté les autres occupants de l’immeuble et que Monsieur [U] a coupé l’eau sans autoriser l’accès à son logement pour les travaux. Ils ont ajouté ne pas savoir si le locataire est toujours dans le logement, qu’il n’a pas rendu les clés mais qu’il a déménagé un certain nombre de choses.

Monsieur [U], cité par procès-verbal de remise à l’étude, et Madame [C], citée par procès-verbal de remise à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI FILAO justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 26 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [U] le 26 mai 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette de 5 950 euros. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 27 juillet 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [U], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FILAO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner Monsieur [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FILAO ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI FILAO a réclamé à l’audience la somme totale de 10 674 euros en ce compris le loyer du mois de janvier 2026. Au vu du décompte produit arrêté au 12 décembre 2025, la dette locative est d’un montant de 10 271 + 603 € (loyer du mois de janvier 2026) – 558 euros réclamé au titre du dépôt de garantie, cette somme devant être payée au plus tard le jour de l’entrée dans les lieux par les locataires, soit la somme totale de 10 316 euros.

Au vu de la demande, la bailleresse a accepté la désolidarisation du bail de Madame [C] même si elle n’a pas donné congé en partant en respectant ni les formes prévues au bail (par lettre recommandée avec accusé de réception) ni le préavis de trois mois. Dès lors, elle ne saurait être tenue du paiement des loyers au delà de son départ accepté par la bailleresse.

En conséquence, Monsieur [U] est condamné à payer à la SCI FILAO la somme de 10 316 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus et solidairement avec Madame [C] sur la somme de 4 283 euros, arrêtée au 21 février 2025, date du départ des lieux de Madame [C] accepté par la bailleresse telle que cela résulte de la sommation de payer qui lui a été délivrée le 11 septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U] et Madame [C], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] et Madame [C] sont condamnés solidairement à payer à la SCI FILAO la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI FILAO recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 septembre 2021 concernant le logement situé 1 rue Berthelot, 2ème étage, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [N] [U] et Madame [Y] [C] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 27 juillet 2025 ;

DIT que Monsieur [N] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, Madame [Y] [C] ayant quitté le logement le 21 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [N] [U] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 1 rue Berthelot, 2ème étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI FILAO pourra, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à la SCI FILAO la somme de 10 316 euros (dix mille trois cent seize euros) arrêtée au mois de janvier 2026 inclus et solidairement avec Madame [Y] [C] sur la somme de 4 283 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-trois euros) arrêtée à la date du 21 février 2025, date de son départ du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [Y] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du 26 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la sommation de payer du 11 septembre 2025, de la signification de l’assignation des 18 septembre et 2 octobre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [Y] [C] à payer à la SCI FILAO la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 02 MARS 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE