Minute n° 24/

DOSSIER N° RG 24/01801 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IF7K

AFFAIRE : / [J] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Loïc WAROUX

GREFFIÈRE : Isabelle BUSSON

DEMANDERESSE

S.A.S. IM MOBILIS,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Annabelle LEFEVRE, avocat au barreau du MANS, M^e Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de NANTES, substitué par Maître Guillaume GUILLEVIC, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [Z]

né le 21 Avril 1931 à [Localité 11],

Madame [E] [N] épouse [Z]

née le 09 Juillet 1944 à [Localité 6],

demeurant ensemble [Adresse 9]

représentés tous deux par M^e Pierre LANDRY, avocat au barreau du MANS

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 04 Novembre 2024 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que serait rendu le 19 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe le jugement dont la teneur suit :

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CE à M^e LEFEVRE, Me [Localité 8],

+ CCC aux parties en LRAR + LS,

+ CCC à l’huissier en LS,

le :

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RG n°24/01801

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 octobre 2020, Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] (ci-après dénommés les époux [Z]) ont donné mandat à la société [Adresse 7] exerçant sous l’enseigne MARTEAU IMMOBILIER de vendre leur immeuble sis [Adresse 1] (72), moyennant le prix de 390 000 €.

La SAS IM MOBILIS a formulé une offre d’acquisition au pris de 335 000 € refusée par les époux [Z], lesquels ont formulé une contre-proposition à hauteur de 360 000 € acceptée par la SAS IM MOBILIS.

Les époux [Z] ont finalement renoncé à la vente, la SAS IM MOBILIS ayant décidé de les assigner, notamment pour que soit déclaré le caractère parfait de cette vente.

Selon jugement contradictoire et en premier ressort en date du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire du Mans a notamment :

DÉCLARÉ parfaite, le 20 février 2021, la vente pour le prix de 360 000 € frais d’agence inclus ;ORDONNÉ en tant que de besoin la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, à la requête et aux frais de la société IM MOBILIS, acquéreur, en précisant que M et Mme [Z] sont propriétaires en vertu d’un acte de vente reçu le 19 octobre 1983 par Me [F], notaire au Mans, publié au 1er bureau des hypothèques du Mans le 1er décembre 1983, volume 3943, n° 11 ;ORDONNÉ in solidum à M et Mme [Z] de remettre à la société IM MOBILIS, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 € par jour et par pièce manquante, les documents suivants : mesurage loi Carrez, constat amiante, CREP, diagnostic gaz, diagnostic performance énergétique, diagnostic électrique ;CONDAMNÉ M et Mme [Z] in solidum à payer à la société IM MOBILIS la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts ;DÉBOUTÉ la société IM MOBILIS du surplus de ses demandes ;CONDAMNÉ in solidum aux dépens M et Mme [Z], ainsi qu’à payer à la société IM MOBILIS une indemnité de 5 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ce jugement a été signifié à avocat le 1er février 2022 et aux défendeurs par dépôt à étude d’huissiers le 17 février 2022, les parties admettant qu’un appel en a été interjeté par les époux [Z].

Reprochant aux époux [Z] de ne pas lui avoir communiqué les documents précités, la SAS IM MOBILIS les a fait assigner aux fins de liquidation de l’astreinte devant le juge de l’exécution du Mans.

Selon jugement du 13 février 2023, le juge de l’exécution a notamment :

CONDAMNÉ Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] à payer à la SAS IM MOBILIS la somme de MILLE CINQ CENT TRENTE EUROS (1 530 €) au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par jugement du tribunal judiciaire du Mans du 27 janvier 2022 ;DÉCLARÉ irrecevables les demandes formulées par la SAS IM MOBILIS tendant à la condamnation sous astreinte de Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] à remettre tous les moyens d’accès à l’immeuble litigieux et à notifier une déclaration d’intention d’aliéner ;RG n°24/01801

DÉCLARÉ sans objet les demandes subsidiaires formulées par Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] tendant au paiement du prix de vente et à la justification de la souscription d’un contrat d’assurance par la SAS IM MOBILIS, ainsi qu’à l’interdiction pour cette dernière de prendre possession des lieux sans avoir purgé les droits de préemption de la ville du Mans et du preneur à bail commercial ;CONDAMNÉ Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] in solidum à payer à la SAS IM MOBILIS la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant sur l’appel du jugement du tribunal judiciaire du Mans du 27 janvier 2022, la cour d’appel d’Angers a, suivant arrêt du 12 septembre 2023 :

INFIRMÉ le jugement en ce qu’il a déclaré parfaite, le 20 février 2021, la vente par les époux [Z] à la SAS IM MOBILIS, d’un immeuble sis au [Adresse 10] ; ordonné en tant que de besoin la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ; ordonné in solidum aux époux [Z] de remettre à la société IM MOBILIS un mesurage loi Carrez ; condamné les époux [Z] au paiement d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard ;CONFIRMÉ pour le surplus ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

DÉCLARÉ parfaite dès le 20 janvier 2021 et exclusivement entre les époux [Z] et la SAS IM MOBILIS, la vente de l’immeuble sis au [Adresse 10] pour le prix net vendeur de 360 000 € ;RENVOYÉ aux frais de l’acquéreur les époux [Z] et la SAS IM MOBILIS devant le ou les notaires de leurs choix, aux fins de rédaction d’un compromis de vente d’une part et de levée des droits des tiers sur l’immeuble cédé d’autre part ;CONSTATÉ l’absence de droit à rémunération de la SARL [Adresse 7], agent immobilier, du fait de la nullité du mandat signé le 28 octobre 2020 par les époux [Z] ;CONDAMNÉ la SAS IM MOBILIS, au jour de la réitération authentique de la vente, au paiement, outre des frais d’acte et d’enregistrement, de la somme de 360 000 € aux époux [Z] au titre du prix de cession ;FIXÉ l’astreinte dur par les époux [Z] aux fins de s’assurer de la communication des diagnostics visés par le premier juge, exclusion faite du mesurage, à 10 € par jour de retard et par pièce.

Un certificat de non-pourvoi en cassation a été délivré le 04 janvier 2024.

Faisant grief aux époux [Z] de faire obstacle à l’arrêt d’appel, la SAS IM MOBILIS les a, par exploit introductif d’instance en date du 21 juin 2024, fait assigner devant le juge de l’exécution du Mans aux fins de communication de pièces, de signature du compromis de vente et de l’acte de vente réitératif, ce sous astreinte.

À l’audience du 04 novembre 2024, la SAS IM MOBILIS, représentée par son conseil, a développé ses conclusions en réponse n° 1 aux termes desquelles elle sollicite :

que les époux [Z] soient condamnés in solidum à lui fournir :l’ensemble des baux et conventions d’occupation concernant l’immeuble ;un décompte précis des sommes réglées par les différents occupants au titre des loyers et charges locatives ;les justificatifs des charges supportées par les époux [Z] au titre de la conservation et détention de l’immeuble ;un diagnostic amiante en cours de validité ;un diagnostic plomb en cours de validité ;un état des risques et pollution en cours de validité ;

RG n°24/01801

le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard, par document manquant, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

que les époux [Z] soient condamnés in solidum à :signer le compromis de vente dans un délai d’un mois à compter de la notification qui leur sera faite du projet d’acte par le notaire rédacteur, par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception ;signer l’acte de vente réitératif dans un délai d’un mois à compter de la notification qui leur sera faite par le notaire rédacteur de la levée de l’ensemble des conditions suspensives liées à la purge des droits des tiers ;

le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter desdites notifications ;

que les époux [Z] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;que les époux [Z] soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les époux [Z], représentés par leur conseil, ont développé leurs conclusions n° 1 aux termes desquelles ils sollicitent :

qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils sont prêts à régulariser l’avant contrat préparé par Maître [R] [Y], notaire, avec la participation à distance de Maître [S] ;qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils ont communiqué les baux en leur possession concernant l’immeuble ;qu’il leur soit donné acte qu’ils ont satisfait en temps à la fourniture des diagnostics et que soit rejetée toute nouvelle demande à ce titre, sauf à faire refaire aux frais de la SAS IM MOBILIS le “Crep” Plomb, l’écoulement du temps étant de son fait ;qu’il soit ordonné à la SAS IM MOBILIS de consigner auprès de la caisse des dépôts et consignations le prix de la vente, en garantie du paiement du prix à venir, pour la sauvegarde de leurs droits ;que la SAS IM MOBILIS soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions ;que la SAS IM MOBILIS soit condamnée à leur verser une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et qu’elle soit condamnée aux dépens de l’instance.

En cours de délibéré, au regard de la décision n° 2023-1068 du conseil constitutionnel en date du 17 novembre 2023 qui a déclaré contraires à la Constitution les mots “des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée” figurant au premier alinéa de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, les conséquences de cette décision s’appliquant aux affaires en cours à compter du 1er décembre 2024, les parties ont été invitées à produire une note en délibéré afin de faire savoir si elles entendaient soulever une exception d’incompétence d’attribution du juge de l’exécution, auquel cas une réouverture des débats serait ordonnée afin de leur permettre de conclure en ce sens.

Les parties ont également été informées qu’à défaut d’avoir produit cette note au plus tard le 16 décembre 2024, le juge de l’exécution statuerait en cette qualité.

Aucune note en délibéré n’a été produite dans le délai imparti.

Pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

RG n°24/01801

MOTIFS

1°) Sur la demande de communication de pièces sous astreinte formulée par la SAS IM MOBILIS

Selon l’article L. 131-1, alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En vertu de l’article R. 121-1 du même Code, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que si le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une condamnation, c’est à la condition sine qua non qu’elle existe.

S’agissant de l’ensemble des baux et conventions d’occupation concernant l’immeuble, d’un décompte des sommes réglées par les différents occupants au titre des loyers et charges locatives, ou encore des justificatifs des charges supportées par les époux [Z] au titre de la conservation et détention de l’immeuble

Force est une nouvelle fois de constater que ni le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 27 janvier 2022, ni l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 12 septembre 2023 n’emportent condamnation des époux [Z] à communiquer l’ensemble des baux et conventions d’occupation concernant l’immeuble, un décompte des sommes réglées par les différents occupants au titre des loyers et charges locatives, ou encore les justificatifs des charges supportées par les époux [Z] au titre de la conservation et détention de l’immeuble.

Cette demande s’inscrit en réalité dans le cadre d’une discussion qui s’est instaurée entre les parties sur le point de savoir si les loyers qui ont été perçus par les époux [Z] depuis le 20 janvier 2021, date à laquelle la vente a été déclarée parfaite par la cour d’appel d'[Localité 5], sont dus à la SAS IM MOBILIS ou non.

Il est d’ailleurs manifeste, au regard des échanges de courriels produits par les parties, que le point d’achoppement concernant la signature du compromis de vente concerne précisément cette question, puisque le notaire de la SAS IM MOBILIS a expressément demandé le paiement de ces loyers en ces termes : “la vente étant parfaite depuis le 20 janvier 2021, ma cliente et son avocat demandent à ce que la restitution des loyers perçus depuis lors par le vendeur se fasse au moment de la signature de la vente définitive…” (Pièce n° 13 des époux [Z]).

Les époux [Z] s’opposant à cette demande, la signature du compromis de vente n’est toujours pas intervenue.

Toujours est-il que le débat portant sur l’effet translatif de propriété n’a pas été tranché et ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution, de sorte qu’il appartient à la SAS IM MOBILIS, si elle souhaite obtenir le paiement de ces loyers, d’introduire une action à cette fin devant la juridiction compétente.

En tout état de cause, contraindre les époux [Z] à fournir les documents sollicités par la SAS IM MOBILIS ne constituerait pas un simple accessoire de la décision mais reviendrait à créer un titre au profit de la SAS IM MOBILIS en ajoutant au dispositif de la décision.

Il résulte des éléments qui précèdent que le juge de l’exécution ne dispose pas du pouvoir juridictionnel pour ordonner la communication sous astreinte des pièces sollicitées, de sorte que la SAS IM MOBILIS sera déclarée irrecevable en cette demande.

RG n°24/01801

S’agissant des diagnostics amiante, plomb et de l’état des risques et pollution

À cet égard, il convient de relever plusieurs éléments :

— D’une part, le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 27 janvier 2022 a été confirmé s’agissant de l’obligation faite aux époux [Z] de communiquer ces diagnostics sous astreinte, la cour d’appel d’Angers en ayant uniquement modifié le montant pour le porter à 10 € par jour de retard et par pièce.

La SAS IM MOBILIS dispose donc déjà d’un titre exécutoire correspondant exactement à sa demande et ne peut donc en solliciter un nouveau uniquement dans le but que le montant de l’astreinte soit porté à 100 € par jour de retard et par document, alors que la seule option juridique qui s’offrait éventuellement à elle aurait été de solliciter la liquidation de l’astreinte fixée par la cour.

— D’autre part, la cour d’appel s’est prononcée sans avoir eu connaissance du jugement de la présente juridiction du 13 février 2023, lequel a considéré, s’agissant précisément des diagnostics réclamés en l’espèce, qu’ils avaient été communiqués le 26 novembre 2020 pour l’amiante, le 19 mai 2022 pour le plomb et le 20 mai 2022 pour le risque pollution, les époux [Z] n’étant pas comptables du retard pris dans la signature du compromis de vente, puisqu’il est établi que ce retard est dû au fait que la SAS IM MOBILIS réclame le paiement des loyers perçus par les époux [Z] depuis le 20 janvier 2021 alors qu’elle ne dispose pas de titre condamnant les époux [Z] au paiement de ces sommes.

Au contraire même puisque la cour d’appel d'[Localité 5] a débouté la SAS IM MOBILIS de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice économique, relevant qu’elle ne “justifiait aucunement des projets qu’elle avait formés s’agissant de ce bien immobilier, pas plus que des fruits obtenus de la conservation du prix (contrepartie de la jouissance dont elle affirme avoir été privée)”.

Par conséquent, il doit être considéré que par son attitude, c’est la SAS IM MOBILIS qui fait obstacle à l’exécution du jugement du 27 janvier 2022 et de l’arrêt du 12 septembre 2023, les époux [Z] ayant quant à eux respecté l’obligation qui leur avait été faite de fournir les différents diagnostics, l’écoulement du temps et le fait que certains puissent désormais être périmés ne pouvant leur être imputable.

Ils ont également fait les démarches nécessaires auprès de leur notaire pour qu’un projet d’acte soit établi, la SAS IM MOBILIS ayant refusé de le signer pour les raisons précédemment exposées.

Il n’appartient pas, en revanche, au juge de l’exécution de donner acte aux époux [Z] qu’ils sont prêts à régulariser l’avant contrat régularisé par leur notaire, ni de leur donner acte de quoi que ce soit d’autre d’ailleurs, le “donné acte” n’ayant aucune valeur juridique.

En tout état de cause, il n’est pas question de condamner une nouvelle fois les époux [Z] à communiquer des diagnostics alors qu’ils ont d’ores et déjà satisfait à cette injonction.

La SAS IM MOBILIS sera donc déboutée de cette demande.

2°) Sur la demande tendant à contraindre sous astreinte les époux [Z] à signer le compromis de vente et l’acte de vente réitératif

Ainsi que cela a déjà été mentionné, c’est bien la SAS IM MOBILIS qui fait obstacle à la signature des différents actes et non les époux [Z], de sorte que la demande formulée par la SAS IM MOBILIS sera rejetée.

RG n°24/01801

3°) Sur la demande tendant à la consignation, par la SAS IM MOBILIS, du prix de vente

Aucune disposition légale ou réglementaire ne permet en l’espèce au juge de l’exécution d’ordonner à la SAS IM MOBILIS de consigner le montant du prix de la vente auprès de la caisse des dépôts et consignations.

Les époux [Z] seront donc déclarés irrecevables en cette demande.

Il leur appartient le cas échéant, s’ils craignent de ne pouvoir obtenir paiement du prix, de recourir à une mesure conservatoire pour garantir le recouvrement de leur créance.

4°) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS IM MOBILIS succombant à la présente instance, supportera la charge des dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, partie succombante et tenue aux dépens, la SAS IM MOBILIS sera déboutée de sa demande à ce titre et condamnée à payer aux époux [Z] la somme de MILLE EUROS (1 000 €).

* * *

Il y a lieu de rappeler que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SAS IM MOBILIS irrecevable en sa demande tendant à ce que Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] soient condamnés sous astreinte à lui communiquer l’ensemble des baux et conventions d’occupation concernant l’immeuble sis [Adresse 2], un décompte des sommes réglées par les différents occupants au titre des loyers et charges locatives, ou encore les justificatifs des charges supportées par les époux [Z] au titre de la conservation et détention de l’immeuble ;

DÉBOUTE la SAS IM MOBILIS de sa demande tendant à ce que Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] soient condamnés sous astreinte à lui communiquer les diagnostics amiante, plomb et l’état des risques et pollution ;

DÉBOUTE la SAS IM MOBILIS de sa demande tendant à ce que Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] soient condamnés sous astreinte à signer le compromis de vente et l’acte de vente réitératif relatif à l’immeuble sis [Adresse 2] ;

RG n°24/01801

DÉCLARE irrecevables Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] en leur demande tendant à ce que la SAS IM MOBILIS soit condamnée à consigner le prix de la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] auprès de la caisse des dépôts et consignations ;

DÉBOUTE la SAS IM MOBILIS de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IM MOBILIS à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [N] épouse [Z] la somme globale de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGE que les dépens seront supportés par la SAS IM MOBILIS ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le DIX NEUF DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION