Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 05 décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00418 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ITMZ

AFFAIRE : S.N.C. GASTBI

c/ [M] [S] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. GASTBI, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS

DEFENDEUR

Monsieur [M] [S] [I]

né le 24 Novembre 1975 à [Localité 6] (République Démocratique du Congo), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pierre-emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Chantal FONTAINE

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 07 novembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 05 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 16 mai 2024, la SNC GASTBI a donné à bail commercial à monsieur [M] [S] [I] un local à usage commercial situé [Adresse 3], pour un loyer annuel de 16.800 € HT.

Le bail prévoyait que les « locaux sont exclusivement destinés à usage de stockage dans le cadre de l’activité exercée par le preneur, à savoir l’activité de charpente, couverture et isolation ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » du 1er avril 2025, la SNC GASTBI a demandé à monsieur [M] [S] [I] de cesser l’activité cultuelle exercée dans les locaux loués, ces derniers étant exclusivement destinés à un usage de stockage.

Le 7 mai 2025, un Commissaire de Justice a procédé à un constat sur internet et a dressé un procès-verbal dans lequel il a relevé que les locaux loués [Adresse 1] étaient liés à une église évangélique "[7]". Sur son site internet, cette église précise avoir pour apôtre monsieur [M] [S] [I], preneur des locaux.

Le 14 mai 2025, la SNC GASTBI a fait délivrer à monsieur [M] [S] [I] un commandement de cesser son activité cultuelle (rassemblement dans le cadre d’une église évangélique), dans le délai d’un mois, l’acte lui rappelant la destination des lieux loués, et visant la clause résolutoire contenue dans le bail. La SNC lui a également dénoncé le constat susvisé du 7 mai 2025 dressé par commissaire de justice.

Le 23 juin 2025, la SNC GASTBI a rappelé à monsieur [M] [S] [I] la nécessité de faire cesser les activités cultuelles dans les locaux, avant toute saisine judiciaire.

Par acte du 27 août 2025, la SNC GASTBI a fait citer monsieur [M] [S] [I] devant le juge des référés auquel il demande, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, de :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 14 juin 2025 ;

— Ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 500 € par mois et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, passé le délai d’un mois ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner, à titre provisionnel, le preneur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation conventionnellement établie à l’équivalent des loyers et charges qui auraient été facturés sur la période, majorés de 20 % ;

— Condamner le preneur au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

À l’audience du 7 novembre 2025, la SNC GASTBI maintient ses demandes et fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Il apparaît que monsieur [M] [S] [I] a manifestement manqué à ses obligations contractuelles en faisant un usage dévoyé des locaux donnés à bail, en ne respectant pas la destination contractuelle à l’usage exclusif de stockage dans le cadre de l’activité de charpente, couverture et isolation ;

— Il a été enjoint à plusieurs reprises au preneur de respecter ses obligations contractuelles, par son bailleur et par un commissaire de justice ;

— Monsieur [M] [S] [I] n’ayant pas déféré dans le délai d’un mois imparti pour se conformer à la destination contractuelle de son bail, la société GASTBI se trouve recevable et bien fondée à agir aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire au 14 juin 2025 ;

— Cette résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire se justifie d’autant plus que les locaux donnés à bail ne sont aucunement configurés aux fins d’accueillir du public et que les grands rassemblements qu’organise irrégulièrement le locataire en leur sein sont de nature à causer un danger pour la sécurité des biens et des personnes ;

— En réponse au moyen soulevé par monsieur [M] [S] [I] qui prétend que les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ne seraient pas applicables au présent litige au motif que le bail souscrit ne relèverait pas du statut des baux commerciaux, la SNC GASTBI soutient que les conditions de l’espèce sont parfaitement remplies pour l’application du statut des baux commerciaux dans la mesure où il a été ici consenti un bail portant sur un local en vue de permettre l’exploitation d’un fonds de commerce de charpente/couverture/isolation appartenant à un commerçant immatriculé au RCS du MANS (n°529 939 829), et qu’en tout état de cause les parties ont expressément entendu soumettre volontairement le bail litigieux au statut des baux commerciaux, selon l’article 3 du contrat. Elle précise que cette extension conventionnelle du statut des baux commerciaux par les parties qui ne relèverait pas des conditions légales du statut (ce qui ne serait pas le cas en l’espèce) est parfaitement valable et a été reconnue de jurisprudence constante avant sa consécration par la loi du 4 août 2008.

— Indépendamment même de la nature du bail souscrit, la clause de destination constitue l’une des deux obligations essentielles de toute louage de chose, l’article 1728 du code civil disposant que "le preneur est tenu (…) d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail« . L’article 1729 du code civil dispose quant à lui que »si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail" ;

— Monsieur [M] [S] [I] ne conteste nullement faire un autre usage des locaux donnés à bail que celui pour lequel il a été donné, à savoir, un usage exclusif de stockage.

Monsieur [M] [S] [I] demande au juge des référés de déclarer la SNC GASTBI irrecevable et mal fondée en ses demandes et l’en débouter. Il sollicite également sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— Monsieur [M] [S] [I] soutient notamment que le statut des baux commerciaux est strictement défini par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce et que ces dispositions visent à régir les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Ce qui n’est pas le cas de simples espaces de stationnement, de vitrines d’exposition ou de locaux qui ne sont pas aménagés pour la réception de clientèle. Il déclare que la jurisprudence rappelle aussi que le statut des baux commerciaux ne peut s’appliquer que s’agissant d’un local principal par opposition au local accessoire, c’est-à-dire le local où s’exerce l’activité principale avec accès à la clientèle et précise que les locaux doivent avoir un usage commercial effectif et que la destination des lieux doit être déterminée par la commune intention des parties ;

— Il prétend que d’évidence les locaux donnés à bail par la société GASTBI ne peuvent relever du statut des baux commerciaux dès lors que le propriétaire entend limiter leur usage à un stricte cadre de stockage ce qui est exclusif de l’exercice effectif d’une quelconque activité commerciale au sein même des locaux et de rattachement quelconque avec accès à la clientèle ;

— Il argue que la clause dite de destination qui ne prévoit aucun exercice commercial effectif dans les locaux ne saurait avoir une quelconque valeur et est d’ailleurs contredite tout à la fois par le statut des baux commerciaux mais aussi par d’autres clauses du bail, notamment l’article 6 des conditions générales d’utilisation qui vise les obligations suivantes pour le preneur : « tenir les lieux loués garnis de meubles et objets mobiliers »; et « exploiter le fonds de commerce de façon effective et continue ». Or, il indique qu’il ne peut y avoir de mobilier sur un usage de stockage d’une activité de charpente couverture et qu’il n’existe aucun fonds de commerce sur un lieu non accessible à la clientèle. Il en conclut que ce type de clause n’existe que s’agissant des baux commerciaux et est interdite, nulle et de nul effet s’agissant de tout autre type de bail, le preneur étant tenu de laisser une libre jouissance au preneur. Il ajoute que le bailleur ne prouve strictement aucun préjudice personnel lié à l’utilisation des lieux par le preneur ;

— Il déclare que la société propriétaire des locaux donnés à bail prétend que la destination des lieux serait violée en ce que l’activité définie ne serait pas respectée. Or, il indique que le stockage n’a jamais constitué la moindre activité commerciale et que le bail ne saurait dans de telles conditions s’analyser en un bail commercial à défaut d’un fond de commerce rattaché au local donné à bail ;

— Il soutient que la clause de destination n’a manifestement ni valeur ni la moindre portée juridique. Le bail ne peut non plus être qualifié de bail commercial et il est impossible de se prévaloir d’un prétendu manquement au respect des prétendues obligations résultant de cette clause pour voir appliquer la clause résolutoire ;

— Il souligne que les locaux sont utilisés comme lieu de stockage et reconnaît qu’il y exerce également une activité d’église évangélique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire qu’il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il convient d’examiner les moyens et prétentions des parties à la lumière de ces dispositions pour déterminer si le Juge des référés est ou non compétent pour statuer sur la demande de la SNC GASTBI.

I/ Sur la qualification du bail conclu entre les parties

Par acte du 16 mai 2024, la SNC GASTBI a donné à bail commercial à monsieur [M] [S] [I] un local à usage commercial situé [Adresse 3], pour un loyer annuel de 16.800 € HT.

Monsieur [M] [S] [I] soutient que le bail régularisé ne saurait être qualifié de bail commercial comme ne répondant aux exigences légales énoncées dans les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

L’article L 145-1 du code susvisé dispose en effet que “Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise (Ord. no 2021-1189 du 15 sept. 2021, art. 8, en vigueur le 1er janv. 2023) «du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises [ancienne rédaction: immatriculée au répertoire des métiers]», accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:

1o Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe;” (…).

En l’espèce, il n’est pas contesté que monsieur [M] [S] [I] exerce une activité de charpentier-couvreur et est immatriculé au RCS du Mans sous le numéro 529 939 829.

C’est au titre de cette activité que la SNC GASTBI a loué à l’intéressé des locaux décrits en page 3 du bail signé le 16 mai 2024 comme suit “un local en façade de cour, côté nord de l’immeuble d’environ 240m² comprenant environ 160 m² de stockage et environ 80 m² composé de bureaux, coin cuisine et sanitaires”.

Il s’agit donc de locaux accessoires à l’activité principale de monsieur [M] [S] [I], locaux n’appartenant pas au propriétaire du local principal mais loué au vu et au su de la SNC GASTBI en vue d’une utilisation jointe, la destination des lieux étant précisé en page 5 au paragraphe 5 “ les locaux sont exclusivement destinés à usage de stockage dans le cadre de l’activité exercée par le preneur savoir l’activité de charpente, couverture et isolation”

Dés lors, les conditions d’application de l’article susvisé sont remplies sans avoir à ergoter sur une prétendue nullité de certaines clauses du bail, précision étant faite que, toujours en page 3, il est expressément fait référence à l’application des dispositions sur le bail commercial, dispositions plus favorables au locataire (durée, droit au renouvellement…).

Par ailleurs, s’il en était encore besoin il convient de rappeler que la jurisprudence a eu maintes fois l’occasion de rappeler que les partie peuvent toujours soumettre volontairement le contrat de location au statut du bail commercial dés lors que cette soumission volontaire résulte d’une volonté non équivoque, notamment de la part du bailleur de conférer au preneur des avantages équivalents à ceux résultant des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, ce qui est manifestement le cas en l’espèce eu égard à l’intitulé du bail, de la désignation des lieux loués, de la durée du bail et du renouvellement ainsi que de la mention expresse de la législation applicable.

Dans ces conditions, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la qualification du bail, à savoir un bail commercial et le Juge des référés est dés lors compétent pour examiner la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

II/ Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Le bail prévoit en page 5, article 5 que le preneur :

— “s’engage à “respecter la destination de l’immeuble définie par les présentes – locaux à usage de stockage- les prescriptions éventuelles du règlement intérieur, ainsi que toutes les prescriptions légales ou administratives”

— “usera de la chose louée raisonnablement conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et utilisera les locaux pour lui-même conformément à l’article L 145-31 du code de commerce.”, cet article visant la sous-location.

L’article 6 du bail prévoit par ailleurs un usage paisible des lieux loués, suivant leur destination.

L’article 17 du bail, en page 16 prévoit une clause contractuelle résolutoire de plein droit, en cas de manquement du preneur à ses obligations, un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter ses obligations.

En l’espèce, monsieur [M] [S] [I] ne conteste pas que les locaux loués servent également à des rassemblements de fidèles dans le cadre de son activité de responsable et fondateur d’une communauté dépendant de l’église évangélique, “[7]”, activité constatée par un commissaire de justice, suivant procès-verbal du 7 mai 2025.

Les photographies extraites du site Internet et annexées au procès-verbal dressé par Maître [X], font apparaître monsieur [M] [S] [I] comme “l’Apôtre [M] [S]” ou comme pasteur et surtout établissent que les locaux font office de salle de réception des évangélistes le mercredi de 18h30 à 20h30 et tous les dimanches de 10 heures à 13 heures, les locaux étant aménagés avec des chaises, une estrade et une sonorisation, les dernières photographies publiées datant du 2 novembre 2025 soit 5 jours avant l’audience.

Force est de constater que monsieur [M] [S] [I] a menti sur l’usage qu’il destinait aux locaux loués auprès de la SNC GASTBI, en affirmant que ces locaux seraient un accessoire nécessaire à son activité principale de charpentier-couvreur, pour obtenir un bail d’une durée de 9 années, alors qu’il s’agit d’un lieu de culte.

Le 14 mai 2025, un commandement de cesser l’activité cultuelle visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré par le bailleur à monsieur [M] [S] [I].

Ce dernier ne s’est pas exécuté dans le délai imparti et n’a pas cessé son activité cultuelle, ce qu’il a reconnu à l’audience du 7 novembre 2025.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 15 juin 2025, pour défaut de destination conforme des lieux loués, obligation prévue au bail.

Monsieur [M] [S] [I] est occupant sans droit ni titre des locaux depuis cette date, ce qui constitue pour la SNC GASTBI un trouble manifestement illicite, auquel il convient de mettre fin. Son expulsion sera donc ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Au vu des éléments versés aux débats, il n’apparaît néanmoins pas nécessaire de réserver la liquidation de l’astreinte au juge des référés.

III/ Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au contrat de bail et celle de fin de bail stipulent que le preneur qui se maintient dans les lieux après la fin du contrat, sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera égal aux derniers loyers et charges facturés, augmentés d’une somme de 20 %.

En conséquence, monsieur [M] [S] [I] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à compter du 15 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus, si le bail s’était poursuivi, augmentés d’une somme de 20 %. Et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

IV/ Sur les autres demandes

Monsieur [M] [S] [I] succombe et sera donc condamné aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 7 mai 2025, du commandement visant la clause résolutoire , celui de l’assignation et la signification de la présente décision.

Pour les mêmes motifs, et compte tenu de l’issue de l’instance, monsieur [M] [S] [I] sera a condamné à payer à la SNC GASTBI une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1.800 €, la demande formulée par monsieur [M] [S] [I] au même titre étant quant à elle rejetée.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort

DIT que le bail conclu le 16 mai 2024 entre la SNC GASTBI et monsieur [M] [S] [I] a bien la nature d’un bail commercial;

CONSTATE que monsieur [M] [S] [I] a violé l’obligation contractuelle tenant à l’usage et la destination des locaux loués;

CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial du local commercial situé [Adresse 2]) liant les parties et ce à la date du 15 juin 2025 ;

ORDONNE à monsieur [M] [S] [I] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DIT QUE passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT QUE passé ce délai, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de DEUX CENTS EUROS (200 €) par jour de retard dans l’exécution, et ce pour une durée de 90 jours ;

ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [M] [S] [I] à payer à la SNC GASTBI, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus, augmentés d’une somme de 20 % ;

REJETTE la demande formulée par monsieur [M] [S] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [S] [I] à payer à la SNC GASTBI la somme de MILLE HUIT CENTS EUROS (1.800 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Chantal FONTAINE